Kiedy możemy mówić, że mieszkanie w danym mieście jest tanie? Tych super okazji „najtańszych z najtańszych” jest niewiele. Ale jeśli spojrzymy na 25% najtańszych mieszkań z całej oferty, dostępnej na rynku, to dopiero wtedy najlepiej możemy „złapać” tę realną cenę mieszkań najtańszych. I takie właśnie ćwiczenie wykonali analitycy z serwisu RynekPierwotny.pl.
Co to znaczy tanie mieszkanie?
Gdybyśmy szukali „najtańszych z najtańszych” mieszkań, to w Krakowie i Warszawie trzeba się liczyć z wydatkiem co najmniej 9-10 tys. zł za metr kwadratowy, zaś w Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku minimum to 8-9 tys. zł. Ale jeśli już uwzględnimy cenę, poniżej której mieści się jedna czwarta najtańszych lokali w łącznej ofercie deweloperów, wówczas ceny są wyższe, ale też bardziej adekwatne do tego za ile tanie mieszkanie możemy kupić.
Ile kosztują tanie mieszkania w największych miastach
W sierpniu najwyższy górny pułap cen w tym segmencie rynku był w Krakowie (ok. 14,6 tys. zł/m kw.) i Warszawie (ok. 14,4 tys. zł/m kw.). W pozostałych metropoliach poprzeczka zawieszona była dużo niżej. I tak, cena metra kwadratowego, poniżej której plasowała się jedna czwarta najtańszych lokali we Wrocławiu wynosiła 12,5 tys. zł, w Gdańsku – 12,3 tys. zł, a w Poznaniu – 11,5 tys. zł.
Największy wybór mieszkań w grupie najtańszych był w stolicy (ponad 4 tys. mieszkań z ujawnioną ceną) – tu aktywność inwestycyjna firm deweloperskich bije pozostałe rynki na głowę. Najmniejszy wybór mieszkań, choć wcale nie taki mały był w Gdańsku – blisko 1,5 tys. lokali.
– Najtańsze mieszkania zlokalizowane są zwykle na obrzeżach. Są to lokalizacje słabiej skomunikowane z centrum i największymi skupiskami miejsc pracy. Mankamentem może być też słaba infrastruktura społeczna – brak w pobliżu przedszkola, szkoły czy ośrodka zdrowia – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, zróżnicowanie cen wynika też z cech samego budynku, m.in. z technologii budowy czy standardu wykończenia. Ponadto deweloperzy wykorzystują fakt, że kupujący są skłonni zapłacić więcej za ładny widok z okna, np. na park. W nowych blokach, szczególnie w wieżowcach, wyżej wyceniane są mieszkania na wyższych piętrach, także ze względu na lepsze nasłonecznienie i większą prywatność rozumianą jako brak sąsiadów zaglądających w okna oraz mniejszy hałas.
Ile jest tanich mieszkań i w jakich dzielnicach ich szukać? Analiza.
W Warszawie warto zacząć od przejrzenia ofert deweloperów budujących po prawej stronie Wisły, czyli w dzielnicach Białołęka (mediana to ok. 13,5 tys./m kw.), Wawer (ok. 13,4 tys. zł/m kw.) i Rembertów (13,7 tys. zł/m kw.). Przy czym na Białołęce kupujący mogą wybierać spośród blisko 2,6 tys. lokali z ujawnioną ceną poniżej 14,4 tys. zł za metr kwadratowy. W Wawrze oferta firm deweloperskich jest dużo mniejsza (391 lokali), zaś w Rembertowie – z uwagi na niewielką aktywność inwestycyjną deweloperów – bardzo skromna (tylko 61). Więcej takich lokali jest w niektórych droższych dzielnicach Warszawy, np. w Ursusie (407), Pradze Północ (148), Targówku (120), Mokotowie (86) czy Włochach (83).
