Rynek nowych mieszkań w Polsce zaczyna wyraźniej reagować na zmianę nastrojów kupujących. W lipcu średnie ceny ofertowe mieszkań od deweloperów w największych miastach w większości pozostały stabilne. Wyjątkiem okazały się Wrocław i Trójmiasto, gdzie ceny wzrosły, oraz Warszawa, gdzie po raz pierwszy od ośmiu miesięcy odnotowano spadek – wynika ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl.
Warszawa pierwszy raz od dawna z niższą ceną metra kwadratowego
Największe emocje na rynku nieruchomości tradycyjnie budzi sytuacja w stolicy. Warszawa jest nie tylko największym, ale również najdroższym rynkiem mieszkaniowym w Polsce. Jeszcze kilka miesięcy temu wydawało się, że średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań przekroczy psychologiczną granicę 20 tys. zł. Tak się jednak nie stało.
W lipcu średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Warszawie spadła o 1 proc. – z niespełna 19,9 tys. zł do około 19,8 tys. zł za metr kwadratowy. Była to pierwsza obniżka od listopada ubiegłego roku.
– Jak widać, z punktu widzenia kupujących mieszkania lipiec miał dwóch bohaterów. Negatywnym był Wrocław, zaś pozytywnym okazała się Warszawa – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Zwraca uwagę, że w lipcu warszawscy deweloperzy wprowadzili do sprzedaży mieszkania, których średnia cena za metr kwadratowy wyniosła niespełna 14,7 tys. zł.
– Po raz ostatni tak tanią nową ofertę warszawscy deweloperzy wprowadzili na rynek w lipcu i październiku 2023 r. – podkreśla Marek Wielgo, zaznaczając jednocześnie, że są to dane wstępne i mogą jeszcze ulec niewielkiej korekcie.
Wrocław i Trójmiasto podbijają średnie ceny
W większości największych metropolii lipiec nie przyniósł większych zmian. Wyraźniejsze ruchy widoczne były tylko w dwóch lokalizacjach. We Wrocławiu średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie wzrosła o 2 proc., do 15,7 tys. zł. W Trójmieście podwyżka wyniosła 1 proc., a średnia cena sięgnęła 18 tys. zł za metr kwadratowy.
W pozostałych dużych miastach ceny pozostawały stabilne. W Krakowie średnia wyniosła 17,1 tys. zł za metr kwadratowy, w Poznaniu 14,3 tys. zł, w Łodzi 11,4 tys. zł, a w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii 11,1 tys. zł.
Zdaniem eksperta portalu RynekPierwotny.pl wzrosty we Wrocławiu i Trójmieście nie muszą oznaczać, że deweloperzy zdecydowali się podnosić ceny. Powodem może być struktura nowych inwestycji, które właśnie trafiły do sprzedaży.
– Bardziej prawdopodobne jest to, że uruchomili inwestycje, które były już gotowe do rozpoczęcia sprzedaży. Tym bardziej że zarówno Wrocław, jak i Trójmiasto należą do rynków, na których istotną grupę nabywców stanowią osoby zamożne oraz kupujący poprawiający swoje warunki mieszkaniowe. Popyt na lokale o wyższym standardzie i w lepszych lokalizacjach pozostaje tam relatywnie wysoki – dodaje Marek Wielgo.
Deweloperzy nie mogą szybko zmienić oferty
Spadek cen w Warszawie może sugerować, że firmy zaczęły mocniej dostosowywać ofertę do możliwości finansowych klientów. Tym bardziej że drugi kwartał przyniósł wyraźne osłabienie popytu. Eksperci wskazują jednak, że rynek mieszkaniowy reaguje z opóźnieniem.
Powód jest prosty – mieszkania trafiające dziś do sprzedaży były często przygotowywane kilka lat wcześniej, gdy sytuacja gospodarcza i oczekiwania kupujących wyglądały zupełnie inaczej.
– Oczywiście część firm może decydować o kolejności uruchamiania wcześniej przygotowanych inwestycji, ale ich swoboda jest ograniczona m.in. terminami ważności pozwoleń na budowę, stopniem zaawansowania przygotowań czy wcześniejszymi decyzjami biznesowymi. Innymi słowy, deweloperzy mogą wpływać na moment uruchamiania części projektów, ale nie są w stanie szybko zmienić struktury oferty mieszkaniowej, ponieważ większość kluczowych decyzji inwestycyjnych zapadła kilka lat wcześniej – zauważa ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Ceny nadal wyższe niż rok temu
Mimo lipcowej korekty ceny nowych mieszkań w wielu miastach pozostają wyższe niż przed rokiem. Największy wzrost odnotowano w Warszawie, gdzie średnia cena metra kwadratowego jest obecnie o 11 proc. wyższa niż rok temu.
W Trójmieście wzrost wynosi 8 proc., we Wrocławiu i Poznaniu po 6 proc., a w Krakowie 2 proc. Łódź oraz miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii pozostają jedynymi dużymi rynkami, gdzie średnia cena metra kwadratowego jest nieco niższa niż rok wcześniej.
– Zmiany średniej ceny ofertowej wynikają przede wszystkim ze zmian struktury nowej podaży, a nie z powszechnego podnoszenia lub obniżania cen mieszkań znajdujących się już w sprzedaży. Jednocześnie rekordowo wysoka oferta mieszkań ogranicza presję na wzrost cen i sprzyja negocjacjom, szczególnie w miastach z nadpodażą, takich jak Łódź czy Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia – wyjaśnia Wielgo.
