Tak źle nie było jeszcze nigdy w historii. W USA zarobki nie nadążają za cenami domów

— Myślę, że obecnie rynek nieruchomości jest naprawdę wyjątkowy — ocenia w rozmowie z „Newsweekiem” Daryl Fairweather, główna ekonomistka Redfin. — Mamy najwyższe w historii ceny domów przy dość wysokich stopach procentowych kredytów hipotecznych. Co prawda nie są one najwyższe w historii — w 1981 r. przekraczały 18 proc. — ale i tak są wysokie, jeśli spojrzymy na ostatnie 10 lat.

— Przez to dostępność mieszkań jest naprawdę bardzo zła, zwłaszcza dla młodych ludzi. Przebić się na rynek nieruchomości jest obecnie szalenie trudno — dodaje.

Kruchy filar amerykańskiej tożsamości

To problem, który mocno uderza w samo serce amerykańskiej tożsamości. — Własność ziemi była fundamentalną sprawą już przy zakładaniu tego kraju — mówi Fairweather. — Życie, wolność i własność — to właśnie miało być gwarantowane. Tę formułę stosował John Locke, a ojcowie założyciele USA bardzo się nią inspirowali. W Deklaracji niepodległości Stanów Zjednoczonych zamiast „własności” pojawiło się „dążenie do szczęścia”, ale już piąta poprawka do konstytucji wprost chroni prawa majątkowe.

— To Thomas Jefferson mocno promował ideę niezależnego właściciela ziemi jako fundamentu demokracji. Z kolei Andrew Jackson poszerzył prawa polityczne poza klasę właścicieli ziemskich i forsował ekspansję na zachód.

W tamtym czasie kraj opierał się na tzw. homesteaderach, czyli osadnikach, którzy ruszali na dzikie tereny — często na ziemie należące do rdzennych Amerykanów — i zakładali tam własne gospodarstwa. Ustawa Homestead Act z 1862 r. sformalizowała ten proces, przyznając osadnikom 160 akrów ziemi publicznej, która, w większości przypadków, była wcześniej siłą odebrana rdzennym narodom — wyjaśnia Fairweather.

Przyciągało to również imigrantów z Europy, ponieważ Stany Zjednoczone oferowały coś, czego na Starym Kontynencie często brakowało — pozornie nieograniczony dostęp do ziemi. Jak tłumaczy Fairweather, dla wielu przybyszów była to szansa na posiadanie własnego kawałka gruntu, o którym w krajach pochodzenia mogli jedynie marzyć.

— Oczywiście ziemie te były już zamieszkane przez rdzennych Amerykanów. Jednak dla ludzi przybywających z Europy pojawiła się możliwość zdobycia własności, która w ich ojczyznach pozostawała poza zasięgiem. Dlatego posiadanie ziemi jest głęboko wpisane w amerykańską tożsamość i stanowi jeden z fundamentów całego systemu gospodarczego — podkreśla Fairweather.

Dziś ten model — zbudowany na własności ziemi, ale także na historii przemocy i niewolnictwa, a z czasem przekształcony w mit amerykańskiego snu o domu z białym płotem, osobistej niezależności i finansowym bezpieczeństwie — zaczyna się chwiać. Dla milionów Amerykanów własny dom pozostaje bowiem nieosiągalny, co sprawia, że jeden z najbardziej trwałych filarów amerykańskiej tożsamości wydaje się coraz bardziej kruchy.

Prawo do własności i złamana obietnica

Jak podkreśla Joel Berner, starszy ekonomista portalu Realtor.com, przez dekady amerykańscy politycy promowali własność domu jako fundament budowania majątku rodzinnego i silnej klasy średniej.

— Posiadanie domu doskonale wpisuje się w amerykańskie wartości niezależności i samodzielności. Z czasem stało się integralną częścią naszej kultury i narodowej tożsamości — wyjaśnia w rozmowie z „Newsweekiem”.

— Przede wszystkim dom był narzędziem budowania i gromadzenia majątku dla rodzin, którym udało się wejść na rynek własności. Kapitał w postaci mieszkania może być przekazywany kolejnym pokoleniom, umacniając ich pozycję w klasie średniej lub wyższej. Nieruchomości napędzają także konsumpcję, ponieważ właściciele nieustannie inwestują w ich urządzanie i remonty — zauważa.

Z tą opinią zgadza się Fairweather. — Uważam, że istnieje w Ameryce przekonanie, iż klasa właścicieli ziemi i domów to klasa najzamożniejsza. Nawet dziś osoby posiadające domy mają znaczną część bogactwa, a ci, którzy wynajmują, przeważnie nie mają żadnego majątku lub wręcz są zadłużeni. W latach 90. XX w. i pierwszej dekadzie XXI w. pojawiła się wiara, że wystarczy, by każdy został właścicielem domu, a wszyscy staną się klasą średnią. Każdy mógłby tu dobrze żyć.

