Apartamenty inwestycyjne są reklamowane jako łatwy sposób na stały zysk. Ale nie zawsze jest tak wesoło. Tak było w przypadku pana Łukasza. Zakochał się w Stegnie i uznał, że warto mieć tam miejsce na stałe, które kiedyś – być może – będzie mógł sprzedać z zyskiem. Skończyło się wojną z deweloperem.
- Więcej ciekawych historii przeczytasz na stronie głównej „Newsweeka”
Dziękujemy, że jesteś z nami!
Foto: Newsweek
Przy kilku zejściach na plażę w Ustroniu Morskim powietrze wibruje od pracy młotów pneumatycznych, wiertarek i szlifiarek. Ćwierkanie ptaków miesza się z odgłosem betoniarek. Niektóre ulice wyglądają jak wielkie place budowy, na których powoli pną się w górę nowe budynki.
Mają się w nich mieścić condohotele, w których można kupić apartament inwestycyjny przeznaczony na wynajem krótkoterminowy. Zazwyczaj jego obsługę i zarządzanie zleca się firmie deweloperskiej lub specjalnie wynajętemu operatorowi hotelowemu.
Opóźnienia będą
Wchodzę na jedną z budów. Czeka na mnie jej kierownik. Umówił mnie z nim handlowiec budującej tu firmy, z którym spotkałam się wcześniej w Warszawie. Sprzedawca przekonywał, że to najlepsza ze wszystkich powstających tu inwestycji, atrakcyjna cena, obok ośrodka wypoczynkowego, więc nic wysokiego nie stanie obok, dwa baseny, sauna, siłownia, wysokiej jakości wykończenie apartamentu, a termin oddania już w przyszłym roku, bez żadnych opóźnień. Na wizualizacjach widać czteropiętrowy budynek, który wychodzi właściwie wprost na plażę.
To pierwsze zaskoczenie, bo może i z przyszłego hotelu blisko jest do zejścia na plażę, ale otoczenie zupełnie nie przypomina tego z wizualizacji. Przed powstającym budynkiem rośnie gęsty szpaler drzew, który całkowicie zasłania widok na morze. Drugi raz czuję zdziwienie, gdy kierownik budowy z pewnością w głosie oznajmia: – Ależ oczywiście, że opóźnienia będą. Wyobraża sobie pani, żeby tak wielkie przedsięwzięcie obyło się bez opóźnień? Pracujemy tu na pełnych obrotach, ale nie wszystko jest do przewidzenia.
Gdy idziemy oglądać apartament, który miałabym w teorii kupić, pojawia się kolejna rozbieżność z tym, co mówił mi sprzedawca. Jego „wszystko w cenie” nie dotyczy sprzętów, takich jak telewizor, czajnik czy zastawa stołowa.
Nawet kiwnąć palcem nie trzeba
Kilka godzin później wchodzę do małego blaszaka przy innej budowie, która jest na ukończeniu. Czeka na mnie przedstawiciel kolejnego dewelopera. Jestem dużo bardziej czujna. Gdy słyszę, że za apartament zapłacę 710 tys. zł, dopytuję: – Z wykończeniem i sprzętem?
Panorama Ustronia Morskiego. Apartamenty inwestycyjne wyrastają tu jak grzyby po deszczu
Foto: iStock
– No nie. Może pani wybrać wykończenie podstawowe, bez wyposażenia, za około 60-70 tys. zł, albo pełne – takie, że i odkurzacz, i talerze, i nawet zmiotka będą na miejscu – za 130 tys. zł – wyjaśnia. Jeśli chciałabym miejsce postojowe, musiałabym dopłacić kolejne 70 tys. zł.
Handlowiec objaśnia zasady współpracy po zakupie apartamentu. Oni zajmują się obsługą hotelową gości, sprzątaniem apartamentu, drobnymi naprawami. Za to biorą 27 proc. dochodu z wynajmu, a 73 proc. trafia do mnie. Dodatkowo muszę opłacać czynsz, który ma wynieść między 600 a 800 zł miesięcznie. Mężczyzna obiecuje stopę zwrotu na poziomie 7-8 proc. rocznie. Apartament jest moją własnością, ale jeśli chcę, by oni się nim zajmowali, muszę podpisać umowę na najem na kilka lat. Sama mogę korzystać z apartamentu tylko przez 14 dni w roku, po wcześniejszym poinformowaniu obsługi.
Sprzedawca jest pełen entuzjazmu: – Same korzyści: inwestycja będzie się zwracać, a pani nie będzie musiała nawet kiwnąć palcem. Do tego wartość apartamentu wzrośnie przez te lata i jakby chciała pani odsprzedać, to jeszcze pani na tym zarobi.
Budowa na kredyt
Zaprasza mnie do obejrzenia apartamentu pokazowego – pierwszego gotowego w całym budynku. To salon z kuchnią i sypialnią wyłożony jasnymi, drewnianymi panelami. Przestrzeń wypełniają kremowe meble i dodatki w kolorze oliwkowej zieleni. Łazienka ma sporą kabinę prysznicową. Wszystko to na 37 m kw. – czyli tylu, ile ma lokum, które mogłabym kupić.
