Na 15 monitorowanych przez portal Tabelaofert.pl rynkach mieszkaniowych ceny nowych mieszkań zmieniły się w skali miesiąca nieznacznie. Największe wzrosty nastąpiły w Rzeszowie (+1,4 proc.), Krakowie (+1,4 proc.), Łodzi (1,3 proc.) oraz Lublinie (+1,0 proc.), Toruniu (+0,6 proc.), Katowicach (+0,5 proc.), Kielcach (+0,4 proc.) oraz w aglomeracji poznańskiej (+0,8 proc.). Spadki zanotowano w Warszawie (-0,7 proc.) oraz w aglomeracji warszawskiej (-1,4 proc.).
Niższe ceny w Warszawie: to jeszcze o niczym nie świadczy
Spadki cen w Warszawie oraz w aglomeracji warszawskiej wynikają ze struktury nowej podaży; do sprzedaży wprowadzone zostały projekty tańsze, w mniej prestiżowych lokalizacjach. Z odwrotną sytuacją mieliśmy do czynienia w Krakowie, Łodzi, Lublinie, Toruniu oraz w aglomeracji poznańskiej, gdzie wzrost cen wynika z wprowadzenia do sprzedaży projektów droższych, w bardziej prestiżowych lokalizacjach. Tylko w Rzeszowie i Kielcach wzrost cen wynikał częściowo z większej sprzedaży tańszych lokali oraz z rzeczywistego podnoszenia cen w cennikach.
Dokładna analiza zmian cen pokazuje, że poza Rzeszowem i Kielcami, gdzie rzeczywiście ceny rosną, deweloperzy co do zasady nie dokonywali znaczących zmian w cennikach.Niewielkie wzrosty i spadki cen były przede wszystkim efektem zmieniającej się struktury oferty, czyli sprzedaży większej liczby tańszych lub droższych lokali oraz wprowadzenia na rynek również cenowo zróżnicowanych projektów.
Gdzie najdroższe mieszkania?
Obecnie nominalnie najdroższym miastem jest Warszawa, gdzie średnia cena m² wynosi
16 942 zł, a najtańszym Radom – 8 536 zł/m². Nominalnie, ponieważ jeżeli porównamy siłę nabywczą – mierzoną tym, ile m² mieszkania można kupić za średnie miesięczne wynagrodzenie brutto – to sytuacja wygląda zupełnie inaczej.
W takim przypadku najdroższym miastem pozostaje oczywiście Warszawa, gdzie za średnie roczne wynagrodzenie brutto można kupić tylko 0,59 m² mieszkania, najtańszym jednak jest Rzeszów, gdzie za miesięczną pensję brutto kupić można już 0,78 m² nowego lokalu. Co ciekawe, Rzeszów jest miastem, gdzie ceny rosły najbardziej i jednocześnie deweloperzy faktycznie podnosili ceny w cennikach.
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w przypadku osób mieszkających poza głównymi ośrodkami miejskim, ale pracującymi zdalnie, hybrydowo lub dojeżdżającymi do pracy w dużym mieście.
Dla przykładu – w stolicy za średnią miesięczną pensję brutto kupić można 0,59 m² mieszkania. Ale już kupując mieszkanie pod stolicą, ale otrzymując warszawskie wynagrodzenie, stać nas już na 0,91 m² nowego lokalu. Jeszcze lepiej jest w pozostałych aglomeracjach, gdzie pracując w mieście centralnym i kupując mieszkanie na przedmieściach w każdym przypadku stać nas na zakup ponad 1,00 m² nowego lokalu. Najlepiej jest pracować w Krakowie i kupić mieszkanie w jednej z podkrakowskich lokalizacji. Wtedy stać nas będzie na zakup aż 1,22 m² nowego mieszkania.
Wysokie stopy procentowe ograniczają sprzedaż nowych mieszkań
Według najnowszych danych portalu Tabelaofert.pl w 15 monitorowanych miastach sprzedaż nowych mieszkań w ujęciu miesięcznym spadła o 5,4 proc. (po spadku o 21,8 proc. w maju). Należy jednak wziąć pod uwagę, że te spadki liczone są w stosunku do rekordowych poziomów z przełomu roku, a sprzedaż, choć niższa, jest daleko lepsza niż w wakacje 2022 roku.
Przy czym niezwykle istotny jest fakt, że liczba sprzedawanych mieszkań mogłaby być znacznie wyższa, gdyby nie rekordowo wysokie w porównaniu z całą Europą oprocentowanie kredytów hipotecznych, przez co część klientów otrzymuje negatywne decyzje w odniesieniu do swojej zdolności kredytowej.
