Cykl „13 pięter” Filipa Springera to felietony mieszkaniowe, w których autor – nagradzany pisarz, reporter, fotograf – mierzy się z kryzysem mieszkaniowym w Polsce (i nie tylko). Na łamach Interii opisuje, jak nam się mieszka, w skali mikro i makro, i co można z tym wszystkim zrobić.
4 lata we Wrocławiu, 10 lat w Toruniu, 12 lat w Gdańsku i nawet 15 lat w Warszawie. Tyle mniej więcej czeka się na przyznanie mieszkania komunalnego w tych miastach. Jednocześnie od lat w Polsce utrzymuje się i rośnie luka czynszowa, czyli grupa ludzi, którzy zarabiają zbyt mało, by starać się o kredyt hipoteczny, ale zbyt dużo, by starać się o mieszkanie komunalne.
Szacuje się, że obejmuje ona już ponad jedną trzecią dorosłych Polek i Polaków. Gdyby takich mieszkań było więcej w zasobie, można by warunki ich przyznawania nieco poluźnić. Ale mieszkań nie ma. Choć były.
– Jedyny program mieszkaniowy, jaki naprawdę udał się w Polsce, to było powszechne uwłaszczenie mieszkaniowe – powiedział mi kiedyś Sławomir Najnigier, wieloletni prezes Urzędu Mieszkalnictwa, z czasów, gdy jeszcze w Polsce taki urząd istniał i odpowiadał za politykę mieszkaniową.
Dwa miliony mieszkań „wypadły” z systemu
To uwłaszczenie polegało na tym, że przez całe lata mieszkania znajdujące się w zasobie komunalnym i spółdzielczym można było wykupić z dużą bonifikatą. To właśnie z tego mechanizmu skorzystał Karol Nawrocki, odwiedzając wraz z notariuszem Jerzego Ż. w areszcie.
Jerzy Ż. mógł wykupić za bezcen mieszkanie, które zajmował, a po kilku latach „odsprzedać” je Nawrockiemu za rynkową kwotę. Od 2003 do 2022 roku z zasobu komunalnego wypadło w ten sposób prawie 600 tysięcy mieszkań komunalnych i ponad 1,3 miliona mieszkań spółdzielczych.
Blisko 2 miliony lokali, to, ostrożnie licząc,10-letnia produkcja mieszkaniowa w Polsce, Samorządy, zamiast budować mieszkania, wyprzedawały swój zasób na potęgę, głównie dlatego, że mogły. Pozbywały się w ten sposób problemów z zarządzaniem, remontami i utrzymaniem mieszkań i budynków. A politycy uczynili z mieszkań z bonifikatą niezwykle atrakcyjną kiełbasę wyborczą.
Był to nie tylko jedyny udany, ale też jeden z najbardziej niesprawiedliwych społecznie programów mieszkaniowych. Oto bowiem mieszkania należące do nas wszystkich (na tym polega idea mieszkania komunalnego, że pozostaje ono własnością gminy) zostały rozdane akurat tym, którzy je zajmowali.
Nigdzie w Europie nie wyprzedano tak wielu mieszkań komunalnych jak w Polsce
Dla tych, którym trafiły się lokale w centrach dużych miast, wykup mieszkania był elementem podnoszącym jakość życia i perspektywy na przyszłość. Mieszkania takie zwykle nabierają wartości, podnosząc status materialny ich właścicieli.
Ci, którym trafiły się lokale w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, zostali z problemem. Ta masowa, wieloletnia wyprzedaż zasobu komunalnego wpłynęła też na możliwości efektywnego zarządzania nim. I wie o tym każdy, kto był na spotkaniu wspólnoty mieszkaniowej budynku, w których część lokali stanowi własność prywatną, a część nadal należy do miasta, bo z jakichś powodów nie zostały wykupione.
