Odpowiedzialne państwo naprawdę stać, żeby godnie potraktować ludzi i nie manipulować nimi, grając na emocjach w stylu: „nie chcecie zrozumieć, że istnieje cel publiczny” – mówi Barbara Czerniawska z Fundacji INLEGIS.
Newsweek: Ludzie w Kotlinie Kłodzkiej nie chcieli oddać swojej ziemi pod zbiorniki retencyjne. A w Baranowie – pod lotnisko. Czy większość powinna ulegać egoistycznej mniejszości? A może to wcale nie jest egoizm?
Barbara Czerniawska, Fundacja INLEGIS: A ja od kilku lat pytam – czy większość ma prawo wymagać od mniejszości heroizmu? Pokornego oddawania części prywatnego majątku, ponieważ państwo lub samorząd realizuje inwestycję celu publicznego?
Zacznijmy od początku. Od kilku lat razem z Fundacją INLEGIS pomaga pani osobom, którym grożą wywłaszczenia z powodu CPK i inwestycji z nim związanych. Czy państwo ma dla tych ludzi dobrą ofertę?
– Pomagamy osobom wywłaszczanym pod cele publiczne. W Polsce inwestor najpierw przejmuje nieruchomość, a dopiero później ustalane jest i wypłacane odszkodowanie.
CPK to przypadek szczególny: do wywłaszczeń jeszcze nie doszło, ale inwestycja jest z nimi powszechnie kojarzona.
– Zyskała rozgłos przy próbie zmiany przepisów niekorzystnych dla wywłaszczanych na jeszcze gorsze w 2022 r. Wciąż czekamy na właściwą nowelizację. Propozycje strony społecznej mocno wybrzmiały podczas wysłuchania publicznego w Sejmie w sierpniu dwa lata temu.
W konstytucji jest zapisane, że wywłaszczenie może nastąpić pod cele publiczne i należy się za nie słuszne odszkodowanie. Co to znaczy „słuszne”?
– Każdy rozumie to inaczej. Wywłaszczany uważa, że państwo powinno oddać człowiekowi tyle, ile będzie kosztować odtworzenie życia na podobnym poziomie w nowej lokalizacji. Dla ludzi stojących z boku wywłaszczenie kojarzy się z pewną niedogodnością, którą rekompensuje stos pieniędzy. Ale tak nie jest. Zrozumiałam to przy okazji budowy lotniska w Radomiu, „portu zapasowego CPK” – zanim dołączyłam do Fundacji INLEGIS. Wywłaszczonych zostało tam ok. 100 osób, w tym 11 właścicieli domów. Zaprotestowały tylko dwie rodziny.
Pozostali dostali aż tak dobrą ofertę?
– Też się nad tym zastanawiałam. Wszystko stało się jasne, kiedy poznałam tych, którzy się sprzeciwili. Okazało się, że w Polsce mamy prawo dla silnych. Te rodziny protestowały dzięki wsparciu swoich bliskich, a ci, którzy takiego wsparcia nie mieli, poddawali się wywłaszczeniu i byli podatni na manipulacje.
Co się stało z tymi dwiema rodzinami?
– W oczekiwaniu na wypłacenie odszkodowania poprosiły o lokale zamienne. Gmina nie były w stanie zaproponować dwóch lokali, dostosowanych do ich potrzeb. Największym problemem była jednak wycena. Rzeczoznawca porównał nieruchomości, znajdujące się w Kiedrzynie, na przedmieściach Radomia, do nieruchomości w wioskach 20 km dalej i do transakcji sprzed dwóch lat. Wszystko odbyło się zgodnie z obowiązującym prawem, ale w efekcie wartość należnego odszkodowania była zbyt niska, by wywłaszczani mogli kupić w okolicy podobny dom. W dodatku przy wycenie uwzględniono amortyzację, to znaczy zużycie domu w czasie.
Proszę wyjaśnić, co to znaczy.
– Posłużę się metaforą wymyśloną przez Mirosława Ochojskiego, prawnika z kancelarii INLEGIS, której eksperci wspierają fundację. Proszę sobie wyobrazić, że ktoś panu zabiera buty i mówi: „trochę się panu zużyły, ma pan 50 zł i proszę sobie kupić za to inne”. Odpowiada pan, że nowych w tej cenie nie kupi, jeśli już to używane i wtedy słyszy: „No to niech pan sobie znajdzie gdzieś takie”.