Widzę, że prace są bardzo zaawansowane. Mimo to dopytuję o ryzyko – jakie jest prawdopodobieństwo, że budowa stanie albo firma zbankrutuje, a ja zostanę bez apartamentu i pieniędzy? Handlowiec przytakuje z wyrozumiałością. Wyjaśnia, że takie sytuacje się zdarzają, ale nie u nich.
– My mamy już tyle inwestycji – nad morzem, na Mazurach, w górach – że z nich opłacamy powstawanie kolejnych – podkreśla. Tłumaczy, że niektórzy budują „na kredyt” za pieniądze inwestorów kupujących apartamenty na etapie „dziury w ziemi”. Nie mają żadnego zabezpieczenia i doświadczenia, więc gdy coś przestaje iść zgodnie z planem, ogłaszają upadłość. I wtedy – jeśli deweloper nie ma żadnych innych aktywów – pieniądze są właściwie nie do odzyskania. – Można iść do sądu, ale to może 20 czy 30 proc. udaje się wywalczyć. U nas się pani o to nie musi martwić – zaznacza.
Inwestor z południowo-zachodniej Polski, właściciel apartamentu w Kołobrzegu, potwierdza, że to rzeczywiście porządna firma. Co prawda to nie oni budowali condohotel, w którym ma lokal, ale korzysta z oferowanej przez nich obsługi hotelarskiej – administrowania rezerwacjami, serwisu technicznego czy sprzątania. Przyznaje, że nie ma na co narzekać.
Mieszka daleko, więc rzadko jeździ nad morze, regularnie otrzymuje jednak rozliczenia i przelewy na konto. Jest zadowolony ze swojej decyzji, chociaż gdy ją podejmował, miał sporo wątpliwości. Kupował „dziurę w ziemi” i w końcu nie wszystko wyszło idealnie – w budynku ostatecznie zabrakło obiecanej sauny, siłowni i restauracji. Machnął na to ręką, bo to wszystko jest w inwestycji tuż obok – wystarczy przejść 10 m.
– W moim przypadku ryzyko się opłaciło, ale trzeba brać je pod uwagę przy podejmowaniu takich decyzji – mówi.
Zaczęły się kłopoty
Zakończenie nie zawsze jest szczęśliwe. Ponad 20 osób postanowiło dochodzić swoich praw na drodze sądowej ze spółką Tobility, od której kupiły lokale w inwestycji Bursztynowe Apartamenty w Stegnie. Lokalizacja pośród lasu, zaledwie kilometr od plaży, a do tego wszelkie udogodnienia w stylu SPA, basenu czy restauracji wydawały się spełnieniem potrzeb kupujących. Do tego nie bardzo daleko od Warszawy – nieco ponad trzy godziny jazdy samochodem. To miała być gwarancja, że inwestorzy, którzy zechcą swój apartament wynajmować, nie będą narzekać na brak klientów.
– Od czasu zakończenia budowy jesteśmy z deweloperem na ścieżce wojennej – mówi jeden z inwestorów. Chce pozostać anonimowy, bo obawia się reperkusji ze strony dewelopera. Na zakup zdecydował się po namowach znajomego, którego poznał kiedyś w okolicznościach zawodowych. Później znajomy okazał się blisko związany ze spółką Tobility i gdy zaczęły się kłopoty, nagle ograniczył kontakty.
Apartamenty kosztowały od 14 do ponad 18 tys. zł za metr i były sprzedawane od 2021 do 2023 r. Po zakończeniu budowy deweloper wysłał do kupujących pisma, w których żądał dopłacenia 13,8 proc. pierwotnej ceny apartamentów. Gdy ludzie odmawiali – tym bardziej że umowy nie zawierały klauzul waloryzacyjnych – firma zastrzegała, że kto nie dopłaci, temu nie zostanie przekazane prawo własności. Informowała też, że może nałożyć hipotekę na lokal albo ogłosić upadłość likwidacyjną. Wtedy inwestorzy raczej nie zobaczyliby ani apartamentu, ani pieniędzy.
Dlaczego mam dopłacać?
– Oni się powołują na pandemię, wojnę w Ukrainie i inflację. Ale przecież te wszystkie rzeczy działy się właśnie, gdy sprzedawali apartamenty, nie zaskoczyły ich nagle. Do tego w żaden sposób nie udowodnili, że te czynniki rzeczywiście wpłynęły na koszty budowy. Dlaczego mamy teraz za nie dopłacać? – dziwi się inwestor. Chociaż odebrał klucze do lokalu pod koniec 2023 r., wciąż formalnie nie jest właścicielem.
Wystąpił o sądowe przeniesienie własności, ale nie wie, jak długo to potrwa – sąd odroczył rozprawę bezterminowo, a deweloper złożył kontrpozew o dopłatę. Mimo to czasem korzysta z apartamentu, a nawet wynajmuje go krótkoterminowo – chociaż nie bez kłopotu, bo w umowie znalazł się zapis ograniczający wynajem wyłącznie przez „operatora hotelowego” wskazanego przez dewelopera. Inwestorzy traktują ten zapis jako klauzulę abuzywną, a więc sprzeczną z dobrym obyczajem i znacząco naruszającą ich interesy.