Jednak ten kluczowy element amerykańskiego snu legł w gruzach po pęknięciu bańki nieruchomościowej w latach 2007-2008, co udowodniło, że system opisany przez Fairweather nie był trwały — „a przynajmniej nie w wersji opartej na kredytach subprime [udzielanych kredytobiorcom o niskiej zdolności kredytowej] i słabej regulacji rynku” — dodaje.

Mimo tego bolesnego ciosu marzenie o własnym domu wciąż jest żywe — według badania Realtor.com z 2025 r. około dwie trzecie Amerykanów deklaruje, że chce zostać właścicielem domu.

— W Ameryce wciąż silne jest przekonanie, że samo posiadanie domu oznacza życiowy sukces — mówi Fairweather. — Sprzyja temu również system podatkowy. Właściciele mogą korzystać z odliczeń odsetek od kredytów hipotecznych, płacą relatywnie niskie podatki od nieruchomości, a część tych kosztów mogą odliczyć także od podatku federalnego.

Jak podkreśla, wszystkie te rozwiązania sprawiają, że właściciele nieruchomości znajdują się w znacznie korzystniejszej sytuacji niż osoby wynajmujące mieszkania.

Nie byłoby w tym nic niepokojącego, gdyby najemcy mieli realną szansę dołączyć do grona właścicieli — pracując, oszczędzając i stopniowo odkładając na wkład własny. Tymczasem droga do własnego mieszkania lub domu od dekad staje się coraz trudniejsza, a po pandemii jeszcze bardziej się wydłużyła.

Bo mieszkania przestają być miejscem do życia

Brad Case, główny ekonomista ds. rynku mieszkaniowego w Homes.com, przeanalizował dane sięgające 1776 r., próbując ustalić źródła obecnego kryzysu dostępności mieszkań. Jego zdaniem problem nie sprowadza się wyłącznie do niedoboru nowych inwestycji, na który od lat zwracają uwagę eksperci. Coraz większą rolę odgrywa także postrzeganie nieruchomości przede wszystkim jako inwestycji, a nie miejsca do życia.

Przez dziesięciolecia zakup własnego domu w Stanach Zjednoczonych nie był łatwy. Sytuacja zmieniła się po wprowadzeniu przez rząd federalny w latach 30. XX w. trzydziestoletnich kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu, co umożliwiło milionom osób zakup domu.

— Przez kolejne dekady ten system jakoś funkcjonował — twierdzi Case. — Do niedawna ceny domów rosły nieco szybciej niż inflacja, ale dochody również rosły. Dzięki temu zarobki nadążały za cenami domów.

— Jednak w latach 70. i 80. stopy procentowe kredytów poszybowały w górę z powodu szalejącej inflacji. Gdy oprocentowanie wróciło na niższy poziom, to ceny domów zaczęły rosnąć szybciej niż inflacja i zarobki. W efekcie pojawił się pomysł, by kupować domy nie dlatego, że chce się w nich mieszkać, ale dlatego, że widzi się, jak ich ceny rosną — czyli jako inwestycję — dodaje.

Jeśli utrwala się przekonanie, że zakup domu jest przede wszystkim świetną inwestycją, a ponad połowa społeczeństwa już korzysta na wzroście cen nieruchomości jako właściciele, wówczas — zdaniem Case’a — powstają warunki do prowadzenia polityki publicznej, która jeszcze bardziej winduje ceny mieszkań i domów. — I właśnie ten mechanizm w ostatnich latach przestał działać na korzyść nowych nabywców — ocenia ekonomista.

Według niego tłumaczy to również opór wobec zwiększania podaży mieszkań, mimo powszechnej świadomości głębokiego kryzysu dostępności na rynku. Szczególny sprzeciw budzi budowa tańszych, bardziej przystępnych cenowo inwestycji.

— Obecni właściciele w każdym mieście mówią: nie budujmy nowych domów, chyba że będą naprawdę, naprawdę drogie. Bo jeśli będą bardzo drogie, to nabywcy zapłacą wysokie podatki od nieruchomości i my nie będziemy musieli pokrywać kosztów funkcjonowania miasta — tłumaczy. — Taka właśnie logika rozwinęła się w ostatnich dekadach.

W grudniu prezydent Donald Trump powiedział dziennikarzom, że chce zapobiec spadkowi wartości domów, by właściciele nie tracili majątku, mimo wcześniejszych obietnic, że uczyni zakup i posiadanie domu bardziej dostępnym dla wszystkich Amerykanów.

Czy jest wyjście z tego impasu?

Rynek nieruchomości po pandemii stał się dla Amerykanów zupełnie nieznanym terytorium. W trakcie pandemii stopy procentowe spadły do ok. 3 proc., co wywołało istny szał zakupów — a ograniczona liczba ofert w całym kraju jeszcze podbiła ceny.

Od tamtej pory oprocentowanie kredytów niemal się podwoiło.