Wracając do lotniska w Radomiu. Uwaga, to może zaskoczyć – zdaniem doświadczonych prawników, właściciele domów w Kiedrzynie otrzymali… wyjątkowo korzystne wyceny, biorąc pod uwagę obowiązujący w Polsce porządek prawny. A właściciele oburzali się, bo środki nie były wystarczające na odtworzenie domostw – a tak rozumieli słuszne odszkodowanie. Poza tym nikt nie wziął pod uwagę, że wywłaszczenie jest źródłem dodatkowych problemów i wydatków, których się nie rekompensuje, bo nie ma stosownych podstaw prawnych.
Na przykład?
– Rozmawiałam z panem, który miał w Kiedrzynie warsztat samochodowy. Proszony przez żonę przyjął oferowane warunki ugody, licząc, że otrzyma wsparcie. Zamiast tego usłyszał: „może pan przechować maszyny w jakimś magazynie, oczywiście za opłatą, na swój koszt. Możemy też je dla pana sprzedać w cenie złomu”. Po wszystkim nie mógł odtworzyć warsztatu. Jego młodsze dziecko wymagało stałej opieki, a drugie po przeprowadzce do nowej szkoły nie mogło się odnaleźć i potrzebowało pomocy psychiatrycznej, za którą ten człowiek sam musiał zapłacić.
W Radomiu wywłaszczano według specustawy lotniskowej. Czy wie pan, ile jest w Polsce specustaw?
Kilka?
– 20! Matką wszystkich jest specustawa drogowa. Potem były kolejne: kolejowa, powodziowa, lotniskowa, w końcu – CPK. Każda ma nieco inne zapisy dotyczące np. wysokości należnej zaliczki. Może to być 70, 85 lub – wyłącznie w przypadku ustawy przeciwpowodziowej – nawet 100 proc. To niepokojące, że na porządek prawny nadpisywane są ustawy zmieniające ogólne regulacje. Prawo w tym zakresie powinno zostać ujednolicone. W przypadku specustawy lotniskowej brakuje np. wzmianki o należnej zaliczce. Było to wykorzystane przez urzędników.
W jaki sposób?
– Ludzie w Radomiu dostawali propozycję – albo weźmiecie to, co dajemy, albo poczekacie. Dopiero kiedy zrobiła się wrzawa medialna, to przyznawano, że tym ludziom należy się zaliczka, bo tak wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Trzeba tylko złożyć wniosek, o którym ich wcześniej nikt nie poinformował.
Zatrzymajmy się chwilę nad tą ustawą. Istnieje w niej zapis stanowiący, że najpierw trzeba negocjować i się na coś umówić, a dopiero później dochodzi do wywłaszczenia. Jak jest w praktyce?
– Etapu rozmów u nas zasadzie już nie ma. A coś, co miało być absolutnym wyjątkiem, czyli rygor natychmiastowej wykonalności, stało się normą.
Na czym polega ten rygor?
– Zanim zostaną rozpatrzone odwołania, ruszają prace. A na odszkodowania trzeba zaczekać. Rygor to dla inwestora wygodne narzędzie, które pozwala mu działać ekspresowo, bez oglądania się na sytuację wywłaszczanych właścicieli, ich bliskich lub przedsiębiorstw działających w danym miejscu. Za ustalenie wysokości odszkodowania odpowiada już kto inny – wojewoda lub starosta, w zależności od inwestycji. Oddzielenie tych funkcji sprawia, że procedury stają się bezduszne i długotrwałe, a koszt ponoszą ludzie, których one dotyczą.
Jak długo czeka się na odszkodowanie w przypadku wywłaszczenia?
– Jeśli ma się szczęście to miesiące. Jeśli nie – lata.
Co z tymi, którym odbiera się nieruchomości, których jeszcze nie spłacili?
– Prawo do odszkodowania w pierwszej kolejności przysługuje bankowi. A może być i tak, to np. sytuacja niektórych frankowiczów: traci się dom, bank nie został w pełni zaspokojony, a ty radź sobie, człowieku. To poruszyło przedmieścia w kontekście szprych do CPK i budowy autostrady A50, bo wielu ludzi mogłoby znaleźć się w takiej sytuacji.
