Autor książki o patodeweloperce: Miasteczko Wilanów jest paskudne

Dziura w ziemi może też być czymś odległym, o kiepskiej lokalizacji, o kiepskich parametrach użytkowych. Czymś niepewnym i złym. W każdym razie jest to uosobienie wielu pejoratywnych cech, które moglibyśmy powiązać ze współczesną polityką mieszkaniową, a zwłaszcza z nieruchomościami deweloperskimi.

Pisze pan o manipulacjach deweloperów i ich niecnych zamiarach. Jak to możliwe, że na przygotowanych przez nich wizualizacjach wszystko wygląda pięknie, a w rzeczywistości już inaczej?

– Bo nie jest to w żaden sposób uregulowane. Nie mamy w Polsce regulacji, które mówiłyby, że wizualizacja mieszkania powinna wyglądać w taki, a nie inny sposób i spełniać jakieś standardy. Studenci na architekturze, urbanistyce i wszystkich kierunkach związanych z architekturą krajobrazu, architekturą wnętrz, gospodarką przestrzenną, oczywiście potrafią operować skalą. Ale to nie wiedza specjalistyczna organizuje sprzedaż nieruchomości, tylko potrzeby firm. I nie ma regulacji, które wymusiłyby stosowanie istniejących dobrych praktyk. No i największy problem związany z patodeweloperką: nie ma żadnej istotnej konkurencji dla tego rodzaju budownictwa, co powoduje, że wszystko schodzi z rynku. Nawet oferta zmanipulowana znajdzie nabywców, klienci wszystko kupią.

Czy to znaczy, że kupujący taki półprodukt jest bezbronny? Nie ma się gdzie odwołać, nie ma się komu poskarżyć?

– Zależy, co jest przedstawione w ofercie. Deweloperzy się oczywiście bronią przed takimi sytuacjami, dopisują zawsze w ogłoszeniach, że nie jest to oferta handlowa w rozumieniu kodeksu cywilnego. Kanty nie są na poziomie umownym, tylko na poziomie ofertowym. No ale z tego względu, że oferty w sensie prawnym nie są tak naprawdę wiążące, to właściwie nie za bardzo mamy się czego złapać. A nawet jeżeli mamy się czego złapać, to jest jeszcze kwestia, ile trwa sądowe rozstrzyganie takich spraw.

W książce stawia pan tezę, że jak chodzi o mieszkalnictwo, za komuny było lepiej.

– Ja trochę ironizuję z tej tezy. Raczej powiedziałbym, że pod pewnymi względami było za czasów PRL lepiej, a pod innymi nie. Nie zgadzam się z wieloma rzeczami, które się wydarzyły po ‘89 roku i myślę, że jeśli chcielibyśmy sformułować dzisiaj akt oskarżenia wobec Trzeciej RP, to polityka mieszkaniowa byłaby jednym z jego najpoważniejszych punktów. Minęło ponad 30 lat od czasu zmiany ustrojowej, co powoduje, że wiele procesów jest gorzej pamiętanych, ale też ta Trzecia RP zdążyła więcej nabroić. I dlatego tak wyraźnie widzimy, co nie działa w nowoczesnym budownictwie. I widzimy też, że nie sprawdzają się te wszystkie rytualne oskarżenia, że w PRL-u budowano bloki z wielkiej płyty, które zaraz się rozpadną. I że te mieszkania były fatalne akustycznie i nic nie było wokół nich. OK, dzisiaj nie ma kolejek, w których czekamy latami na mieszkania – o ile mówimy o mieszkaniach nabywanych samodzielnie, a nie komunalnych, bo to jeszcze dłużej trwa. Tyle że długi czas oczekiwania w kolejce zamieniliśmy na długi czas spłaty kredytu hipotecznego, o ile nas w ogóle stać, żeby ten kredyt zaciągnąć. Do tego mamy też szereg zjawisk powracających.

Jakich?

– Problemy z ciasnotą ze względu na presję cenową. Mamy też problemy z fatalnej jakości wykonawstwem, wykorzystaniem materiałów, które po paru latach często źle się starzeją. To pasowało do realiów „Alternatyw 4” i pasuje również do współczesnych firm deweloperskich. Argumentem mającym świadczyć o zaletach budownictwa sprzed 1990 roku jest fakt, że wtedy trochę inaczej podchodzono do kwestii gruntów. Ponieważ nieruchomości nie miały aż takiej wartości i nie było takiego obrotu nimi jak współcześnie, więc nie było też sknerstwa w wykorzystywaniu gruntów. Jeżeli mieliśmy działkę w centrum miasta, to dopuszczaliśmy opcję, żeby zostawić trochę terenu na zieleń, żeby było czym oddychać. Tego we współczesnym budownictwie nie ma, ponieważ w realiach maksymalizacji zysku, zabudowujemy wszystko, co możliwe. Do cna. No i w takim sensie to budownictwo wcześniejsze się broni, bo zostawiało mieszkańcom trochę przestrzeni. Pewnym makabrycznym podsumowaniem tej sytuacji jest fakt, że współcześnie deweloperzy potrafią wykorzystywać te niezabudowane przestrzenie, żeby wpychać w nie dodatkowe bloki.

