Polacy mają problemy z nieruchomościami w Hiszpanii. „Przestaliśmy logicznie myśleć”

Pieniądze ze sprzedaży dwupokojowego mieszkania na Ursynowie wystarczyły na wykończenie łazienki w domku na działce i kupno 50-metrowego apartamentu na strzeżonym osiedlu z basenem w Torrevieja. Dwa kilometry od morza, ale polski pośrednik nieruchomości przekonywał, że dojazd na plażę to żaden problem.

— Bajka — tak Zbigniew mówi o pierwszym roku życia w Hiszpanii. — Kawa na tarasie z widokiem na palmy i basen rekompensowała zepsutą klimatyzację i cieknący kran. Na szczęście na osiedlu mieszkali Polacy i zawsze znalazła się jakaś złota rączka do pomocy.

Kolejny rok na tarasie w Torrevieja nie był już tak bajeczny. Na osiedlu liczącym kilkuset lokatorów na palcach jednej ręki można było policzyć Hiszpanów. Zastąpili ich wykupujący mieszkania — oprócz wszechobecnych Polaków — głośni Brytyjczycy, Ukraińcy i Rosjanie. Torrevieja zaczęła pękać w szwach: brakowało miejsc parkingowych, plaże przypominały Mielno w sezonie. Knajpki z tapas zastąpiły bary fish and chips, brytyjskie sklepy i ukraińskie restauracje oferujące pielmieni. Nawet na internetowych grupach dla Polaków najłatwiej było znaleźć namiar na Tatianę, która tanio podwiezie na lotnisko w Alicante, czy Mychajło, który w pobliskim Playa Flamenca sprzedaje świeże, lokalne sery.

— Trzeci sezon w Torrevieja upłynął nam pod znakiem arytmii serca Olgi. Na szczęście wykupiliśmy prywatne ubezpieczenie w Hiszpanii i szybko trafiliśmy do kardiologa — opowiada Zbigniew. — Zalecił „adiós España”, czyli zmianę klimatu na umiarkowany. Wróciliśmy do Polski. Mieszkamy na działce pod Łomżą. Chcemy sprzedać apartament, ale agent nieruchomości mówi: Torrevieja już się skończyła, kupujący omijają ją szerokim łukiem.

Nabici w cesję

Decyzje sprzedażowe Polaków to odbicie zmian na hiszpańskim rynku nieruchomości — przyznaje Katarzyna Jagodzińska, właścicielka MilaMar Homes i licencjonowana pośredniczka nieruchomości. W Hiszpanii mieszka od dziewięciu lat. — Po latach zastoju z powodu kryzysu, który rozpoczął się w 2008 r., nowe budownictwo wyraźnie przyspieszyło. Jeden z deweloperów, z którym współpracuję, realizuje w samej Walencji sześć dużych projektów z pełnym wykończeniem, klimatyzacją, basenami, siłowniami, garażami. To standard na hiszpańskim rynku pierwotnym — dodaje.

Jagodzińska mówi, że również Polacy kupują często „dziurę w ziemi”, bo nowe mieszkania coraz mocniej konkurują z tymi na rynku wtórnym.

Na sprzedaż trafiają nie tylko nadal poszukiwane mieszkania w starszym budownictwie, ale też inwestycje chybione: zawilgocone, źle wyremontowane, z wadami konstrukcyjnymi. Polacy pozbywają się też mieszkań kupionych impulsywnie, bez znajomości hiszpańskich realiów. Kiedy emocje opadły, okazało się, że są źle skomunikowane lub w miejscach o małym popycie. Remontowane po kosztach, bez spójnego stylu są trudne do sprzedania. Podobnie jak niewielkie lokale przerobione z piwnic, poddaszy czy pomieszczeń użytkowych.

W regionie Walencji standardowe mieszkanie powinno mieć co najmniej 30 mkw. powierzchni użytkowej i spełniać określone warunki techniczne. — Samo urządzenie pomieszczenia nie oznacza, że formalnie może być użytkowane jako lokal mieszkalny. Znam wielu Polaków, którzy miesiącami próbują sprzedać tego typu wadliwe mieszkania, przedstawiane wcześniej jako wyjątkowa okazja — opowiada Jagodzińska. — Grzęzną w remontach, dokładają kolejne tysiące euro. Często tracą lub zostają z problemem sami, dlatego warto korzystać z usług zarejestrowanych pośredników z wymaganym ubezpieczeniem OC.