W dodatku w 2022 r. we wspomnianej już nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami szykowanej przez pana Horałę – ostatecznie nieuchwalonej – znalazły się zapisy, z których wynikało, że za dom nabyty pod kredyt hipoteczny, nie przysługuje obiecywana przez rząd premia.
Chodzi o te słynne 140 proc. wartości nieruchomości?
– Tak. To było sprytne, marketingowe posunięcie. Ustawa pozwalała na zaproponowanie 40 proc. premii do wartości nieruchomości, pomniejszonej o wartość gruntu oraz 20 proc. premii do wartości gruntu. Ale to nigdy nie daje 140 proc. wartości nieruchomości. Maksymalną premię mógłby otrzymać wyłącznie właściciel budynku lewitującego w powietrzu, niezwiązanego z gruntem.
Do tego, w przypadku nieruchomości obciążonych hipoteką, premia miała dotyczyć tylko tego, co zostało już spłacone.
Jeśli ktoś spłacił pół domu, to premia miała być wyliczana od połowy?
– Dokładnie. A jeśli spłacił 20 proc., to od tych 20 proc.
Jest jeszcze coś – te dodatkowe 40 proc. miało być wyliczone od wartości rynkowej. To nie jest wartość odtworzeniowa, czyli kwota, za którą można wybudować podobny dom w podobnym miejscu, lecz wartość, za którą ktoś hipotetycznie mógłby chcieć daną nieruchomość kupić. Kłopot w tym, że po ogłoszeniu inwestycji ceny nieruchomości na takim terenie z reguły spadają.
No ale jak to – przecież CPK głośno chwali się, że oferuje 140 proc. za nieruchomość, a pani mówi, że to chwyt marketingowy z haczykami zapisanymi drobnym drukiem?
– Mówimy tutaj o Programie Dobrowolnych Nabyć, w którym przewidziano kilka sposobów wyceny nieruchomości. Wśród nich jest wspomniana „premia do 140 proc.”. Teoretycznie PDN polega na tym, że spółka przychodzi do człowieka i mówi: „słuchaj, nie czekaj, mamy dla ciebie dobrą ofertę”. Co do zasady, to bardzo dobre rozwiązanie. Niestety, wiele osób z terenu planowanego lotniska CPK negocjacje przy PDN porównuje do sytuacji, gdy przystawia się człowiekowi do głowy pistolet i mówi: „podpisujesz z nami porozumienie albo czekasz na wywłaszczenie i zobaczymy, co się stanie”. Spółka może składać bardzo korzystne oferty i elastycznie podchodzić do wyboru metody wyceny, co zapewnia ustawa o usprawnieniu procesu inwestycyjnego CPK z 2022 r. Ale według mieszkańców Baranowa i okolicznych miejscowości, pracownicy spółki zbyt często wykorzystują swoją przewagę.
Wróćmy do tego, co powiedziała pani przed chwilą. Ceny nieruchomości w Baranowie spadły, więc aktualne wyceny nie oddają ich realnej wartości?
– Ogłoszenie decyzji o budowie CPK nastąpiło jesienią 2017 r. Kiedy zaczęto mówić więcej o lokalizacji lotniska, a zwłaszcza po wydaniu rozporządzenia obszarowego, rynek nieruchomości w okolicy zamarł, choć wszędzie w Polsce ceny poszły w górę. Brak porównywalnych transakcji również utrudnia wycenę. Ale nawet przed 2017 r. transakcji nie było tu dużo: w okolicach Baranowa gospodarstwa są wyjątkowe i nie tak łatwo je wycenić.
Dlaczego?
– Po pierwsze, tutejsze gleby są wyjątkowo żyzne. Znajdują się tu duże i wysokowydajne gospodarstwa. To grunty żywicielskie aglomeracji warszawskiej. Żadna łąka! Uprawiana jest pszenica, warzywa, na nieco gorszych gruntach – kukurydza. Pytanie, czy za kilkadziesiąt lat wskutek zmian klimatycznych rzeczywiście będziemy myśleć, że potrzebujemy kolejnego lotniska czy że potrzebujemy ziemi, kiedy zaleje nam Żuławy, a żywność trudniej będzie sprowadzać.
