Rynek biurowy w Polsce wyraźnie się zmienia. I to nie tylko ten stołeczny – nowe podejście widać także na rynkach regionalnych. Firmy nadal potrzebują powierzchni do pracy, ale ich oczekiwania są dziś zupełnie inne niż jeszcze kilka lat temu. Biuro ma być nie tylko miejscem, do którego można przyjść z laptopem, lecz także przestrzenią sprzyjającą współpracy, spotkaniom, budowaniu relacji, a także wizerunku firmy.
Jak wynika z raportu BNP Paribas Real Estate Poland „Review. Biura w miastach regionalnych w Polsce w II kw. 2026”, w II kwartale 2026 roku firmy wynajęły poza Warszawą 187,5 tys. m kw. powierzchni biurowej. To aż o 56,5 proc. więcej niż w poprzednim kwartale. Choć wynik był o 13,1 proc. niższy niż rok wcześniej, skokowa poprawa względem początku roku pokazuje, że zainteresowanie biurami zaczyna rosnąć.
Biuro ma dziś nowe role do spełnienia
Powrót części pracowników do biur nie oznacza jednak odtworzenia modelu sprzed pandemii. Hybrydowy sposób pracy na dobre zmienił sposób myślenia o powierzchni biurowej.
– Nie chodzi już wyłącznie o miejsce wykonywania obowiązków, ale o przestrzeń, która pomaga ludziom współpracować, rozwijać się i budować relacje. Szczególnie w branżach opartych na wiedzy, doświadczeniu i odpowiedzialności – takich jak sektor budowlany czy inżynieryjny – siedziba firmy może być jednym z elementów budowania przewagi konkurencyjnej – zauważa Mateusz Durski, Wiceprezes Zarządu Lafrentz.
Według danych BNP Paribas Real Estate Poland nowe umowy odpowiadały w II kwartale za 45,2 proc. wynajętej powierzchni, a renegocjacje za 42,5 proc. Szczególnie aktywne były firmy z sektora IT, które odpowiadały za około jedną czwartą wynajętej powierzchni.
– Nie tylko wielkość zawieranych transakcji, lecz także ich struktura wskazuje na poprawę koniunktury. Wysoki udział nowych umów pokazuje, że najemcy aktywnie dostosowują swoje biura do aktualnych potrzeb organizacyjnych, modelu pracy hybrydowej oraz oczekiwań pracowników – komentuje Ewa Nicewicz, Starsza Konsultantka, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.
Najemcy wybierają najlepsze budynki
Na znaczeniu zyskuje więc jakość. Firmy coraz częściej kierują uwagę na nowoczesne, energooszczędne obiekty, dobrze położone i skomunikowane z resztą miasta. Ważne są również rozwiązania związane z ESG, standard techniczny budynku oraz koszty jego użytkowania.
To trend określany jako „flight to quality”. W praktyce oznacza on, że najemcy są gotowi przenosić się do lepszych obiektów, nawet jeśli rynek wciąż dysponuje dużą liczbą wolnych powierzchni. Starsze budynki muszą więc coraz częściej konkurować nie tylko wysokością czynszu, ale przede wszystkim standardem.
– Ograniczona skala nowych projektów oraz selektywność najemców będą sprzyjały dalszemu różnicowaniu rynku. Najlepiej pozycjonowane, nowoczesne budynki powinny utrzymywać przewagę konkurencyjną, podczas gdy starsze obiekty będą coraz silniej odczuwać presję modernizacyjną – dodaje Ewa Nicewicz.
Problemem dla rynku pozostaje przy tym niewielka liczba nowych inwestycji. W II kwartale do zasobów regionalnych trafiło zaledwie 26,6 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, niemal wyłącznie w Krakowie. Łączne zasoby ośmiu miast regionalnych wynoszą 6,76 mln m kw.
Biura jako „nowe” wizytówki firm
Zmiana podejścia do biur nie dotyczy wyłącznie samych pracowników. Siedziba coraz częściej ma znaczenie także w kontaktach z klientami i partnerami biznesowymi. W branżach, w których liczą się doświadczenie, wiarygodność i długoterminowe relacje, przestrzeń może być jednym z elementów budowania wizerunku firmy.
Również pracownicy zwracają większą uwagę na to, gdzie spędzają część swojego dnia. Ergonomia, technologia, sale spotkań, miejsca do odpoczynku czy dobra lokalizacja przestają być dodatkami. Stają się częścią oferty pracodawcy, szczególnie w firmach walczących o wysoko wykwalifikowanych specjalistów.
– To miejsce spotkań, warsztatów i prezentacji, ale także wizytówka organizacji pokazująca standard pracy, kulturę zarządzania i podejście do technologii. W czasach rosnących wymagań dotyczących jakości, bezpieczeństwa i odpowiedzialności biznesowej otoczenie firmy coraz częściej staje się częścią jej reputacji – stwierdza Mateusz Durski.
Rynek się ożywia, ale poprzeczka idzie w górę
Na koniec czerwca średni wskaźnik pustostanów na regionalnych rynkach wynosił 17,3 proc., a dostępna od zaraz powierzchnia sięgała 1,17 mln m kw. Najwięcej wolnej powierzchni było w Katowicach i Wrocławiu, najmniej w Szczecinie.
Przy rosnącej aktywności najemców i ograniczonej liczbie nowych inwestycji sytuacja może stopniowo się poprawiać. Nie oznacza to jednak powrotu do rynku sprzed kilku lat. Firmy chcą biur, ale coraz częściej wybierają je według zupełnie innych kryteriów.
– Powrót pracowników do biur oraz utrwalanie modelu hybrydowego wspierają popyt na powierzchnie, które oferują elastyczność, wysoki standard techniczny i dobre doświadczenie użytkownika. To właśnie te elementy coraz częściej decydują o wyborze budynku – komentuje Karolina Ukalska, Konsultantka, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.
Najlepiej położone i nowoczesne budynki mogą na tym zyskać. Dla starszych obiektów oznacza to natomiast coraz większą presję na modernizację. Biuro nie znika więc z rynku – po prostu musi dziś znacznie bardziej zasłużyć na to, żeby pracownicy i firmy chcieli z niego korzystać.
