Rok 2025 dla polskiego rynku gruntów inwestycyjnych zapowiada się jako czas odbudowy potencjału, a nie okres spektakularnych transakcji. Choć w ostatnich miesiącach obserwujemy wzrost liczby finalizowanych umów, każdej z nich towarzyszą szczegółowe analizy i ostrożne podejście ze strony kupujących. Inwestorzy powracają na rynek, mimo że obecne warunki są znacznie bardziej wymagające niż w latach ubiegłych.
Rynek gruntów inwestycyjnych – jest ożywienie
Zdaniem ekspertów ożywienie inwestycyjne nie oznacza jednak powrotu do skali ekspansji, jaką mogliśmy obserwować przed pandemią.
– Okres wzmożonej aktywności transakcyjnej widoczny w 2021 i 2022 roku wzbudził emocje, ale równie szybko je ostudził brakiem rządowych programów wsparcia, brakiem spójnej polityki planistycznej i restrykcyjną polityką kredytową, która utrzymuje się do dziś i skutkuje selektywnym podejściem banków do projektów – mówi Emil Domeracki, Partner, Board Member Land Development Advisory, Walter Herz.
Jak zauważa, dziś dominuje podejście mikroanalityczne. Kapitał poszukuje gruntów pod konkretne typy projektów – przede wszystkim inwestycje o potwierdzonym potencjale popytowym, jak projekty PRS, magazyny miejskie czy obiekty typu mixed-use w miastach wojewódzkich. Szczególnie intensywnie pozyskiwane są również grunty pod budownictwo mieszkaniowe.
Rynek gruntów inwestycyjnych – ostrożny optymizm
Zdaniem ekspertów, po długim okresie “wait and see” wielu wraca do aktywnego poszukiwania okazji inwestycyjnych. Wśród inwestorów widoczne są nastroje ostrożnego optymizmu, jednak 2025 rok zapowiada się jako znacznie bardziej intensywny transakcyjnie w porównaniu do roku minionego, obfitujący w większą ilość transakcji, szczególnie w drugiej połowie.
– W oczekiwaniu na większy udział kapitału zachodnioeuropejskiego, realizowane inwestycje bazują w znacznym stopniu na „transakcyjności sąsiedzkiej”, głównie partycypacji czeskiej, niemieckiej i krajów bałtyckich. Na rynku królują także lokalni inwestorzy kapitałowi, nie powiązani z branżą deweloperską, którzy aktywnie inwestują i zaczynają odgrywać coraz bardziej znaczącą rolę w stabilnej strukturze akwizycji gruntowych – zauważa Emil Domeracki.
Rynek gruntów inwestycyjnych a kontekst globalny
Istotny wpływ na rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce mają w ostatnich miesiącach także globalne zmiany gospodarcze, w tym ostatnie napięcia handlowe pomiędzy krajami. Polska, dzięki swojej stabilnej gospodarce i strategicznemu położeniu, przyciąga inwestorów poszukujących alternatywnych lokalizacji dla swoich operacji. Do szczegółowych analiz wracają m.in. grunty pod projekty magazynowe, Data Centre, magazyny energii oraz inne inwestycje komercyjne.
– Tarcia pomiędzy USA a Chinami, związane z polityką ceł, prowadzą do przekształceń w globalnych łańcuchach dostaw, co ma ujście w ilości zapytań o nowe przestrzenie logistyczne w Polsce, wśród których rejestrowanych jest także wiele zapytań od inwestorów z Państwa Środka – uważa Domeracki.
Dodaje, że pomimo globalnych wyzwań, Polska pozostaje atrakcyjna dla inwestorów zagranicznych. Przewidywany średni wzrost PKB na poziomie 3,4 proc. w latach 2025–2026 oraz napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych czynią nasz rynek konkurencyjnym, jeśli chodzi o inwestycje w nieruchomości i grunty. W tym kontekście inwestorzy postrzegają inwestycje gruntowe jako bezpieczną przystań dla kapitału.
– Wzrost zainteresowania dotyczy szczególnie gruntów pod zabudowę mieszkaniową oraz ziemi rolnej z opcją przekształcenia. Ten trend widoczny jest przede wszystkim w regionach o dużym potencjale urbanizacyjnym. Jednocześnie ciągła obawa inwestorów związana jest z niestabilnością planistyczną i kwestiami, które pozostają nieuregulowane w tym zakresie, co ma bezpośredni wpływ na kalkulację parametrów dla przygotowywanych inwestycji – mówi ekspert.
Jak zauważa, nowi inwestorzy pochodzący z Turcji czy basenu Morza Śródziemnego decydują się na wyścig cenowy, niwelując jednocześnie ryzyko wejścia poprzez skoncentrowanie się na mniejszych i bezpiecznych inwestycjach.
Rynek gruntów inwestycyjnych – pilnie potrzebne zmiany legislacyjne
Jednym z głównych wyzwań dla rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce pozostaje niski poziom pokrycia miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, obejmującymi jedynie 30–40 proc. kraju.
–Inwestorzy zmuszeni są do długiego oczekiwania na warunki zabudowy (WZ), które bywają nieprzewidywalne, zależą od uznaniowości urzędów i często są również po prostu nie wydawane. Rewolucja związana z Planami Ogólnymi związana z pasmem ciągłych analiz i kolejnych zmian w terminach ich wdrożenia przez rządzących, co pogłębia chaos legislacyjny – uważa Domeracki.
Jego zdaniem do poprawy sytuacji, niezbędne są proste, cyfrowe i przewidywalne procedury. Zmiany powinny obejmować m.in. zniesienie decyzji środowiskowych dla inwestycji o niskim oddziaływaniu, jak magazyny czy usługi, oraz stworzenie katalogu takich projektów. Warto także wdrożyć cyfryzację ksiąg wieczystych i stworzyć ogólnopolski rejestr terenów inwestycyjnych. Istotnym krokiem byłoby również uproszczenie zasad wyłączania gruntów IV i V klasy z produkcji rolnej bez konieczności uzyskiwania zgody ministerstwa.