I w ten sposób w miastach nowe budynki stoją bardzo blisko siebie. Co jeszcze robią deweloperzy, żeby zmaksymalizować zyski?

– Na szczęście nie budują aż tak wysoko, jak mogliby teoretycznie budować. Budynki PRL-wskie często są wyższe od współczesnych. Gdybyśmy się przyjrzeli, jak wygląda na przykład współczesny Kijów, zobaczylibyśmy, że standardem jest tam budowanie dwudziesto— a nawet trzydziestopiętrowych wieżowców mieszkalnych. W polskich miastach tego raczej nie ma, poza oczywiście wyjątkami. Za to budujemy możliwie gęsto, próbujemy naćkać możliwie dużo na piętrach, co odbija się na jakości rozkładu mieszkań. Bo okna są tylko na jedną stronę albo mieszkania są niewyobrażalnie wąskie. Ta oszczędność wymusza też zmianę układów korytarzowych.

Czyli?

– Kiedy wchodzimy do współczesnych bloków, to na klatkach schodowych prawie zawsze jest ciemno. Są pozbawione okien, bo w ten sposób można zaoszczędzić przestrzeń przeznaczoną na jakieś cele wspólne. Maksymalizujemy liczbę metrów kwadratowych mieszkań. Cały rynek posługuje się pojęciem powierzchni użytkowej mieszkalnej, czyli niesławnego parametru PUM, który przekłada się na wartość zysku ze sprzedaży.

Mnie bardzo wkurza brak schowka i piwnicy.

– Ja sam nie mam piwnicy.

Jak to wszystko na nas wpływa? Jak się żyje w kupionym na kredyt niefunkcjonalnym mieszkaniu, w którym światło jest przez półtorej godziny dziennie?

– Bywa, że jeszcze krócej. Jak to na nas wpływa? Źle. Myślę, że ze zjawiskiem patodeweloperki i dominacją budownictwa deweloperskiego wiążą się problemy wynikającego z faktu, że tego typu budownictwo odpowiada nieistniejącemu światu.

Jak to?

– Ono odpowiada pewnej wizji świata z przeszłości, w którym wszyscy żyli w tradycyjnych gospodarstwach domowych, w heteroseksualnych małżeństwach z dziećmi. A widzimy, że to już tak nie działa. Współczesne społeczeństwo przychodzi wiele transformacji, rośnie liczba rozwodów, rośnie liczba jednoosobowych gospodarstw domowych….

Maleje liczba małżeństw…

– Jest więcej związków bezdzietnych, są związki nieheteronormatywne i tak dalej. Czyli wizja, że wszyscy żyją tak samo i wszyscy żyją stabilnie, nie jest prawdziwa. Równolegle zachodzą też przemiany świata pracy, który jest mniej stabilny niż kiedyś. W związku z nierównościami społecznymi ludzie żyją też mniej stabilnie pod względem psychicznym: chorują na depresję, chorobę afektywną dwubiegunową, cierpią na kryzysy psychiczne. Więc są nieprzystosowani do sytuacji, kiedy mają stabilnie płacić przez 30 lat raty kredytu hipotecznego. A w związku z tym, jak jest zorganizowany nasz rynek, a jest zorganizowany fatalnie i zupełnie wbrew zachodnim standardom, nawet nie wiadomo, ile te raty będą wynosić. A do tego ludzie są ściśnięci w mieszkaniach, w których trudno jest dobrze funkcjonować. Raczej mogą być one dodatkowym źródłem frustracji. Od marca 2020 r., kiedy nasz świat się z powodu pandemii COVID-19 w pewnym sensie zatrzymał, dostrzegliśmy szereg patologii związanych z budownictwem mieszkaniowym. Bardzo wyraźnie widać, że te mieszkania nie pasują do naszych potrzeb.

Do naszych potrzeb pasują za to grodzone osiedla, przydają nam prestiżu. Czy to jest wyłącznie polski fenomen?

– W tej chwili to już tylko taki fejkowy prestiż, ponieważ te nagradzane, najlepsze architektonicznie osiedla, najdroższe i najbardziej prestiżowe lokalizacje właściwie wychodzą z tej matni. Zaczęły być budowane bez płotów, ponieważ odkryto, że jeżeli mieszkamy w naprawdę prestiżowym sąsiedztwie, to nie mamy ochoty się odgradzać od świata. Czujemy się bezpiecznie, a płot zaczyna się nam kojarzyć z zasiekami. Ale nadal wielu ludzi oczekuje tego typu mieszkań, aczkolwiek to nie są mieszkania najlepsze i najbardziej prestiżowe. To jest średnia półka albo nawet niższa. I to nie jest tylko specyfika Europy Środkowej i Wschodniej, co można by rozumieć jako proste odreagowanie PRL-u. To raczej kwestia modelu gospodarczego, który jest oparty na dużych nierównościach i z reguły towarzyszy mu pomysł na prywatyzację polityki mieszkaniowej. Dokładnie te same tendencje zobaczymy w Turcji i Ameryce Łacińskiej.

Dużo pan obejrzał osiedli, mieszkań i budynków?

– To jest moje zboczenie zawodowe, które polega na tym, że lubię oglądać przestrzenie zurbanizowane, zwłaszcza w czasie podróży. Moja żona, która mi zazwyczaj towarzyszy, jest przyzwyczajona, że lubię fotografować krawężniki albo oglądać bloki, a nie tylko zwiedzać muzea czy inne kojarzące się z turystyką miejsca. Ale mam poczucie, że czytelnicy mojej książki będą mogli łatwo dopasować te procesy do tego, co sami znają. To nie są jakieś tajemnice, naprawdę wystarczy pogadać ze znajomymi i okaże się, że większość zna z własnego doświadczenia dysfunkcje współczesnego mieszkalnictwa.

Pamięta pan najbardziej patologiczny budynek?

– Mój ulubiony przypadek to budynek, który widzę, chadzając do fryzjerki na warszawskim Mokotowie. Wybudowano go z tolerancją 1 centymetra na normy wymagane przez prawo budowlane.

Co to znaczy?

– Że minimalny dystans od sąsiedniej zabudowy ma zaledwie jednocentymetrowy zapas. To absurd, kiedy pomyślimy o cyklu życia budynku i o tym, czy będzie osiadał. Absurd, który pokazuje standardy naszego budownictwa.

A co z tak zwanymi mikrokawalerkami? Widziałam ostatnio zdjęcie klitki, w które łóżka stało tuż koło toalety, a kaloryfer wisiał wysoko na ścianie.

– Niemożliwe jest oferowanie tego jako mieszkania. W sensie prawnym mikrokawalerki funkcjonują jako lokale usługowe, ale są sprzedawane nieoficjalnie jako mieszkania. Na szczęście wbrew legendzie te mikro i pseudomieszkania, bo nie chcę ich nazywać mieszkaniami, nie stanowią dużej części rynku. Faktem jest jednak, że problem z miniaturyzacją i w ogóle małą powierzchnią mieszkalną jest jedną z głównych cech polskiego rynku nieruchomości. Wedle obecnych przepisów mieszkania muszą mieć minimum 25 m kw. i to dalej jest mało. Uznajemy, że na jedną osobę powinno przypadać 40 m kw., a na każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym – kolejne 20 m.

W praktyce mało kto żyje w takich warunkach.

– To prawda. Ja w tej chwili mieszkam na 60 m kw. z moją żoną i jesteśmy na idealnym poziomie. Ale gdybyśmy chcieli mieć dziecko, to już zaczniemy ten poziom przekraczać. A przecież z perspektywy średniej polskiej można uznać, że te 60 m na trzy osoby to są zupełnie godne warunki. To pokazuje, jak bardzo jesteśmy skrzywieni, do czego jesteśmy przyzwyczajeni. Wynika to oczywiście z naszych doświadczeń historycznych i długotrwałego ubóstwa mieszkaniowego w naszym kraju.

Czy samorządy mają jakiekolwiek narzędzia i czy korzystają z nich, żeby przeciwdziałać patodeweloperce?

– Teoretycznie samorządy mają instrument, którym jest planowanie przestrzenne. Mogłyby z jego pomocą kreować standardy jakości zabudowy. Istniało ryzyko, że tak zwana ustawa lex deweloper wywali cały system do góry nogami, ale po dużych protestach, w które zaangażowane były i środowiska profesjonalne, i ruchy miejskie przede wszystkim, udało się poprawić te przepisy w taki sposób, że samorządy mają wpływ na stosowanie lex deweloper. Planowanie przestrzenne w Polsce obejmuje mniej więcej jedną trzecią powierzchni kraju. Dwie trzecie nie ma żadnych rozwiązań systemowych. W Warszawie to jest mniej więcej tyle, ile w całym kraju, w Krakowie niby dwa razy więcej, ale tam się zarzuca władzom, że planowanie przestrzenne jest szyte pod deweloperkę. A deweloperzy i tak narzekają na współpracę z samorządem i paradoksalnie mają rację, ponieważ te procedury nie są najbardziej przejrzyste. Wisienką na torcie jest Zakopane, gdzie planowanie przestrzenne jest wykonane w niemal 100 proc., a mimo to miasto kojarzy się z jedną z najgorszych architektur w Polsce.

