We wrześniu weszła w życie nowelizacja ustawy z 21 maja 2025 r., dotycząca zmiany przepisów o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz funkcjonowaniu Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Nowe regulacje wprowadzają m.in. obowiązek ujawniania cen ofertowych mieszkań.
Już kilka dni po wejściu w życie nowych przepisów do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) wpłynęło ponad tysiąc skarg na deweloperów, którzy próbują obejść wymóg jawności cen. Okazuje się, że od pierwszego dnia obowiązywania ustawy niektóre firmy stosują praktyki mające na celu obejście regulacji.
– Ustawa o jawności cen na rynku nieruchomości miała wprowadzić rewolucję jeśli chodzi o transparentność transakcji, zmuszając deweloperów do publicznego i otwartego prezentowania cenników. Rzeczywistość, jak zawsze, zweryfikowała tę słuszną ideę i okazała się bardziej skomplikowana. Zamiast pełnej transparentności część branży postawiła na kreatywną księgowość i techniki marketingowe, których celem jest „zaciemnianie” prawdziwego kosztu nabycia lokalu – zauważa w rozmowie z „Wprost” adwokat Alan Majewski, senior associate w Kancelarii GWLEX.
„Mieszkanie za złotówkę”?
Najczęściej spotykaną metodą „omijania” obowiązku jest publikowanie w ogłoszeniach symbolicznych kwot, np. „1 zł za metr kwadratowy”, które nie odzwierciedlają rzeczywistej wartości lokali.
– Sztuczka „mieszkanie za złotówkę” to najbardziej jaskrawy przykład, który odbił się szerokim echem, a jego skutki obserwujemy dziś pod postacią licznych zawiadomień skierowanych do UOKiK. Nie jest to oczywiście realna okazja, lecz – delikatnie mówiąc – mocno nonszalancki sposób realizacji obowiązków ustawowych. Deweloperzy przypisują symboliczną cenę (np. 1 PLN lub 1 PLN/m kw.) samemu lokalowi, podczas gdy faktyczny koszt transakcji jest ukrywany w wyśrubowanych cenach obowiązkowych elementów dodatkowych – mówi mec. Alan Majewski.
Jak zauważa, nowe przepisy miały stworzyć czytelne, zbiorcze cenniki, tymczasem choć ceny są formalnie publikowane (zgodnie z brzmieniem ustawy), nie odzwierciedlają one w pełni rzeczywistości.
Jak deweloperzy wywiązują się z nowego obowiązku?
Dla zobrazowania tego, jak w praktyce rynkowej odbywa się realizacja obowiązków ustawowych, ekspert przytacza trzy przykłady.
– W pierwszym z nich sytuacja wyglądała w ten sposób, że deweloper wskazywał cenę za m kw. jaskrawym kolorem, podczas gdy cena całkowita była podana znacznie mniejszą, mniej widoczną czcionką. Dalej, inna firma deweloperska podawała łączny koszt mieszkania, natomiast bez wyróżnionej ceny za metr kwadratowy powierzchni. Mało tego, link prowadzący do szczegółów oferty nie działał, więc zainteresowany klient nie był w stanie zweryfikować pełnych danych oferty – mówi adw. Majewski.
Jak podkreśla, takie działania pokazują, że niektóre firmy celowo utrudniają klientom szybkie i przejrzyste porównanie cen mieszkań. Brak zbiorczego cennika i niedziałające linki utrudniają również analizę rynku przez niezależne narzędzia.