Niektórzy rolnicy zabiegali o grunty zamienne z Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, ale propozycje nie było jak dotąd satysfakcjonujące.
Po drugie, ziemie te zamieszkują ludzie prowadzący gospodarstwa od pokoleń, niektórzy mają dokumenty poświadczające własność od XIX w. Te ziemie były raczej gromadzone i przekazywane, a nie sprzedawane. Jeśli już dochodziło do transakcji, to przebiegały one w małym kręgu i nie oddawały prawdziwej wartości rynkowej.
Ile proponuje za nie CPK?
– W Programie Dobrowolnych Nabyć? Znam dane do 2023 r. Najwyższa odnotowana cena to 185 zł za m kw. – ale to wyjątek; spółka CPK skorzystała z prawa pierwokupu. Najczęściej było to 10-15 zł. W niektórych przypadkach zaledwie pięć złotych z groszami. Tymczasem, jeśli na tym terenie dochodziło do transakcji w pełni dobrowolnych, to płacono o wiele więcej. Czasem powyżej 200 zł za m kw.
To dlaczego wiele osób zgodziło się tam wziąć udział w Programie Dobrowolnych Nabyć?
– Z różnych powodów. Czasem to przypadki losowe – rozwód, spadek, niemożność uprawiania ziemi. Ale za czasów pana Horały usłyszałam od jednego z radnych historię o zmanipulowaniu dysfunkcyjnej rodziny. Gmina obawiała się, że po sprzedaży zabraknie tym ludziom na opał.
Inni sprzedają ziemię z powodu zmęczenia. Ile lat można żyć w zawieszeniu i być grillowanym przez przedstawicieli spółki, którzy mówią nam, że PDN to okazja życia, a potem będzie gorzej? Nawet Rzecznik Praw Obywatelskich wypowiedział się w tej sprawie w marcu 2021 r. Z jego oświadczenia wynika, że PDN jako umowa cywilno-prawna to bilet w jedną stronę. Jeżeli człowiek podejmuje taką decyzję, to nie ma od niej odwrotu, bo dokumenty podpisuje się w obecności notariusza. Pozbywa się swojej ziemi raz na zawsze.
A gdyby się nie zgodził i czekał na wywłaszczenie?
– W przypadku wywłaszczenia, jeżeli nie dojdzie do realizacji inwestycji, Skarb Państwa powinien zwrócić nieruchomość.
Tyle że przy wywłaszczeniu na wyprowadzkę dostaje się miesiąc. W przypadku PDN czasu jest więcej, więc w teorii można coś zaplanować. Ale przeprowadzka gospodarstwa to długi proces: w nowym miejscu trzeba wybudować obiekty dla zwierząt, do przechowywania karmy i płodów rolnych, a w starym zebrać to, co się posiało. Nawet rok może nie wystarczyć, by znaleźć nową lokalizację, dopiąć transakcję, zdobyć niezbędne pozwolenia, zbudować to, co niezbędne i wreszcie się przeprowadzić.
Jeśli ktoś podpisze umowę z PDN-em, ile będzie miał czasu?
– Nie ma to jednej odpowiedzi. Czasem jest to pół roku. Ale niektórzy podpisują protokoły uzgodnienia z krótkim okresem wyprowadzki, nie zdając sobie sprawy, ile czasu zajmuje dopięcie niezbędnych formalności. Bywa, że później płacą kary. Do tego spółka może podejść do wyceny na kilka sposobów i to również budzi niepokój, bo może to być korupcjogenne. Różnym osobom można zaproponować różne rzeczy w zależności od tego, jak pójdą negocjacje.
Co z rolnikami? Czy wywłaszczenie może być dla nich korzystniejsze niż ugoda?
– Za czasów PiS-u podważano istotną dla rolników zasadę korzyści. Podam przykład – ma pan pole buraków, zasada korzyści mówi, że jeśli na tym polu buraków ma powstać inwestycja, to przy wywłaszczeniu trzeba panu zapłacić jak za grunt inwestycyjny, a nie jak za pole buraków.
Ale ile powinien kosztować grunt inwestycyjny pod lotnisko?
– W Polsce powstaje sporo dróg, a wywłaszczenia pod lotniska są rzadkie. Możemy się spodziewać kłopotów z wyceną z uwagi na brak transakcji nieruchomościami podobnymi do wywłaszczanej o przeznaczeniu pod lotnisko.