– Problem w tym, że najtańsze w cenach jednostkowych są kawalerki i mieszkania dwupokojowe, a takich w cenie do 14,4 tys. zł za metr kwadratowy jest w całej Warszawie tylko niespełna 1,4 tys. W dodatku ponad 80% z nich – na Białołęce, która jest bez wątpienia najtańszą dzielnicą w stolicy – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Z kolei w Krakowie mieszkań z ujawnioną ceną poniżej 14,6 tys. zł za metr kwadratowy jest ok. 2,7 tys. Wydaje się, że w tej metropolii najtańszą dzielnicą jest Prądnik Biały, bo tu w ofercie deweloperów takich lokali jest zdecydowanie najwięcej (615). Z drugiej strony, mediana ceny metra kwadratowego w tej dzielnicy jest stosunkowo wysoka (15,7 tys. zł/m kw.), bo powstają w niej zarówno tanie, jak i drogie mieszkania. Najniższa mediana jest w dzielnicy Wzgórza Krzesławickie (ok. 12 tys. zł/m kw.). Tyle tylko, że oferta mieszkań z ceną poniżej 14,6 tys. zł za metr kwadratowy jest tu dużo mniejsza – tylko 217. Więcej można ich znaleźć w dzielnicy Bieżanów-Prokocim (268), gdzie mediana dla wszystkich lokali wynosi 13,5 tys. zł za metr.
We Wrocławiu opuszczamy poprzeczkę do 12,5 tys. zł za metr kwadratowy. Niższą cenę ma tu blisko 2,5 tys. mieszkań. Ponieważ Wrocław podzielono administracyjnie na 48 osiedli, w analizie uwzględniono pięć dawnych dzielnic tej metropolii. Mieszkania z segmentu najtańszych były w sierpniu w czterech: Fabryczna (1 215), Krzyki (605), Psie Pole (596) i Stare Miasto (tylko 39). Tę pierwszą „dzielnicę”, obejmującą 14 osiedli w zachodniej części miasta, można uznać za najtańszą także dlatego, że zdecydowanie najniższa jest tu mediana ceny metra kwadratowego wszystkich mieszkań w ofercie (ok. 13 tys. zł/m kw.). We Wrocławiu dominują w tym segmencie cenowym mieszkania trzypokojowe (blisko 1,5 tys.). Dwupokojowych i czteropokojowych jest mniej więcej fifty-fifty (400-500) z lekką przewagą dużych metraży.
A co proponują gdańscy deweloperzy? W ich ofercie jest niespełna 1,5 tys. mieszkań z ujawnioną ceną poniżej 12,3 tys. zł za metr kwadratowy. Po 650-640 mieszkań oferowanych jest przez deweloperów w dzielnicach Jasień i Orunia Górna – Gdańsk Południe, które są najtańszymi dzielnicami Gdańska, jeśli chodzi o medianę ceny metra kwadratowego (odpowiednio 11,3 tys. i 10,8 tys. zł/m kw.). Pomijamy Kokoszki, czy Matarnię, gdzie jest jeszcze taniej, ale niewiele się tu buduje. Pozostałe tanie mieszkania są głównie w dzielnicach Osowa (95) i Ujeścisko-Łostowice (74). Dużych metraży (trzy- i czteropokojowe) jest w tym segmencie rynku ok. 850, zaś małych (głównie „dwójek”) – ok. 650.
Ze względu na rozdrobnienie administracyjne w Poznaniu, tu również uwzględnione zostały dawne dzielnice. Dzięki temu można wskazać, w którym rejonie tej metropolii jest największe skupisko tanich mieszkań, czyli w tym przypadku z ceną poniżej 11,5 tys. zł za metr kwadratowy. Łącznie jest ich w Poznaniu ok. 2,1 tys., z czego ok. 1 tys. oferują deweloperzy w dzielnicy Stare Miasto, która rozciąga się od centrum do północnych rubieży stolicy Wielkopolski. Jest to obszar o najbardziej intensywnej zabudowie deweloperskiej, a równocześnie najbardziej zróżnicowanej ofercie. Świadczy o tym chociażby duża oferta lokali w segmencie premium. Co ciekawe, Stare Miasto było też w sierpniu najtańszym rejonem Poznania pod względem mediany ceny metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów (12,5 tys. zł/m kw.). Natomiast, jeśli chodzi o średnią cenę metra kwadratowego, to najtańsze było Nowe Miasto. Doliczyliśmy się tu jednak „tylko” 373 mieszkań z ceną poniżej 11,5 tys. zł za metr kwadratowy. Bez problemu można je było znaleźć także w droższych dzielnicach: Jeżycach (399) i Grunwaldzie (305). Poszukiwania można sobie natomiast darować w dzielnicy Wilda, w której mediana cen jest najwyższa i w sierpniu wynosiła aż 15,7 tys. zł za metr kwadratowy.
Także w Poznaniu niska cena metra kwadratowego oznacza najczęściej duży metraż. Blisko siedem na 10 wszystkich najtańszych mieszkań, to lokale trzy- i czteropokojowe (tych pierwszych jest ponad tysiąc). Oczywiście wybór dwupokojowych też jest dość spory (ponad 620 lokali).
