Polacy rzucili się na mieszkania w Hiszpanii. W ostatnich pięciu latach przebojem wdarliśmy się do pierwszej 10. narodów kupujących tam najwięcej nieruchomości. By kupić nieruchomość w Hiszpanii, trzeba spełnić szereg warunków. I dokładnie sprawdzić, na co się decydujemy, bo słynni ocupas — czyli dzicy lokatorzy zajmujący pustostany — wcale nie są największym zagrożeniem na hiszpańskim rynku nieruchomości.
Dlaczego to ważne?
- W ostatnich latach zainteresowanie nieruchomościami w Hiszpanii wzrosło w Polsce skokowo.
- Mieszkanie lub dom w Hiszpanii może być dobrą inwestycją, trzeba jednak spełnić szereg warunków.
- Wielu Polaków, którzy liczyli, że odnajdą w Hiszpanii raj, po czasie żałuje zakupu.
Kto kupuje mieszkania w Hiszpanii?
Polacy są na ósmym miejscu wśród obcokrajowców kupujących mieszkania w Hiszpanii. To zmiana, która nastąpiła bardzo gwałtownie. Jeszcze do 2020 r. nasi rodacy kupowali na tyle mało nieruchomości, że nie trafiali do dokładnego zestawienia. Liczbę transakcji można było szacować na podstawie innych danych.
Aktywność Brytyjczyków na hiszpańskim rynku nieruchomości systematycznie topnieje. Coraz aktywniejsi stają się za to Holendrzy. W tym roku wyprzedzili Niemców, wskakując na drugie miejsce w tabeli. Z kolei Ukraińcy wyparli Chińczyków z pierwszej dziesiątki. Polacy stają się coraz bardziej znaczącą grupą kupujących. Zaś liczba transakcji zawartych przez naszych rodaków jest stabilna, co pozwoliło Polakom w ciągu ostatnich 12 miesięcy wyprzedzić w zestawieniu Belgów.
Jakie są ceny nieruchomości w Hiszpanii?
Ceny mieszkań w Hiszpanii w ostatnich latach rosną bardzo szybko. W 2023 r. średnia cena m kw. w całym kraju wynosiła 1963 euro. Wzrosła o 1 proc. rok do roku. Za to w II kwartale 2026 r. średnia cena m kw. wynosiła 2392 euro, co stanowiło wzrost 9,2 proc. rok do roku. W ciągu niespełna trzech lat (od końca 2023 r. do połowy 2026 r.) średnia cena metra kwadratowego w Hiszpanii wzrosła o 25,4 proc. Zaś w ciągu ostatnich pięciu lat ten wzrost wyniósł 35,7 proc.
Średnia cena na rynkach hiszpańskich może być jednak liczbą mylącą. Dziś to 2392 euro za m kw., ale dysonans regionalny jest gigantyczny. Na luksusowym wybrzeżu Costa del Sol (np. w Marbelli) za metr trzeba zapłacić średnio 5608 euro, podczas gdy na Costa Blanca ceny bywają o 30-50 proc. niższe.
Czy ocupas to plaga?
Pozostaje pytanie o zagrożenia. W obiegowej opinii największym horrorem hiszpańskiego rynku są tzw. ocupas — dzicy lokatorzy. Dane Ministerstwa Spraw Wewnętrznych rysują jednak inny, znacznie bardziej zniuansowany obraz. 40-42 proc. wszystkich przypadków nielegalnego zajęcia nieruchomości dotyczy Katalonii. Dla porównania, w popularnej wśród Polaków prowincji Malaga (Costa del Sol) w całym 2023 r. odnotowano zaledwie 439 takich incydentów.
Ocupas w 90 proc. przypadków celują w niezabezpieczone, puste latami lokale należące do banków. To zwykle pustostany po eksmisjach. Hiszpańskie prawo traktuje zajęcie używanego prywatnego domu jako włamanie. Włączenie alarmu podłączonego do agencji ochrony pozwala na natychmiastową interwencję policji (tzw. ekspresowa eksmisja w ciągu pierwszych 48 godzin).
Jak kupić nieruchomość w Hiszpanii?
Równolegle z poszukiwaniem odpowiedniej nieruchomości można zacząć przygotowania formalne. Składa się na nie kilka kroków.
1. NIE
Zacząć trzeba od uzyskania numeru NIE. To hiszpański numer identyfikacyjny (odpowiednik polskiego PESEL-u), nadawany raz w życiu. Obywatele UE mogą go łatwo uzyskać na jeden z dwóch sposobów:
• Składając wniosek osobiście na posterunku policji (Policia Nacional) w Hiszpanii, gdzie można dostać NIE nawet w ciągu 10 minut.
