Nowelizacja ustawy o efektywności energetycznej (Dz.U. 2025 poz. 711) wprowadza dwa kluczowe obowiązki dla budynków wielorodzinnych: minimalną opłatę za ciepło oraz montaż urządzeń pomiarowych ze zdalnym odczytem. Zmiany mają ograniczyć tzw. pasożytnictwo cieplne, czyli sytuacje, gdy część lokatorów zakręca grzejniki i korzysta z ciepła przenikającego z sąsiednich mieszkań, nie ponosząc proporcjonalnych kosztów.
Nowe zasady
Przepisy przewidują etapowe wdrażanie nowych zasad. Wspólnoty i spółdzielnie mają czas na pełne dostosowanie do końca 2026 r., jednak mogą je wprowadzać już w sezonie grzewczym 2025/2026. Najpóźniej do 1 stycznia 2027 r. wszystkie ciepłomierze i podzielniki zużycia ciepła w lokalach mają być wyposażone w funkcję zdalnego odczytu. Oznacza to, że rozliczenia nie będą wymagały wizyt inkasenta, a zarządcy uzyskają bieżący wgląd w dane pomiarowe.
Równocześnie ustawodawca przewidział minimalną opłatę dla lokali, które całkowicie ograniczą pobór ciepła. Nawet jeśli użytkownicy zakręcą grzejniki, będą zobowiązani uiścić co najmniej 15 proc. kosztów zmiennych. Rozwiązanie ma zapewnić bardziej sprawiedliwy podział wydatków na ogrzewanie w budynkach z pionową instalacją i ścianami dzielącymi lokale, przez które ciepło naturalnie przepływa.
Jak wskazywał na początku października „Dziennik Gazeta Prawna”, wspólnoty i spółdzielnie zyskają możliwość uchwalania dodatkowych opłat wobec lokatorów celowo utrzymujących w mieszkaniach zbyt niską temperaturę. Celem jest zniechęcenie do praktyk, które przerzucają koszty ogrzewania na pozostałych mieszkańców i destabilizują system rozliczeń.
Zdalne liczniki
Wprowadzenie zdalnych liczników wiąże się z kosztami organizacyjnymi i inwestycyjnymi. Szacuje się, że montaż urządzeń w lokalu to wydatek rzędu 200–400 zł na mieszkanie. Dla spółdzielni i wspólnot oznacza to konieczność zaplanowania harmonogramów, przetargów i finansowania modernizacji, tak aby dotrzymać ustawowych terminów i zapewnić jednolite standardy rozliczeń w całym budynku.
Nowe regulacje mają uporządkować zasady dzielenia kosztów ciepła, ale — jak podkreślają cytowani przez „Dziennik Gazetę Prawną” eksperci — same liczniki i minimalne opłaty nie rozwiążą całości problemów. Aby trwale obniżyć rachunki i poprawić komfort cieplny, potrzebne są inwestycje w termomodernizację przegród zewnętrznych oraz modernizację systemów grzewczych. To one decydują o realnym zużyciu energii i ograniczają straty ciepła, które dziś często kompensowane są wyższymi opłatami u innych mieszkańców.
W praktyce najbliższe sezony grzewcze staną się okresem przejściowym. Zarządcy mogą wdrażać nowe zasady już od 2025/2026, przygotowując budynki do pełnego wejścia przepisów. Dla mieszkańców oznacza to większą przewidywalność rozliczeń i koniec korzystania z ciepła „za darmo”, a dla wspólnot — potrzebę sprawnej organizacji prac i jasnej komunikacji o zmianach.