Na hiszpańskim rynku nieruchomości Jagodzińska spotyka również rodaków, którzy — namówieni przez innych Polaków — nacięli się na zarabianie na cesjach. To rezerwowanie mieszkań na etapie budowy z zamiarem odsprzedaży praw do umowy z zyskiem. — Problem polega na tym, że cesja nie jest automatycznym prawem kupującego — wyjaśnia Jagodzińska. — Wielu deweloperów nie zezwala na nią albo uzależnia od swojej zgody. Jeśli nie znajdzie się kolejny nabywca, terminy płatności biegną i trzeba wpłacać kolejne transze.

Nabrany na cesję traci nie tylko pieniądze, ale też wiarę w uczciwość rodaka.

Strzał w stopę

Myślę o sprzedaży swojego apartamentu Belsol w Torrevieja. Hiszpania powoli przestaje być przyjaznym miejscem dla tych, którzy kupują mieszkanie na wynajem turystyczny. Gniotą nas zmiany legislacyjne i rosnąca biurokracja. A to przecież również dzięki nam, inwestorom z Polski, rosną hiszpańskie PKB i wpływy z podatków — mówi Robert, menedżer spod Wieliczki, od 2019 r. właściciel nieruchomości w Hiszpanii.

Mieszkanie miało być lokatą pieniędzy, miejscem na letnie wakacje i alternatywą na przyszłość. Oboje z żoną Moniką są w połowie drogi do emerytury, w każdej chwili mogliby zarabiać w Hiszpanii — Robert jako kierowca, Monika jako opiekunka osób starszych.

Na razie jednak w ich apartamencie odpoczywają Hiszpanie, Finowie, mieszkańcy Islandii i Wielkiej Brytanii. Do niedawna Robert mógł im wynajmować lokal nawet na trzy, cztery tygodnie. Od połowy 2024 r. w regionie Walencji można przyjmować turystów na maksymalnie 10 nocy. Potem zaczyna się najem długoterminowy — można wynajmować lokal na dłużej, ale nie w celach turystycznych, tylko np. w związku z pracą, leczeniem czy studiami. Wcześniej trzeba jednak dostarczyć zaświadczenia najemców z uczelni czy pracy. I wpłacić kaucję do urzędu.

Jeszcze więcej przeszkód trzeba pokonać, decydując się na najem powyżej roku. Wtedy stosik papierów rośnie o umowę podpisaną na minimum pięć lat i gwarancję, że przez ten czas cena się nie zmieni. — Mało kto się na to decyduje, bo zmorą wynajmujących w Hiszpanii są tzw. ocupas, którzy nie płacąc czynszu, latami zajmują lokal i jedynym sposobem na pozbycie się ich jest założenie sprawy w sądzie — mówi Robert. — To jednak nic w porównaniu z przeszkodami, jakie trzeba pokonać, aby w ogóle pomyśleć o jakimkolwiek wynajmie, czyli zdobyciu licencji turystycznej. Za jej brak grożą wysokie kary, nawet w wysokości kilkudziesięciu tysięcy euro. Licencję na czas nieokreślony — jej przyznanie trwało prawie dwa lata — zdobyłem w 2021 r. W 2024 r. w Walencji wprowadzono prawo, które działa wstecz, czyli dotyka wszystkich, którym wydano licencje po lipcu 2018 r. Od 2024 r. można dostać kolejną licencję tylko na pięć lat. Ale pod warunkiem, że wspólnota mieszkaniowa zgodzi się na wynajem. A do tego trzeba akceptu trzech piątych wszystkich mieszkańców.

Ostatnio we wspólnocie mieszkaniowej, w której jest lokal Roberta, większością głosów został uchwalony zakaz wynajmu turystycznego. To oznacza, że w 2029 r., kiedy jego licencja wygaśnie, może stracić możliwość zarobku. Jednak do tej pory będzie musiał sprostać kolejnym, wprowadzanym odgórnie wymogom. Na przykład konieczności przestawienia lodówki z salonu do kuchni, umieszczeniu w lokalu odebranej z urzędu miasta książki skarg i zażaleń. Jako właściciel licencji turystycznej może też się liczyć nawet z 20-procentową podwyżką czynszu — na wniosek wspólnoty. — Słyszałem, że rząd hiszpański pracuje nad projektem wprowadzenia 21-procentowego VAT od najmu turystycznego — mówi Robert. — To wszystko może przełożyć się na wzrost sprzedaży mieszkań kupowanych przez Polaków na wynajem. A im mniej stosunkowo tanich lokali turystycznych, tym mniej turystów i pieniędzy zostawianych przez nich w Hiszpanii. Słowem: gigantyczny strzał w stopę.