Ugiął się tylko w jednej kwestii – opłaca czynsz, chociaż uważa, że to zdzierstwo: 1200 zł za 35 m. Mimo wezwań deweloper nie udostępnia informacji ani dokumentów finansowych, które pokazywałyby, co składa się na tak wysoką kwotę.
Najgorszy koszmar
– A ja nie zgodziłem się na dopłatę i czynszu też nie opłacam. Nie jestem przecież właścicielem. Nie mogę zbyć lokalu, dokonywać w nim zmian, zostać członkiem wspólnoty mieszkaniowej czy zmienić zamków, do których klucze ma deweloper. Z lokalu nie korzystam – mówi Łukasz Małek. Regularnie dostaje wezwania do zapłaty, został też wpisany do Krajowego Rejestru Długów. To go jednak nie rusza – nie potrzebuje brać kredytów, więc taki wpis niewiele zmienia.
Bardziej zdenerwowało go to, że na jego profilach zawodowych – jest lekarzem – nagle zaczęły się pojawiać negatywne opinie od osób, które nigdy nie były jego pacjentami. Zbiegło się to w czasie z tym, kiedy sam wystawił złą opinię deweloperowi w Google. Musi się użerać, a chciał mieć spokojną przystań.
Zakochał się w Stegnie – jeździł tam od czasu do czasu z żoną, więc uznał, że warto mieć tam miejsce na stałe, które będzie można odwiedzać, a kiedyś – być może – sprzedać z zyskiem. Zamiast spełniać marzenie, czuje jednak, jakby śnił najgorszy koszmar. Pan Łukasz też zdecydował się wejść na ścieżkę prawną. Z Sądu Okręgowego w Gdańsku otrzymał informację, że na pierwszy termin rozprawy będzie czekał nawet do pięciu lat, i polecenie, by wcześniej wziąć udział w mediacjach.
Zachód słońca na plaży w Stegnie. Pan Łukasz uznał, że warto mieć miejsce na stałe w tej miejscowości
Foto: Agencja Wschod / Forum
– Wiem, że deweloper proponuje niektórym ludziom zwrot pieniędzy, ale ja na to nie pójdę. Wartość tej nieruchomości wzrosła. Mogę odstąpić od umowy i zwrócić apartament, jeśli uwzględnią ten wzrost, inflację i to, ile wydaliśmy na prawników – stwierdza.
W grupie siła
Rafał Baranowski, który też zainwestował w Bursztynowe Apartamenty, stwierdził, że należy zrzeszyć osoby, które czują się poszkodowane, i założył Stowarzyszenie Brzozowa. Na stworzonej przez stowarzyszenie stronie dokumentuje walkę, jaką podejmują wraz z innymi inwestorami oraz sieć powiązań między Tobility a innymi spółkami, które były m.in. wykonawcami i podwykonawcami. – Wierzę, że w grupie siła – mówi.
Sam ma do siebie jednak żal – ugiął się i chociaż nie całość, to coś tam dopłacił. Chce jednak odzyskać pieniądze. A do tego chce móc użytkować apartament na własnych zasadach. Teraz, gdy tam przyjeżdża albo samodzielnie komuś wynajmuje pokój, napotyka przeszkody.
Gościom, którzy nie są obsługiwani przez operatora hotelowego wyznaczonego przez dewelopera, utrudnia się korzystanie z obiektu. Nie mogą – nawet za opłatą – korzystać z wewnętrznego basenu, siłowni i sauny. Nie są im sprzedawane śniadania w należącej do udziałowców dewelopera restauracji. Baranowski podkreśla, że nie było o tym mowy przy sprzedaży apartamentów i jest to według niego działanie celowe, mające wymusić oddanie w zarządzanie apartamentów wskazanemu operatorowi.
Do tego – według części inwestorów – celowo uszkadzano infrastrukturę internetową (m.in. rozdzielnię), co negatywnie wpływało na komfort korzystania z ich lokali. Trudno jednak wyegzekwować prawo do równego korzystania z obiektu, bo znacząca część głosów we wspólnocie mieszkaniowej przypada osobom powiązanym z deweloperem.
– Jestem zmęczony tą sytuacją, czuję się zastraszany. A co dopiero mówić o osobach, które nie mają prawa własności. Znam tu historię pary, która postanowiła się rozejść, przez co nie mieli głowy do formalności, przegapili terminy, a Tobility złożyło do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wykreślenie ich roszczeń. Podobno zostali bez apartamentu i bez pieniędzy. To są niewyobrażalne dramaty – mówi.
Do czasu oddania tego numeru do druku spółka Tobility nie odpowiedziała na dwukrotnie wysłane im mailem pytania dotyczące m.in. utrudniania dostępu do infrastruktury wspólnej, powodów żądania dopłaty, uszkadzania infrastruktury, trwających postępowań sądowych, klauzul abuzywnych w umowach.