• Wnioskując o NIE w ambasadzie hiszpańskiej w Warszawie — tam procedura trwa około trzech miesięcy.
Uwaga: hiszpańskie posterunki miewają różne wymagania. W Gandii do wydania NIE wymagana jest umowa przedwstępna, a w Walencji wystarczy samo oświadczenie o chęci zakupu.
2. Konto bankowe
Założenie konta w hiszpańskim banku jest niezbędne do sfinalizowania transakcji. W Hiszpanii bez konta nie da się zapłacić za nic — na przykład opłaty za media (woda, prąd) są ściągane automatycznie z konta za pomocą zlecenia stałego.
3. Budżet
Cena nieruchomości to nie wszystko. Trzeba przygotować ok. 13 proc. dodatkowego budżetu. Kupujący musi pokryć koszty okołotransakcyjne. Składają się na nie: podatek VAT (np. 10 proc. w regionie Walencji na rynku pierwotnym), podatek AJD, taksa notarialna oraz opłata za wpis do księgi wieczystej (registro).
4. Blanco de Capital
To procedura, którą musi przejść każdy kupujący. Pochodzenie kapitału, z którego korzystamy, kupując nieruchomość, prześwietlają zarówno banki, jak i deweloperzy. Banki i instytucje rygorystycznie badają legalność pochodzenia środków. Zakup za gotówkę jest niemożliwy, a podejrzane wpłaty i wypłaty z ostatnich lat mogą doprowadzić do zablokowania transakcji.
5. Tłumacz
Zapewnij obecność tłumacza u notariusza. Podczas podpisywania aktu notarialnego wymagana jest obecność tłumacza u notariusza, jeśli kupujący nie posługuje się biegle językiem hiszpańskim. Alternatywą jest tłumaczenie na język angielski, ale jest to możliwe tylko wtedy, gdy notariusz posługuje się tym językiem.
Czym różni się rynek pierwotny od wtórny
Cechy rynku wtórnego:
• Ceny bywają niższe, ale budynki mają starsze instalacje i często wymagają remontów.
• Do 2030 r. wejdą przepisy nakazujące na przykład montaż wind w starszych budynkach oraz wymianę okien na energooszczędne. Może to wygenerować dodatkowe koszty dla właścicieli lokali w starszych budynkach, które dziś jeszcze nie są dostosowane.
• W przypadku kredytu bank zawsze wysyła rzeczoznawcę, który w 90 proc. przypadków zaniża wartość nieruchomości, co drastycznie obniża kwotę przyznanego finansowania.
Cechy rynku pierwotnego:
• Budynki powstają zgodnie z nowoczesnymi, wysokimi standardami jakościowymi Unii Europejskiej.
• Kupujący mieszkanie na etapie budowy („dziurę w ziemi”) rozpoczyna procedurę kredytową dopiero trzy miesiące przed oddaniem budynku.
• Warto sprawdzić, czy deweloper ma zabezpieczony kapitał na wypadek problemów z realizacją inwestycji.
• Hiszpański bank nie wysyła rzeczoznawcy do wyceny, lecz akceptuje cenę zapisaną w kontrakcie deweloperskim.
Jak różni się proces zakupu za gotówkę i na kredyt?
Ścieżka zakupu za GOTÓWKĘ:
1. Rezerwacja nieruchomości blokuje ofertę na rynku.
2. Podpisanie umowy przedwstępnej (Contrato de Arras): wpłata zadatku, zazwyczaj około 10 proc. wartości. Jeśli sprzedający się wycofa, musi oddać podwójną kwotę zadatku. Jeśli zrezygnuje kupujący — zadatek przepada.
3. Wybór notariusza i podpisanie aktu końcowego: sfinalizowanie transakcji i przekazanie własności.
Ścieżka zakupu na KREDYT:
1. Podpisanie Contrato de Arras z terminem na uzyskanie kredytu i podpisanie ostatecznej umowy. Standardowy czas na rozpatrzenie hipoteki w Hiszpanii wynosi do trzech miesięcy. Warto zastrzec w umowie zwrot zadatku w przypadku odmowy udzielenia kredytu.
2. Analiza finansowa banku. Bank bada dochody i posiadany majątek (oszczędności, inne nieruchomości). Oprocentowanie jest atrakcyjne i wynosi maksymalnie 4,5 proc. (przy dobrych zabezpieczeniach nawet 2,7 proc.).
3. Pierwsza wizyta u notariusza (Acta Previa). Notariusz odczytuje warunki kredytu. Kupujący musi zdać specjalny test potwierdzający pełne zrozumienie warunków.