Co zmieniło się po wyborach?
– Ruszyła wielka akcja lobbingowa. Wszyscy czekali na audyt, a w czerwcu ogłoszono, że port powstanie. Rząd przechodzi teraz bardzo poważny test – zobaczymy, jak potraktuje ludzi. To ważne nie tylko w związku z CPK – wywłaszczenia będą niezbędne pod kolejne drogi, kolej, elektrownie atomowe, umocnienia na granicy, zbiorniki przeciwpowodziowe itd. Jeśli są to inwestycje tak potrzebne, czasem lukratywne, dlaczego ludzie nimi dotknięci mają do nich dopłacać? Przecież w każdej inwestycji koszty wywłaszczenia są jej ułamkiem. Odpowiedzialne państwo naprawdę stać, żeby potraktować tych ludzi godnie i nie manipulować nimi, grając na emocjach w stylu: „nie chcecie zrozumieć, że istnieje cel publiczny”. Tylko dlaczego ktokolwiek ma się poświęcać? Mówimy przecież o prawie własności chronionym przez konstytucję. O ziemi i nieruchomościach nabytych legalnie. Odziedziczonych lub kupionych dzięki pracy własnej, lub poprzednich pokoleń.
Jak zatem powinno się to odbywać?
– Ze znanych mi przypadków, najlepiej potraktowano w Polsce osoby, które musiały się przeprowadzić w związku z budową zbiornika w Raciborzu. Inwestycje przeciwpowodziowe współfinansuje Bank Światowy, a działając w tej roli, może narzucić swoje wymagania. Instytucja ta jest autorem Normy OP 4.12, która ustanawia minimalne standardy przymusowych przesiedleń – w tym zakaz żądania opuszczenia nieruchomości przed wypłatą należnego odszkodowania oraz obowiązek pokrycia kosztów odtworzenia nieruchomości bez uwzględnienia stopnia zużycia. Niestety, norma ta nie została dotąd implementowana do polskiego porządku prawnego.
Co zrobić, żeby było lepiej?
– Jeżeli mamy do czynienia z nieruchomością mieszkalną, to środki powinny być na koncie przynajmniej 90 dni przed wyprowadzką.
Celem powinno być umożliwienie wywłaszczanym odtworzenia życia w nowym miejscu – dlatego odszkodowanie powinno odwoływać się do wartości odtworzeniowej, a nie rynkowej.
Ważne jest też prawidłowe ustalenie zakresu odszkodowania, bo dziś przysługuje ono wyłącznie właścicielowi i dotyczy tylko prawa do tej nieruchomości. Jeśli ma pan firmę albo, co gorsza, wynajmuje pan w zagrożonej wywłaszczeniem nieruchomości przestrzeń, to nikogo nie interesuje, co się z tą firmą wydarzy.
Jeśli pana bliscy wskutek wywłaszczenia będą potrzebowali wsparcia psychologa, specjalistycznego leczenia – inwestor za to nie zapłaci. A to prawdziwy problem. Ludzie mają przez CPK problemy zdrowotne, bo latami są poddawani wielkiemu stresowi.
Potrzebne jest więc rozszerzenie grona osób, którym odszkodowanie przysługuje.
To znaczy?
– Chodzi o właścicieli nieruchomości, którzy nie zostaną wywłaszczeni, ale ucierpią wskutek inwestycji, bo np. pod ich oknami państwo wybuduje autostradę.
Tu chodzi o bardzo proste rzeczy – czy budujemy odpowiedzialne i wspierające się społeczeństwo, czy poświęcamy mniejszość w imię mitu. Bardzo możliwe, że będziemy potrzebowali nowego i dużego lotniska, ale nie jestem pewna, czy teraz. Eksperci wcale nie są entuzjastyczni i wciąż brak biznesowego uzasadnienia tej inwestycji. Jeśli jednak jej potrzebujemy, to trzeba zwrócić uwagę, że ludzie są obecnie miażdżeni przez gwałtowne zmiany wynikające z decyzji polityków, a powinni być przeprowadzani w nowe miejsce, w którym poczują się jak w domu. I to tylko i aż o to chodzi. Dlatego trzeba uświadamiać społeczeństwo, że coś takiego może przytrafić się każdemu z nas.