Rozczarowani i odcinający kupony

— Polonia w Hiszpanii krzepnie i zaczyna przypominać emigrację sprzed 20 lat, kiedy liczył się oryginalny pomysł na siebie, a nie uleganie przejściowym modom czy sprytnym chwytom marketingowym — zauważa Sławek Stawarczyk, agent nieruchomości i właściciel galerii sztuki w Walencji. Razem z mężem Michałem, właścicielem salonu fryzjerskiego, mieszkają w Hiszpanii od 2021 r.

— W urzędzie miasta w Walencji jest cały dział zajmujący się ściąganiem do miasta turystów, m.in. przez pozycjonowanie w Google’u informacji o samych plusach życia w tym mieście — dodaje. — Pięć lat temu to faktycznie było tanie miejsce do życia: za pieniądze ze sprzedaży mojej kawalerki w centrum Poznania mogłem kupić trzypokojowe mieszkanie z patio i małym basenem. Dziś nie byłoby mnie na to stać, bo tutejsze ceny zrównały się z modną Malagą i drogą Barceloną.

Coraz więcej Polaków odcina od tego kupony, sprzedając kupowane wcześniej, tanie mieszkania w Walencji nawet trzy, cztery razy drożej. Większość inwestuje w innych miejscach Hiszpanii, m.in. w zyskującej na zainteresowaniu Andaluzji.

Niektórzy sprzedają dobytek i wyjeżdżają na stałe. Są rozczarowani, bo nie tak wyobrażali sobie życie w tej części Półwyspu Iberyjskiego. Na szczycie listy rozczarowań jest powszechna nieznajomość angielskiego. Najbardziej doskwierająca w urzędach, które — co można wpisać na miejsce drugie — pracują jakby od niechcenia. W hiszpańskim ZUS system internetowy jest tylko dodatkiem do urzędu. Większość formalności trzeba załatwić na miejscu, a urząd pracuje średnio do 13.00. W bankach kasy są czynne do południa, ale nie zawsze można wykonać wszystkie operacje. Podatki opłaca się tylko w czwartki, we wtorki można zapłacić za wodę czy gaz. Lepiej wcześniej zaplanować wysłanie listu poleconego, bo po 14.30 na hiszpańskiej poczcie w małym miasteczku można jedynie pocałować klamkę.

— W Polsce nikt nie pyta, czy może zrobić remont mieszkania. W Walencji trzeba zgłosić się z projektem i kosztorysem do urzędu miasta — mówi Stawarczyk. — Kolejnym krokiem jest wizja lokalna z udziałem urzędnika i technika budowlanego. Każdy z tych etapów jest zakończony przelewem, który trzeba wykonać w banku, a dowód zapłaty dostarczyć do urzędu. Przelew w wysokości 4 proc. wartości remontu trzeba też zrobić już po jego zakończeniu.

Rozczarowani Hiszpanią narzekają też na zamknięte osiedla i brak szansy na postawienie własnego domku. Najlepiej z widokiem na morze, ogródkiem i na zakupionej wcześniej ziemi rolnej. Tyle że — jak mówi Stawarczyk — w Hiszpanii to nie działa. Nikt nie wyrazi zgody na postawienie nieruchomości tam, gdzie nie ma wody albo wskutek migracji cieków wodnych po 20 latach może jej zabraknąć. — Ale wśród Polaków sprzedających dobytek i wyjeżdżających z Hiszpanii jest też spora grupa podróżujących po świecie współczesnych nomadów, których łączy nie narodowość, ale wspólnota doświadczeń — mówi Stawarczyk. — Czuję się jednym z nich. Po latach na emigracji — wcześniej mieszkałem w Wielkiej Brytanii — bliżej mi do Holenderki, która spędziła lata w Chinach. Na razie jesteśmy z Michałem szczęśliwi w Hiszpanii, ale może za kilka lat i my sprzedamy mieszkanie pod Walencją i ruszymy dalej, w świat.

Tylko słońce za darmo

— Rynek mieszkaniowy w Hiszpanii przypomina nadmuchiwany stopniowo balon. Lada moment pęknie, bo cen nieruchomości nie da się pompować w nieskończoność. Chcemy to wyprzedzić i wystawiamy na sprzedaż apartament w Gandii — mówi Luiza Jałowiecka z Dolnego Śląska, na stałe w Hiszpanii od stycznia 2026 r. — Przez lata wynajmowania zmęczyliśmy się tym biznesem. Sprzedajemy też w Polsce nasze gospodarstwo agroturystyczne Kraina Szeptów.

