Sąd Okręgowy we Wrocławiu, rozpatrując sprawę w postępowaniu apelacyjnym, uwzględnił odwołanie nabywcy lokalu, uznając, że deweloper w umowie deweloperskiej nie może ograniczać kwotowo możliwości dochodzenia odsetek przez nabywcę z racji zawinionego opóźnienia dewelopera w wydaniu lokalu lub zawarciu umowy przenoszącej własność na nabywcę. W wyroku z dnia 14 marca 2025 r. sąd stwierdził, że taki zapis umowny stanowi klauzulę abuzywną.
Deweloperzy bezkarni? Już niekoniecznie
Jak wyjaśnia prawniczka, istotą sprawy były kwestie kar umownych dla deweloperów spóźniających się z wydaniem lokali.
– W umowie deweloperskiej między stronami znalazły się zapisy, które wskazywały, iż kara umowna za opóźnienie dewelopera – bądź to w przekazaniu lokalu bądź w zawarciu umowy przyrzeczonej określona jest jako odsetki ustawowe za każdy dzień zwłoki, ale jednocześnie nie może przekroczyć 2 proc. ceny lokalu – wyjaśnia mec. Magdalena Sadłowska, radca prawny z Kancelarii Radców Prawnych K&L Legal.
Zwraca uwagę, że w tej konkretnej sprawie miało miejsce opóźnienie dewelopera w wydaniu lokalu trwające blisko 50 dni, podczas gdy kara umowna (odsetki za opóźnienie za każdy dzień zwłoki) osiągnęła swój górny limit już w połowie tego okresu – po około 20 dniach.
– Dalsze opóźnienie dewelopera, nawet stanowiące wielokrotność tego okresu nie przyniosło by żadnych negatywnych konsekwencji, w tym finansowych, dla dewelopera. W okresie opóźnienia nabywca lokalu zmuszony był wynajmować inny lokal i płacić z tego tytułu czynsz, a więc ponosił koszty zwiększające wysokość szkody – tłumaczy prawniczka.
Batalia o klauzule abuzywne – deweloperzy w potrzasku
Sąd pierwszej instancji oddalił powództwo najemcy lokalu, w tym żądanie zasądzenia pełnej kwoty odszkodowania za zwłokę dewelopera, uznając, że postanowienia umowy deweloperskiej nie stanowią klauzul abuzywnych. W ocenie sądu najemca miał możliwość indywidualnego negocjowania treści umowy, jednak z tej możliwości nie skorzystał.
Jak zauważa ekspertka, zgodnie z wykładnią i orzecznictwem, aby dany zapis umowy mógł być uznany za niedozwolony, a w konsekwencji za nieważny i stanowiący klauzulę abuzywną muszą być spełnione łącznie trzy warunki.
– Pierwszy z nich to brak indywidualnego negocjowania zapisów (np. poprzez narzucenie przez podmiot profesjonalny wzorca umownego bez możliwości renegocjacji przez konsumenta). Druga przesłanka to sprzeczność z dobrymi obyczajami, a trzecia rażące naruszenie interesów konsumenta. Co ciekawe, sąd pierwszej instancji oddalił powództwo mimo, iż analogiczne zapisy jak te, których unieważnienia domagał się nabywca lokalu, zostały uznane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za zapisy abuzywne i widnieją w oficjalnym rejestrze klauzul niedozwolonych. Chodzi o klauzule nr 156 i 1396 – wyjaśnia mec. Magdalena Sadłowska.
Co wyrok oznacza dla konsumentów?
Co ten wyrok oznacza dla kupujących nieruchomości, którym deweloper nie wydaje lokalu na czas? Zdaniem prawniczki to niezwykle istotne rozstrzygnięcie ponieważ daje nadzieję na rewizję w analogicznych stanach faktycznych.
– Obecnie mamy do czynienia ze stagnacją na rynku nieruchomości. Deweloperzy nie mając wielu chętnych do zakupu, nie inwestują w budowę i wykończenie kolejnych lokali, z obawy, że środki zostaną zamrożone – mówi mec. Sadłowska.
Jak zauważa, często dochodzi do znacznych opóźnień w wydaniu tych lokali, co do których umowy kupna-sprzedaży zostały już zawarte.
– Dla tych konsumentów powstaje sposobność do dochodzenia pełni swoich praw i wnikliwej analizy umowy. Ponadto, warte rozważenia jest, aby ci kupujący, którzy dopiero rozglądają się na rynku i szukają odpowiedniej dla siebie inwestycji, skonsultowali treść projektu umowy deweloperskiej z prawnikiem. Może to znacznie ograniczyć ryzyka oraz pozwolić skutecznie chronić ich prawa i interesy na przyszłość – podsumowuje.