4. Druga wizyta u notariusza (dzień po teście). Podpisanie ostatecznego aktu. Przedstawiciel banku przychodzi na spotkanie z gotowym czekiem bankowym i przekazuje go sprzedającemu.
Jak uniknąć zagrożeń na hiszpańskim rynku nieruchomości?
Osoby decydujące się na kupno domu lub mieszkania w Hiszpanii, zwłaszcza jeśli działają na własną rękę, popełniają często kilka typowych błędów. Oto, czego należy unikać:
Niedoszacowanie budżetu: kupując, nie skupiaj się jedynie na cenie ofertowej. Koszty okołotransakcyjne są wysokie — podatki VAT/AJD, opłaty notarialne i wpisy do rejestrów sprawiają, że rzeczywisty wydatek to około 113 proc. ceny nieruchomości.
Optymizm wokół licencji: to jeden z najbardziej kosztownych błędów. Założenie, że nieruchomość w dobrej, atrakcyjnej dla turystów lokalizacji to automat do zarabiania na najmie krótkoterminowym jest błędne. Tymczasem taka działalność wymaga uzyskania licencji (szczegółowo piszemy o tym niżej). Wiąże się ono z przejściem trzystopniowej weryfikacji urzędniczej, podczas której często trzeba spełnić rygorystyczne wymagania lokalne.
Ignorowanie ryzyka technicznego na rynku wtórnym: od 2030 r. wszystkie budynki mieszkalne w Hiszpanii będą musiały spełniać rygorystyczne wymogi techniczne, w tym posiadać windę (w przypadku budynków wielopiętrowych) i przejść termomodernizację. Dla niektórych starszych nieruchomości może to oznaczać konieczność drogiej inwestycji finansowanej przez wspólnotę. Sprawdź, czy nie czeka cię nagła, wysoka wpłata na konto wspólnoty mieszkaniowej.
Ignorowanie ryzyka prawnego: brak odpowiedniej weryfikacji prawnego statusu nieruchomości. Niezweryfikowanie samodzielnie pobranego dokumentu Nota Simple Informativa pozwalającej wykryć długi, hipoteki czy ukrytych współwłaścicieli.
Optymizm kredytowy: kredyty hipoteczne w Hiszpanii są tańsze niż w Polsce. Jednak banki zawsze wysyłają własnego rzeczoznawcę do wyceny nieruchomości. Ich operaty często są znacznie niższe niż cena rynkowa. Bank udziela kredytu na maksymalnie 70 proc. wartości nieruchomości, którą określi jego ekspert. Jeśli więc możesz wyłożyć tylko 30 proc. ceny rynkowej domu czy mieszkania z własnych środków, to musisz się liczyć z tym, że bank nie dopłaci kolejnych 70 proc. Powód jest prosty: wyceni nieruchomość niżej niż wynosi cena ofertowa.
Mity dotyczące bezpieczeństwa: nie daj się wpędzić w panikę wokół ocupas. Problem dzikich lokatorów rzadko dotyczy mieszkań i domów na atrakcyjnym inwestycyjnie wybrzeżu Morza Śródziemnego i na wyspach. Dzięki niedawnej zmianie przepisów przed dzikimi lokatorami skutecznie chronią zwykły system alarmowy i ekspresowa eksmisja do 48 godzin.
Bagatelizowanie ryzyk i procedur finansowych: hiszpańskie zasady dotyczące pochodzenia kapitału są bardzo rygorystyczne. Bank lub deweloper może odmówić przeprowadzenia transakcji, jeśli uzna, że niedostatecznie wykazujesz, skąd masz pieniądze, którymi chcesz zapłacić za nieruchomość. Zasady prześwietlania pochodzenia kapitału (Blanco de Capital) sprawiają, że wszelkie wpłaty i wypłaty gotówkowe na twoim koncie mogą skreślić cię z listy kupujących.
Kooperatywy: część deweloperów buduje w systemie kooperatyw. To znaczy, że kupujesz dziurę w ziemi, a firma planuje budowę z tego, co pozyska od chętnych na zakup mieszkania czy domu. Sprawdź, czy deweloper, od którego chcesz kupić nieruchomość, ma odpowiednie gwarancje bankowe (Aval Bancario).
