Powierzchnia użytkowa przy kupnie mieszkania. Co z balkonem i schodami?

Źródeł nieporozumień należy szukać w ustawie, która z założenia wspiera kupujących mieszkanie. A mowa o tzw. ustawie deweloperskiej, która weszła w życie w lutym tego roku. Chodzi o nowelizację ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ta w praktyce zakończyła nieuczciwe praktyki wliczania do ceny nieruchomości powierzchni pod ściankami działowymi.

Zamysł był jak najbardziej słuszny, ponieważ bardzo często deweloperzy wliczali powierzchnię pod ściankami działowymi do ceny nieruchomości. A to oznaczało, że kupujący mieszkanie dopłacał nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych za przestrzeń, której w praktyce wykorzystać nie można. Mówimy tu jednocześnie o kwestii definicji powierzchni użytkowej, czyli tej części powierzchni netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku.

Nowe przepisy wprowadziły jasną zasadę, że powierzchnię użytkową należy liczyć zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836. Kłopot jednak w tym, a co zauważają eksperci oraz sami deweloperzy, że norma definiuje powierzchnię w sposób, który dopuszcza uwzględnianie elementów wcześniej wyłączonych. Mowa o balkonach, tarasach, schodach czy loggiach.

Natomiast obecnie odwołanie wyłącznie do normy PN otwiera drzwi do różnych interpretacji. Pojawiają się obawy, że metraż lokali prezentowany w ogłoszeniach sprzedażowych może być sztucznie zwiększany. Kupujący mogliby bowiem płacić za powierzchnię, która nie odpowiada faktycznej przestrzeni użytkowej w tradycyjnym, poprzednim rozumieniu.

Na niedopatrzenie, już po wejściu w życie przepisów, zwrócił uwagę Polski Związek Firm Deweloperskich. Gdyby stosować nowelizację przepisów dosłownie, to choć powierzchnia pod ścianami działowymi nie może już być wliczana do metrażu mieszkania, to możliwe staje się doliczanie innych powierzchni, które wcześniej nie były uwzględniane. PZFD zwrócił się w tej sprawie do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta.

W stanowisku uzgodnionym z Ministerstwem Rozwoju i Technologii, UOKiK jednoznacznie wskazał, że do powierzchni użytkowej mieszkania nie należy wliczać tarasów, balkonów, loggii, schodów wewnętrznych czy podestów. Interpretacja ta opiera się na wykładni systemowej, uwzględniającej zarówno Polską Normę, jak i rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Problem jest jednak taki, że stanowisku UOKiK-u to tylko rekomendacja, a nie przepis sensu stricto. Dlatego, jak podaje Dziennik Gazeta Prawna, środowisko prawnicze nie jest zgodne co do tego, jak interpretować nowe przepisy. Część wskazuje, by nie traktować zmian literalnie i nie wliczać balkonów czy schodów do powierzchni użytkowej, tak jak to miało miejsce do tej pory. Jednak niesprecyzowany zapis rodzi wątpliwości i może otwierać drzwi do sporów między sprzedającymi a kupującymi mieszkania.

Zwiększenie powierzchni użytkowej o balkon, taras czy loggię może mieć poważne, finansowe konsekwencje. W dużych polskich miastach średnie ceny mieszkań to ok. 15 tys. zł za metr kwadratowy. Jak łatwo obliczyć, jeśli balkon będzie wliczał się do powierzchni użytkowej, to już pięć dodatkowych metrów kwadratowych oznacza wzrost ceny mieszkania o 75 tys. zł. Przy dziesięciu metrach to już 150 tys. zł.

Warto jeszcze mieć na uwadze, że zmiana w liczeniu powierzchni użytkowej wpływa także na wyższe opłaty eksploatacyjne. Powierzchnia użytkowa wpływa bowiem na udział w częściach wspólnych, a tym samym na wysokość kosztów użytkowych.

Więcej zapłacimy więc nie tylko za samo mieszkanie, ale wyższe będą czynsz, fundusz remontowy, wspólne media czy utrzymanie części wspólnych. Przy wzroście metrażu o 10 metrów kwadratowy opłaty mogą być wyższe nawet o 150 zł miesięcznie.

W efekcie niedoprecyzowania przepisów kupujący mieszkania muszą jeszcze bardziej świadomie podejść do nabycia nieruchomości. Warto więc zwrócić szczególną uwagę na dokładną analizę umowy kupna mieszkania.

Należy dowiedzieć się od dewelopera, jak liczona jest powierzchnia użytkowa oraz czy taras, balkon i skosy są do niej wliczane. Może się bowiem okazać, że sprzedający wykorzystuje niejasność zapisów i wlicza je w powierzchnię.

Kupujący mieszkanie mogą także zażądać szczegółowego obmiaru. Warto przed podpisaniem umowy rozbić powierzchnię mieszkania na poszczególne elementy tak, by sprawdzić, co wchodzi w jego metraż. Można również porównać ceny mieszkań. Jeśli dwa mieszkania o podobnym metrażu mają zupełnie inną finalną cenę i przyszłe opłaty, to powinna „zapalić się” czerwona lampka.

W ostateczności, jeśli widzimy, że balkon czy taras jest w liczony w powierzchnię użytkową, możemy żądać wyłączenia tych elementów, powołując się, tak jak część prawników, na wskazania wydane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta.