Średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań w Warszawie zbliża się do symbolicznej bariery 20 tys. zł – wynika z danych portalu RynekPierwotny.pl.
Jak pokazują wstępne dane BIG DATA RynekPierwotny.pl, w pierwszych czterech miesiącach 2026 r. średnia cena metra kwadratowego w Warszawie wzrosła bardziej niż przez niemal dwa poprzednie lata. Jednocześnie początek roku przyniósł przyspieszenie wzrostów także w kilku innych metropoliach.
– Źródłem tego przyspieszenia nie są jednak masowe podwyżki cen w poszczególnych inwestycjach, lecz coraz wyraźniejsza zmiana struktury podaży. Z oferty szybko znikają tańsze mieszkania, a ich miejsce zajmują nowe projekty z wyższych przedziałów cenowych, często adresowane do bardziej zamożnych klientów, w mniejszym stopniu uzależnionych od kredytu – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Warszawa coraz bliżej psychologicznej granicy
W kwietniu 2026 r. średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów w Warszawie przekroczyła 19,7 tys. zł. To wzrost o 1 proc. miesiąc do miesiąca, blisko 7 proc. od początku roku i około 10 proc. rok do roku.
Co istotne, tak duży wzrost średniej nastąpił w zaledwie cztery miesiące – był większy niż łączny wzrost w niemal dwóch wcześniejszych latach.
– Przebicie poziomu 20 tys. zł za metr kwadratowy może mieć znaczenie nie tylko ekonomiczne, lecz także psychologiczne – jako nowy punkt odniesienia wpływający na oczekiwania cenowe i decyzje zarówno deweloperów, jak i kupujących – komentuje Marek Wielgo.
Ekspert wyjaśnia, że poziom 20 tys. zł zaczyna pełnić rolę kotwicy cenowej przy wycenie nowych inwestycji.
– Projekty oferowane poniżej tej granicy mogą być postrzegane jako relatywnie atrakcyjne, nawet jeśli jeszcze niedawno uchodziły za drogie. Jednocześnie ułatwia to deweloperom uzasadnianie wyższych cen w nowych przedsięwzięciach, zwłaszcza w segmencie podwyższonego standardu, gdzie punkt odniesienia przesuwa się w górę wraz ze średnią rynkową – wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl.
Ich zdaniem próg ten wpływa również na zachowania kupujących.
– Część nabywców może przyspieszać decyzje zakupowe w obawie przed trwałym wejściem rynku na wyższy poziom cen. Inni zaczynają akceptować wyższe stawki jako nową normę, korygując swoje oczekiwania co do metrażu, lokalizacji lub standardu mieszkania. W efekcie zmienia się percepcja tego, co na rynku uchodzi za drogie, a co za akceptowalne – zauważa Wielgo.
Poznań wyraźnie przyspiesza
Poznań pozostaje drugim rynkiem, na którym ceny rosną szybciej niż w większości dużych miast.
W kwietniu średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie deweloperów wzrosła tam o 1 proc. miesiąc do miesiąca i wyniosła ok. 14,3 tys. zł.
– W skali roku oznacza to wzrost rzędu 6 proc. Także tutaj coraz większy wpływ na poziom średniej mają droższe inwestycje, wprowadzane do oferty przy relatywnie ograniczonej podaży mieszkań popularnych – zauważa Wielgo.
Pozostałe metropolie wyraźnie spokojniejsze
W innych dużych miastach dynamika cen pozostaje wyraźnie niższa. W wielu przypadkach miesięczne zmiany od kilku miesięcy mieszczą się w granicach stabilizacji.
W Trójmieście kwiecień był kolejnym miesiącem bez zmian – średnia cena utrzymała się na poziomie ok. 17,7 tys. zł za mkw. Choć w ujęciu rocznym wzrost nadal jest wysoki, krótkoterminowo rynek wyhamował po bardzo zmiennym 2025 r.
Podobnie wygląda sytuacja w Krakowie i we Wrocławiu. W stolicy Małopolski średnia cena wynosi ok. 17,1 tys. zł za mkw., a we Wrocławiu – ok. 15,3 tys. zł. W obu miastach roczne wzrosty nie przekraczają 3 proc.
Stabilizacja tam, gdzie mieszkań jest dużo
Największą stabilizację widać w Łodzi oraz w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii.
W Łodzi średnia cena metra kwadratowego wyniosła w kwietniu ok. 11,6 tys. zł i była tylko nieznacznie wyższa niż rok wcześniej. Duża liczba mieszkań w ofercie sprawia, że ceny pozostają tam praktycznie bez zmian.
Podobna sytuacja utrzymuje się w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie średnia cena od ponad roku oscyluje wokół 11,2 tys. zł.
– Tam, gdzie oferta mieszkań jest duża, a sprzedaż wyraźnie nie nadąża za podażą, średnie ceny przestają rosnąć. To najlepiej widać właśnie w Łodzi i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – zauważa Marek Wielgo.
Wstępne dane za kwiecień pokazują wyraźne rozwarstwienie rynku. Warszawa i – w mniejszym stopniu – Poznań przyspieszają pod wpływem napływu droższej oferty, podczas gdy pozostałe metropolie funkcjonują w warunkach stabilizacji, która w niektórych przypadkach trwa już ponad rok.