Brak tłumacza: jeśli nie mówisz po hiszpańsku lub angielsku, nie możesz podpisać umowy przed notariuszem. Do aktu możesz wówczas stanąć tylko z tłumaczem, którego zapewnisz, choć nie musi to być tłumacz przysięgły. Jeśli mówisz po angielsku, akt możesz podpisać tylko przed notariuszem, który także biegle posługuje się tym językiem i przy odczytaniu dokumentu będzie na bieżąco go tłumaczył. Kupując mieszkanie na kredyt, pamiętaj o teście bankowym, który musisz zaliczyć w przededniu podpisania aktu notarialnego. Tam też potrzebne będzie wsparcie tłumacza lub znajomość języka.
Jakie są zasady wynajmowania mieszkań w Hiszpanii?
Wielu klientów kupuje mieszkania z myślą o ich wynajmowaniu, np. turystom. Jednak aktualne przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego są bardzo rygorystyczne. Wynajmować mieszkanie turystom na doby można tylko po uzyskaniu licencji. W wielu miastach (np. w Barcelonie, Alicante, Walencji czy Maladze) jej otrzymanie jest już niemożliwe ze względu na nasycenie rynku.
O licencję (zależnie od regionu zwaną Licencia de Vivienda de Uso Turístico — VUT, HUT czy VFT) ubiega się na trzech szczeblach — w proces ten zaangażowane są urzędy miejskie, regionalne oraz ogólnokrajowe. Głównym organem wydającym samo pozwolenie i nadającym regionalny numer rejestracyjny jest urząd ds. turystyki danego regionu autonomicznego (Consejería de Turismo we właściwej Wspólnocie Autonomicznej). Wcześniej trzeba jednak przejść procedurę lokalną.
Krok 1. Urząd Miasta (Ayuntamiento)
Zanim zgłosisz chęć wynajmu do regionu, musisz uzyskać w swoim urzędzie miasta zaświadczenie o zgodności urbanistycznej (Certificado de Compatibilidad Urbanística). Urząd gminy sprawdza, czy w danym budynku, dzielnicy lub strefie w ogóle dozwolony jest wynajem turystyczny (wiele miast, np. Malaga, Barcelona czy Walencja, wprowadziło surowe restrykcje, limity strefowe lub całkowite moratoria na nowe licencje).
Krok 2. Wspólnota Autonomiczna (Comunidad Autónoma)
Po uzyskaniu zielonego światła od miasta właściciel składa tzw. Declaración Responsable (Oświadczenie o odpowiedzialności, w którym właściciel potwierdza, że lokal spełnia wymogi techniczne i prawne) do Wydziału ds. Turystyki danego regionu. Te warunki techniczne są często sprawdzane przez urzędnika na miejscu, w lokalu.
Krok 3. Krajowy Rejestr Jednolity (Ventanilla Única Digital)
Zgodnie z unijnymi i hiszpańskimi przepisami, sam numer regionalny nie wystarczy już do publikacji ogłoszeń. Mając licencję z regionu, trzeba zarejestrować lokal w centralnym systemie prowadzonym przez Ministerstwo Mieszkalnictwa (Ministerio de Vivienda) poprzez cyfrowe okienko. System generuje unikalny krajowy numer identyfikacyjny (tzw. VUD ID / Número de Registro). Bez tego numeru platformy takie jak Airbnb czy Booking.com automatycznie zablokują ogłoszenie lokalu.
Uwaga! Na rynku wtórnym do uzyskania licencji wymagana jest zgoda trzech czwartych sąsiadów w budynku. Pod wynajem najlepiej sprawdzają się lokale w układzie „dwa na dwa” (dwie sypialnie i dwie łazienki). Wynajem długoterminowy (powyżej roku) nie wymaga żadnych licencji ani zgody sąsiadów.
Czy mieszkania w Hiszpanii łatwo się pozbyć?
Nieruchomości w Hiszpanii łatwo sprzedać. Jest jednak jeden warunek — muszą się znajdować w dobrej lokalizacji — wyjaśnia Małgorzata Choryńska, pośredniczka nieruchomości, od 20 lat mieszkająca w Hiszpanii i specjalizująca się w pomocy Polakom w zakupie nieruchomości na miejscu.
Atrakcyjne mieszkania to te blisko morza, z ładnym widokiem oraz z basenem, siłownią czy placem zabaw stanowiącymi część wspólną nieruchomości. Ważna jest też dobra komunikacja oraz infrastruktura komercyjna wokół. Tego typu nieruchomości sprzedają się bardzo szybko — szukanie nabywcy trwa od tygodnia do dwóch miesięcy. Inaczej jest w miesiącach wakacyjnych — wówczas na rynku następuje znaczne spowolnienie.
Źródła danych: Colegio de Registradores de España (Anuario Registral Inmobiliario), Instituto Nacional de Estadística (INE), Ministerio del Interior