Osoby starające się o mieszkanie w Społecznych Inicjatywach Mieszkaniowych (SIM) i Towarzystwach Budownictwa Społecznego (TBS) mogą zyskać łatwiejszy dostęp do finansowania. Jak zwracają uwagę eksperci Grupy Morizon-Gratka, rząd przygotował projekt zmian zakładający objęcie państwową gwarancją kredytów konsumenckich zaciąganych na partycypację w budowie mieszkań oraz na wkłady mieszkaniowe w spółdzielniach. Rozwiązanie ma obniżyć koszt finansowania i wpisuje się w szersze działania zwiększające dostępność mieszkań na tani wynajem.
Nowelizacja obejmie kredyty na partycypację i wkłady mieszkaniowe
Do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów trafił projekt nowelizacji ustawy o rodzinnym kredycie mieszkaniowym oraz ustawy o bezpiecznym kredycie 2 proc. Jak podkreślają eksperci Grupy Morizon-Gratka, jedną z najważniejszych zmian jest rozszerzenie gwarancji udzielanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego na kredyty konsumenckie finansujące partycypację najemców w mieszkaniach budowanych przez SIM-y oraz TBS-y. Nowe przepisy obejmą również kredyty przeznaczone na wniesienie wkładu mieszkaniowego w spółdzielniach mieszkaniowych.
Niższe oprocentowanie dzięki gwarancji BGK
Eksperci Grupy Morizon-Gratka zwracają uwagę, że to istotna zmiana dla osób zainteresowanych najmem społecznym. Obecnie sfinansowanie partycypacji lub wkładu mieszkaniowego odbywa się najczęściej za pomocą standardowego kredytu konsumenckiego, a ponieważ nie jest on zabezpieczony hipoteką, banki stosują wyższe oprocentowanie niż w przypadku kredytów mieszkaniowych.
Projekt zakłada, że gwarancja państwowa udzielana przez BGK zmniejszy ryzyko po stronie banków. Jak wyjaśniają eksperci Grupy Morizon-Gratka, w efekcie instytucje finansowe będą zobowiązane do stosowania oprocentowania i marży na poziomie charakterystycznym dla kredytów hipotecznych, co dla wielu osób oznacza możliwość uzyskania znacznie tańszego finansowania.
Dłuższy okres spłaty i niższa rata miesięczna
Rząd planuje również wydłużenie maksymalnego okresu spłaty takich kredytów z obecnych 10 do 15 lat. Eksperci Grupy Morizon-Gratka wskazują, że dłuższy okres kredytowania oznacza niższe miesięczne raty, co może ułatwić uzyskanie finansowania osobom o niższych dochodach. Zgodnie z założeniami Ministerstwa Rozwoju i Technologii rozwiązanie ma sprawić, że kredyt na pokrycie partycypacji będzie bardziej dostępny dla gospodarstw domowych, które dotychczas nie dysponowały odpowiednimi oszczędnościami.
Jak zaznaczają eksperci Grupy Morizon-Gratka, to element szerszych działań mających ograniczyć bariery wejścia do społecznego budownictwa czynszowego. Rząd podkreśla, że rozwój mieszkań na tani wynajem wymaga nie tylko zwiększania liczby inwestycji, ale także ułatwienia przyszłym najemcom sfinansowania kosztów związanych z przystąpieniem do programu.
Alternatywa dla osób bez zdolności kredytowej
Planowane rozwiązania wpisują się w politykę zwiększania dostępności mieszkań budowanych przez SIM-y i TBS-y. Jak przypominają eksperci Grupy Morizon-Gratka, to właśnie ten segment rynku ma stanowić alternatywę dla osób, które nie mają własnego mieszkania, ale jednocześnie nie posiadają wystarczającej zdolności kredytowej, by kupić lokal na rynku komercyjnym.
Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe to działające w formule „not for profit” spółki budujące mieszkania na wynajem z umiarkowanym czynszem. Powstały jako rozwinięcie modelu Towarzystw Budownictwa Społecznego i opierają się na współpracy samorządów z państwowym Krajowym Zasobem Nieruchomości oraz programami wspierającymi społeczne budownictwo czynszowe. Eksperci Grupy Morizon-Gratka zwracają uwagę, że lokatorzy takich mieszkań zazwyczaj wnoszą partycypację w kosztach budowy, która może stanowić znaczące obciążenie finansowe – i to właśnie ten wydatek ma być łatwiejszy do sfinansowania dzięki planowanym zmianom.
Rząd wskazuje, że rozwój taniego najmu powinien iść w parze z likwidacją barier finansowych dla osób zainteresowanych takimi mieszkaniami. Celem jest stworzenie mechanizmów pozwalających uzyskać przystępny kredyt na pokrycie partycypacji nawet osobom, które nie zgromadziły wcześniej odpowiednich oszczędności.
To nie powrót „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”
Eksperci Grupy Morizon-Gratka podkreślają, że warto odróżnić te zmiany od dawnych programów wsparcia. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyraźnie zastrzega, że projekt nie oznacza reaktywacji programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” ani wprowadzenia nowego preferencyjnego kredytu hipotecznego. Nowelizacja nie rozszerza także katalogu osób uprawnionych do zaciągnięcia rodzinnego kredytu mieszkaniowego na zakup mieszkania lub domu. Zmiany, jak zaznaczają eksperci Grupy Morizon-Gratka, koncentrują się wyłącznie na rozszerzeniu gwarancji BGK na określone kredyty konsumenckie oraz doprecyzowaniu zasad funkcjonowania już istniejących instrumentów wsparcia.
Nowe zasady weryfikacji dotychczasowych beneficjentów
Projekt przewiduje również nowe mechanizmy weryfikacji osób korzystających z rodzinnego kredytu mieszkaniowego oraz programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Jak informują eksperci Grupy Morizon-Gratka, dzięki rozwijanej bazie danych portalu DOM Bank Gospodarstwa Krajowego będzie mógł sprawdzać, czy beneficjenci nie utracili prawa do dopłat lub spłat rodzinnych wskutek nabycia kolejnej nieruchomości.
Nowelizacja zmienia także zasady dotyczące osób, które w przeszłości korzystały z programów „Rodzina na swoim”, „Mieszkanie dla młodych” lub „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Zgodnie z projektem będą one mogły ubiegać się o rodzinny kredyt mieszkaniowy jedynie w zakresie gwarancji wkładu własnego, natomiast nie będą uprawnione do korzystania z mechanizmu spłat rodzinnych.
Co dalej z projektem
Eksperci Grupy Morizon-Gratka podsumowują, że jeśli projekt zostanie uchwalony, osoby zainteresowane społecznym budownictwem czynszowym zyskają dostęp do tańszego kredytu, co może zwiększyć dostępność mieszkań na wynajem i wesprzeć rozwój tego segmentu rynku.