Z czego to wynika?

– Chodzi o to, co w tych planach zapiszemy. W praktyce możemy uchwalić wszystko w tych ogólnych ramach prawnych, które określają na przykład dopuszczalną minimalną odległość między budynkami. Ale to nie są wysokie standardy. I w dodatku planowanie nie u nas jest specjalnie popularne, bo jest pewnego rodzaju ograniczeniem, kojarzy się ze słusznie minionym systemem. Tyle że to bardzo zwulgaryzowany sposób myślenia, bo w rozwiniętych gospodarczo i pod względem jakości życia państwach zawsze istnieje planowanie przestrzenne i wymusza znacznie wyższe standardy budowania niż patodeweloperka.

A dobre przykłady? Pisze pan o Nowych Żernikach we Wrocławiu, dużo jest w Polsce podobnych osiedli?

– Nie, nie jest ich dużo i za każdym razem dałbym słowo „ale” do tego, czy one naprawdę są takie dobre.

Dlaczego?

– Nowe Żerniki po prostu są ciekawe. Razem z moją żoną spacerowaliśmy kiedyś po tym osiedlu i ona cmokała z zachwytu. Mówiła, że chociaż leży kilkanaście kilometrów od centrum, to z przyjemnością by tam zamieszkała i dobrze by się czuła.

A panu co się tam nie podoba?

– Problem z tego typu miejscami polega na tym, że nie są w stanie odpowiedzieć na wszystkie potrzeby, jakie współczesna polityka mieszkaniowa przed nami stawia. Teoretycznie są tam mieszkania społeczne w segmencie TBS, są kooperatywy mieszkaniowe, ale tak naprawdę jest ich mało, a poza tym jedne i drugie zaspokajają potrzeby pewnych segmentów klasy średniej, a nie osób najbardziej wykluczonych mieszkaniowo. I obawiam się, że w przypadku Nowych Żerników nie unikniemy ryzyka jednorodności klasowej. To może być getto dość zamożnych ludzi, a nie miejsce zróżnicowane. To osiedle jest więc wspaniałym przykładem, że można zaprojektować coś wysokiej jakości, jeżeli chodzi o kwestie urbanistyczne, ale to nie rozwiązuje systemowych problemów związanych z uwarunkowaniami natury gospodarczej i społecznej. No i to jest kropla w morzu potrzeb, a nie powszechny standard.

A warszawskie miasteczko Wilanów się panu podoba?

– Nie, uważam, że jest paskudne. A symbolem jego klęski jest to, że zostało przecież ściśle zaplanowane. Zastosowano tam wielkie, klasyczne rozwiązania urbanistyczne, na przykład osie kompozycyjne nawiązujące do otoczenia i wyznaczono usługi, na przykład usługi ochrony zdrowia, bo pośrodku osiedla znajduje się szpital. Tyle tylko, że jest to szpital zarządzany przez prywatną korporację. Pamiętam, że kiedyś w tym szpitalu w sytuacji zagrożenia życia znalazła się moja najbliższa przyjaciółka i na szczęście miała bardzo dobre ubezpieczenie zdrowotne, które pokryło koszty leczenia. Zapytałem ją potem z ciekawości, ile kosztował pobyt w tym szpitalu i okazało się, że był porównywalny z ceną bardzo dobrej jakości samochodu kupionego w salonie. Czyli znowu: getto dla zamożnych ludzi.

Czy jest szansa, że kiedyś w Polsce rynkiem mieszkaniowym nie będą rządzili deweloperzy?

– Pewnej nadziei upatruję w tym, że nie do utrzymania na dłuższą metę jest model, w którym wszystkie mieszkania będą własnościowe. Fajnie jest mieć mieszkanie własnościowe, każdemu tego życzę, bo rzeczywiście zapewnia większą stabilność w życiu. Ale jeżeli całe społeczeństwo jest zmuszone do kupowania mieszkań, to myślimy o kupowaniu, a nie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Kogo w tej chwili stać na kredyty hipoteczne? Jeżeli popełniliśmy ten życiowy błąd, że nie urodziliśmy się w rodzinie milionerów, to raczej mamy problem, żeby w tym modelu funkcjonować. Więc jest presja, żeby powstał większy rynek najmu, ale musi być regulowany. Czy to się zadzieje? Czas pokaże. Żaden system nie jest wieczny. Ani te dobre systemy, ani te niestabilne i patologiczne. I nie da się w nieskończoność utrzymać systemu, w którym sprzedaje się mieszkania w centrum Warszawy po 30 tys. za m kw., a w Zakopanem po 25 tys.