— To sprawiło, że wiele osób weszło na rynek nieruchomości w latach 2020-2021, a potem drzwi się za nimi zatrzasnęły — mówi Fairweather. — W efekcie rynek utknął w martwym punkcie, bo ci, którzy już mają dom, nie chcą rezygnować z rekordowo niskiego oprocentowania. Musieliby bowiem wziąć nowy kredyt już na obecnych, wysokich warunkach.

— A potencjalni nabywcy mają dziś do czynienia z wysokimi stopami i wysokimi cenami, więc ich nie stać. Dlatego rynek jest tak zablokowany i nie przypomina żadnego okresu w historii.

W tym roku rynek nieruchomości w USA pozostaje ospały także wiosną, która tradycyjnie jest najgorętszym sezonem. Sprzedających jest o ponad 400 tys. więcej niż kupujących, ale — według Fairweather — nie są to „poważni sprzedawcy”.

— Bardzo szybko wycofują swoje ogłoszenia — zwraca uwagę. — Widzimy rekordowy odsetek domów zdejmowanych z rynku. To tylko pokazuje, że sprzedający nie chcą się dogadać z kupującymi. W tej chwili obie strony zupełnie się rozmijają.

Dostęp do mieszkań będzie się zwiększał

Pojawiło się także inne nietypowe zjawisko. Normalnie, gdy rosną stopy procentowe, ceny domów idą w dół. Tym razem jednak — jak zauważa Fairweather — „zarówno popyt, jak i podaż mocno wyhamowały jednocześnie, więc mamy mniej transakcji i uparcie wysokie ceny”.

Zdaniem Bernera obecny rynek „boryka się z bardziej przewlekłym i strukturalnym problemem niż dawniej, gdy groził mu nagły krach”.

— Żyjemy w czasach, w których podaż domów nie nadąża za popytem. Najbardziej zbliżona sytuacja miała miejsce przed uchwaleniem Homestead Act, kiedy należało stworzyć nowe domy dla Amerykanów. Wtedy rząd po prostu rozdawał ziemię pod zabudowę, obecnie to praktycznie niemożliwe — mówi. — Teraz cała nadzieja w zmniejszeniu barier regulacyjnych dla nowego budownictwa. To może mieć ogromny wpływ, ale nie przyniesie szybkiego efektu.

Zdaniem Fairweather, Bernera i Case’a widać światełko w tunelu, choć może być ono jeszcze bardzo odległe.

Jak mówi Berner, rynek nieruchomości już zaczął się w tym roku „przekalibrowywać”, ale nierówno. W niektórych regionach — zwłaszcza na południu i zachodzie kraju — „ceny spadają, bo rynek otrząsa się z szoku po pandemicznym boomie, a nowe budownictwo nadąża za popytem”. Z kolei na północnym wschodzie i środkowym zachodzie nowe inwestycje są wciąż ograniczone, a rynki borykają się z niedoborem ofert.

Fairweather przewiduje, że w przyszłości ceny nieruchomości w USA staną się bardziej dostępne, bo płace zaczną doganiać coraz wolniejszy wzrost cen domów, a stopy procentowe raczej się ustabilizują.

W kolejnych latach i dekadach swoje domy opuszczać będą także baby boomers — pokolenie, które zgromadziło ogromną część własności w USA. Fairweather sądzi, że ułatwi to młodszym pokoleniom zakup własnego mieszkania, choć obawia się, że koszty jego utrzymania będą coraz wyższe.

— Koszty ubezpieczeń rosną przez zmiany klimatu. Domy są stare i będą wymagać wielu napraw i prac konserwacyjnych, zwłaszcza te domy, które baby boomers przekażą dalej — a te często są już przestarzałe — podkreśla.

— Nadal pozostanie też problem braku mieszkań tam, gdzie są najlepsze miejsca pracy i gdzie ludzie najbardziej chcą mieszkać. To, że baby boomers sprzedadzą domy na Florydzie czy w Arizonie, nie oznacza, że domy w Bay Area będą tańsze. Nadal musimy budować nowe mieszkania tam, gdzie historycznie budowano ich za mało.

Podsumowując, mieszkania prawdopodobnie będą w przyszłości bardziej dostępne, ale walka o tańszy i zrównoważony rynek nieruchomości będzie trwać.

— Rozwiązaniem problemu dostępności jest tak naprawdę tylko wzrost dochodów — uważa Case. — Jeśli uda się podnieść zarobki, to świetnie.

— Ale mamy też problem związany z mentalnością: ludzie uważają, że kupno domu to inwestycja. Tymczasem nie powinno się kupować domu z myślą o inwestowaniu, tylko dlatego, że chce się w nim mieszkać i nie można tego zrobić inaczej.

Tekst opublikowany w amerykańskim „Newsweeku”. Tytuł, lead i śródtytuły od redakcji „Newsweek Polska”.