Mechanizm prostszy niż testament
Ale absurdów z mieszkaniami komunalnymi jest więcej. Przez całe lata nikt nie weryfikował, czy ci, którzy w nich mieszkają, nadal zaliczają się do tych najbardziej potrzebujących. Nie było bowiem żadnych mechanizmów, które po przyznaniu takiego mieszkania pozwalały badać status majątkowy lokatorów.
W 2019 takie narzędzia się pojawiły, ale przepisy nie nakładały na gminy obowiązku weryfikacji. Więc gminy nie weryfikowały. Co więcej, regulacje te miały zasadniczy błąd – ograniczały wprawdzie prawo do lokalu osobom, które posiadają już mieszkania, ale nic nie wspominały o domach.
Przy odrobinie szczęścia i zaradności można więc było mieć domek na przedmieściu i komunalne mieszkanko w centrum, niezwykle pomocne przy załatwianiu spraw w mieście.
I wreszcie ostatni, kluczowy absurd związany z tak zwanym dziedziczeniem lokali komunalnych. Formalnie było to niemożliwe, ale wystarczyło zameldować w mieszkaniu kogoś, komu chciało się mieszkanie przekazać i ono po śmierci głównego lokatora automatycznie przechodziło na taką osobę. Mechanizm w sumie prostszy i tańszy niż pisanie testamentu i chodzenie z tym do notariusza.
Poziom nieszczelności tego systemu nie znajduje właściwie analogii w całej Unii Europejskiej. W niektórych krajach, takich jak Węgry, Czechy, Litwa czy Wielka Brytania (w czasach gdy była członkiem UE) funkcjonowały wprawdzie programy umożliwiające wykup mieszkań komunalnych, ale z reguły były ograniczone czasowo, nigdzie nie miały one takiej skali jak w Polsce i nie zakładały tak ogromnych bonifikat. Nigdzie w Europie nie wyprzedano tak wielu mieszkań komunalnych jak w Polsce.
Czy w końcu wyjdziemy na prostą?
Rząd planuje wreszcie zająć się tym problemem. Jeszcze w czerwcu Ministerstwo Rozwoju i Infrastruktury ma zaproponować pakiet ustaw zmieniających zasady najmu lokali komunalnych.
Zapowiedział je kilka dni temu wiceminister w resorcie, Tomasz Lewandowski. Nowe regulacje mają na celu lepsze gospodarowanie zasobem i kierowanie pomocy do faktycznie potrzebujących. Kluczowe propozycje obejmują weryfikację dochodów najemców co pięć lat, co może skutkować wypowiedzeniem umowy, jeśli ich sytuacja finansowa się poprawi, lub urealnieniem opłat do poziomu rynkowego.
Gminy mają uzyskać także większą swobodę w przydzielaniu lokali w drodze umowy najmu okazjonalnego lub na czas określony, co ograniczy ich „dziedziczenie”. Zmiany te mają przeciwdziałać wieloletniemu zajmowaniu mieszkań komunalnych przez osoby, które nie spełniają już kryteriów, oraz poprawić dostępność mieszkań dla osób rzeczywiście potrzebujących.
Jeśli nowe przepisy rzeczywiście wejdą w życie i nie zostaną rozwodnione w kolejnych poprawkach, będzie to pierwszy od dekad krok w stronę racjonalizacji polityki mieszkaniowej -nie tylko z perspektywy gminnych budżetów, ale przede wszystkim zwykłej przyzwoitości.
Bo mieszkania komunalne powinny być wsparciem w trudnej sytuacji życiowej, a nie dożywotnim przywilejem dziedziczonym jak renta po dziadku. Urealnienie czynszów, ograniczenie dziedziczenia i obowiązek okresowej weryfikacji dochodów to zmiany spóźnione o co najmniej jedno pokolenie.
Trzeba mieć jednak świadomość, że żadne przepisy nie pomogą, jeśli nie pójdą za nimi decyzje o odbudowie zasobu mieszkań publicznych. Bez tego reforma pozostanie korektą w pustym systemie.