Jałowiecka od lat śledzi, jak gwałtownie rosnący rynek nieruchomości wpływa na przeciętnego Hiszpana. Ceny mieszkań idą w górę, a on zarabia cały czas tyle samo. Pomału w górę idą też — dostosowane do wysokich zarobków Niemców czy nowobogackich Rosjan — ceny jedzenia i domowej chemii. Niedawno rozmawiała z nauczycielem z okolic Malagi. Przez rok szkolny wynajmuje mieszkanie. Na wakacje przeprowadza się do rodziny. O kupnie własnego lokum może tylko pomarzyć. Tacy jak on protestują przeciwko zapełnianiu Hiszpanii kolejnymi enklawami cudzoziemców i popierają zaostrzające się zasady przyznawania licencji turystycznej.

— Ale nie wyobrażam sobie życia gdzie indziej. Wynajmujemy z mężem domek w niewielkim pueblo, jeśli uda nam się sprzedać apartament i gospodarstwo, kupimy coś swojego — mówi Jałowiecka. — Na razie oboje jesteśmy uzależnieni od hiszpańskiej biurokracji. Łatwo na niej polec i zniechęcić się do życia w tej części Półwyspu Iberyjskiego.

Mąż, elektryk, od lutego czeka na uznanie kwalifikacji zawodowych i przyznanie specjalnego numeru rejestracyjnego. Dzwonili do urzędu, ale wpadali na ścianę w postaci urlopu urzędnika, odejścia z pracy technika, który miał zweryfikować potrzebne informacje, i urlopu kolejnego. Na każdym etapie słyszeli: tranquilo, czyli hiszpańskie „wyluzuj”. Luiza od miesiąca czeka na odpowiedź, czy może zająć się wolontariatem w lokalnym kole gospodyń wiejskich. Kilka dni musieli też czekać na hydraulika, który zamiast wyczyścić odpływ, zrobił dziurę w rurze. Obiecywał, że będzie mañana, czyli nazajutrz, ale do dziś nie dotarł. Ale tranquilo i mañana bywają też plusami. Na przykład w lokalnym consumie, gdzie mimo kolejki ekspedientka doradza, jak przyrządzić doradę albo filetuje pęsetką kawałek łososia. — Życie w Hiszpanii to inny stan umysłu. I albo to zaakceptujesz, albo cię przerośnie, sprzedasz swój hiszpański dobytek i wyjedziesz — mówi Luiza.

Małżeństwo fotografów, Alina i Jakub Petrymusz, przesyłają zdjęcia mieszkań wystawianych przez Polaków na sprzedaż. Ceny nieruchomości sięgają nawet 2 mln euro. Na podłogach salonów i sypialni marmur, na ścianach drewno. W kuchniach sterylna biel lakierowanych frontów, w łazienkach hybryda stylu japońskiego i skandynawskiego. Niewiele tu z tradycyjnego, hiszpańskiego stylu śródziemnomorskiego.

— W ciągu tygodnia realizujemy około trzech sesji wnętrz. Polacy są jedną z naszych największych grup klientów, ale obsługujemy też Hiszpanów, Anglików, Francuzów, Belgów, Niemców, Norwegów. Zdarzają się klienci z Brazylii czy USA. Pod względem finansowym jesteśmy na tej samej półce — mówią. W Hiszpanii mieszkają od 10 lat. Wcześniej prowadzili lombard i agencję reklamową w Śremie, wypożyczalnię sprzętu wodnego w Zaniemyślu i redakcję lokalnej gazety w Lesznie.

Jak sami mówią: w Polsce byli bogaci, w Hiszpanii są szczęśliwi. Żyją, podobnie jak wielu Hiszpanów, na wynajmie i tak jak oni z dystansu przyglądają się szaleństwu na rynku nieruchomości. Na razie nie chcą mieć zobowiązania, jakim jest własny dom. Do szczęścia wystarczają im miłość i hiszpański styl życia, bar na świeżym powietrzu, rozmowa z lokalsami przy tapas i piwie za półtora euro. — To, co w Hiszpanii najważniejsze, czyli klimat i słońce przez okrągły rok, jest za darmo — mówią.

Zbigniew, emeryt z warszawskiego Ursynowa, obniżył cenę swojej nieruchomości w Torrevieja ze 180 tys. euro do 150 tys. Jeśli ktoś ją kupi, po odliczeniu pieniędzy dla pośrednika może wystarczyć ledwie na zakup kawalerki w Ursusie.