– Zdarzają się także sytuacje, w których deweloper nie prezentuje zbiorczego cennika, na podstawie którego można dokonać porównania, lecz wymaga kliknięcia w każde mieszkanie osobno, aby zobaczyć cenę i jej historię. Jaki jest cel przytoczonych działań? Otóż można przypuszczać, że chodzi o zniechęcenie mniej zdeterminowanych klientów oraz zablokowanie automatycznych narzędzi do agregacji cen, co umożliwia deweloperom kontrolę pierwszego kontaktu z klientem, utrudniając nabywcom szybkie i obiektywne porównanie cen. Promocje i rabaty nie są już z góry ustalane, a stają się elementem negocjacji. Żeby więc uzyskać informację o finalnej cenie transakcyjnej, nabywca musi odbyć rozmowę bezpośrednio z deweloperem. Należy przy tym wspomnieć o praktyce sztucznego pompowania cen, aby móc udzielić klientowi rabatu zachęcającego do zakupu. Dzięki temu deweloper nie musi podawać do wiadomości publicznej korekt cen, zachowując przy tym pozory stabilnej wartości sprzedawanych mieszkań lub całej inwestycji – mówi ekspert.
Zmiana strategii konkurencyjnej deweloperów
Ekspert wskazuje także na zmiany w strategii rynkowej deweloperów po wejściu w życie ustawy o jawności cen mieszkań.
– Możemy zaobserwować zmianę strategii konkurencyjnej. Deweloperzy minimalizują walkę na porównywalnej płaszczyźnie ceny bazowej, przenosząc ją na płaszczyznę trudniejszej do wyceny wartości dodanej i indywidualnych negocjacji. Często niewymierne bonusy, takie jak oferowanie 'darmowego’ miejsca parkingowego, komórki lokatorskiej, sprzętu AGD czy elastycznych harmonogramów płatności (np. 10/90 proc.), sprawiają, że porównanie ofert staje się skomplikowane – zauważa mec. Majewski.
Takie praktyki znacząco utrudniają nabywcom szybką ocenę faktycznej wartości mieszkań. Kupujący musi samodzielnie wyceniać bonusy, które w rzeczywistości zostały wliczone w finalną cenę zakupu, co komplikuje prostą kalkulację ceny za metr kwadratowy.
– W rzeczywistości owe bonusy zostały wliczone w finalną cenę zakupu, kupujący natomiast musi sam wycenić wartość bonusu, co zaburza prostą kalkulację ceny za metr kwadratowy – stwierdza prawnik.
Jawność cen mieszkań a prawa konsumentów
Co może zrobić konsument w reakcji na takie deweloperskie sztuczki? Prawnicy podkreślają, że nowe przepisy dają klientom realne i skuteczne narzędzia, pozwalające chronić swoje prawa w tego typu sytuacjach.
– Podstawą w takich sytuacjach jest solidna dokumentacja – to absolutny klucz. Należy niezwłocznie sporządzić zrzut ekranu (screenshot) każdej publicznie oferowanej ceny wraz z widoczną datą. Prawo stoi po stronie klienta: jeśli cena w ofercie jest niższa od tej podanej w umowie, nabywca ma prawo domagać się sprzedaży po cenie z oferty – tłumaczy mec. Majewski.
Jak podkreśla, równie istotne jest żądanie pełnej, ostatecznej ceny transakcyjnej.
– Nabywca musi jasno domagać się przedstawienia całkowitej kwoty, uwzględniającej wszystkie obowiązkowe elementy, takie jak miejsca postojowe czy komórki lokatorskie. Deweloper ma obowiązek udzielić takiej informacji – to nie jest opcja, lecz wymóg prawa – zauważa ekspert.
Wątpliwości? Zgłaszaj do UOKiK
W przypadku jakichkolwiek niejasności lub podejrzeń obejścia przepisów, konsumenci powinni niezwłocznie zgłaszać sprawę do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
– Urząd aktywnie monitoruje rynek i ma narzędzia do wymuszania przestrzegania zasad transparentności. Traktowanie lokalu za 1 PLN jest uznawane za wprowadzanie konsumenta w błąd. Deweloperzy ryzykują dotkliwe kary finansowe (10 proc. obrotów) i nakazy zmiany praktyk rynkowych, co może negatywnie wpłynąć na ich wizerunek i stabilność inwestycji.
