Mikromieszkania to nie jest polski wynalazek, jednak nad Wisłą znalazły idealną przestrzeń do rozkwitu — i żeby było jasne, nie tylko dzięki współczesnej „patodeweloperce”. Miały się dobrze już w trudnych latach powojennych, co w tamtych realiach było dość zrozumiałe. Prawdziwy rozkwit najmniejszych lokali przyniósł jednak PRL.
– W publicznej debacie najmniejsze lokale często przedstawiane są jako stosunkowo nowy produkt „patodeweloperki”. Tymczasem mieszkania o powierzchni kilkunastu metrów kwadratowych funkcjonowały w Polsce od dekad – również w czasach PRL. Dla wielu osób były pierwszym krokiem do samodzielności mieszkaniowej – zauważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Nie ma mieszkania bez ognia
Znakomitym przykładem peerelowskich zmagań są perypetie Jana i Wandy Filikiewiczów, bohaterów kultowej komedii „Nie ma róży bez ognia”. Ich mikroskopijne lokum, ulokowane pomiędzy hałaśliwymi biurami w starej willi, stało się jednym z najbardziej pamiętnych obrazów mieszkaniowych absurdów PRL-u. Barejowska satyra w krzywym zwierciadle pokazywała jednak coś bardzo realnego — dramatyczny głód mieszkań i ogromne kompromisy, na jakie musieli godzić się Polacy.
– Jeszcze kilkanaście czy kilkadziesiąt lat temu nikogo szczególnie nie dziwiły kawalerki o powierzchni 16, 18 czy 20 mkw., zwłaszcza w dużych miastach i atrakcyjnych lokalizacjach. Ich przewagą była relatywnie niska cena nominalna, dobra lokalizacja i możliwość samodzielnego zamieszkania bez konieczności wynajmowania większego lokalu – mówi Jarosław Jędrzyński.
Państwo kontra mikrokawalerki
Ministerstwo Rozwoju i Technologii po raz kolejny bierze pod lupę najmniejsze lokale na rynku. Jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, najpierw zakazano budowy mieszkań poniżej 25 mkw., później próbowano ograniczyć możliwość omijania tych przepisów przez lokale użytkowe, a teraz resort chce domknąć także ścieżkę wykorzystywaną przez mikroapartamenty powstające w aparthotelach, condohotelach czy prywatnych akademikach.
Według najnowszej wersji projektu rozporządzenia w sprawie warunków technicznych również w budynkach zamieszkania zbiorowego nie będzie można projektować lokali mniejszych niż 25 mkw. Chodzi przede wszystkim o ograniczenie praktyki tworzenia formalnie użytkowych lokali, które w rzeczywistości pełnią funkcję mieszkań.
– To kolejny etap trwającej od lat wojny regulatora z rynkiem – komentuje Jarosław Jędrzyński.
Jego zdaniem paradoks całej sytuacji polega jednak na tym, że jeszcze niespełna dekadę temu administracja myślała dokładnie odwrotnie. W 2016 roku pojawiały się pomysły liberalizacji przepisów i pozostawienia decyzji o wielkości mieszkań samemu rynkowi. Dominowało wówczas przekonanie, że mikromieszkania są naturalnym elementem dużych metropolii — podobnie jak w Londynie, Paryżu czy Nowym Jorku.
Rynek szybko znalazł nowe obejścia
Zakaz budowy mieszkań poniżej 25 mkw. obowiązuje od 2018 roku. Problem w tym, że popyt na niewielkie lokale wcale nie zniknął. Wysokie ceny mieszkań sprawiły, że deweloperzy bardzo szybko zaczęli wykorzystywać inne rozwiązania prawne.
Na rynku zaczęły pojawiać się:
-
mikroapartamenty, -
aparthotele, -
condohotele, -
prywatne akademiki, -
lokale użytkowe pełniące funkcję mieszkań.
Formalnie nie były to mieszkania, ale w praktyce często funkcjonowały dokładnie tak samo. Kupujący godzili się przy tym na wyższy, 23-procentowy VAT, ograniczenia meldunkowe czy mniej korzystny status prawny, bo w zamian otrzymywali produkt znacznie tańszy niż klasyczne mieszkanie.
Najmniejsze lokale trafiają dziś przede wszystkim do studentów, singli, młodych pracowników migrujących do dużych miast oraz inwestorów szukających małych lokali pod wynajem. Dla wielu osób to często jedyna realna możliwość wejścia na rynek nieruchomości.
Wojna, która szybko się nie skończy?
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że problem mikrokawalerek nie sprowadza się wyłącznie do samego metrażu. Coraz częściej chodzi o chaos urbanistyczny i obchodzenie zasad planowania przestrzennego.
Jak wskazują, budynki projektowane formalnie jako obiekty usługowe czy hotelowe zaczynają w praktyce pełnić funkcję mieszkaniową. To z kolei oznacza większe zużycie infrastruktury, inne potrzeby komunikacyjne i problemy, których miasta pierwotnie nie przewidywały. Resort próbuje więc zamknąć kolejną furtkę.
– Nie chodzi już wyłącznie o sam zakaz projektowania mieszkań poniżej 25 mkw., ale o ograniczenie możliwości obchodzenia wcześniejszych regulacji poprzez budowę mikroapartamentów w budynkach zamieszkania zbiorowego – tłumaczy ekspert.
Historia mikrokawalerek pokazuje jednak, że rynek nieruchomości bardzo szybko dostosowuje się do nowych ograniczeń.
– Pytanie brzmi raczej, czy segment ten będzie funkcjonował w przejrzystych i spójnych ramach prawnych, czy też nadal będzie wypychany do kolejnych legislacyjnych szarych stref – podsumowuje Jarosław Jędrzyński.
