Kto utrzyma zamki i pałace? Już sam remont zabytku to ogromne wyzwanie

Gminną ewidencję zabytków prowadzi wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Obejmuje ona obiekty z rejestru zabytków, ewidencji wojewódzkiej oraz wskazane przez gminę. Ujęcie w GEZ to nie to samo co wpis do rejestru, lecz przy inwestycjach budowlanych lub rozbiórkach wymaga uzgodnienia z wojewódzkim konserwatorem. Natomiast rejestr zabytków to silniejsza ochrona, nakładana decyzją administracyjną wojewódzkiego konserwatora. Wymaga on formalnego pozwolenia konserwatorskiego na prace i badania, co oznacza dla inwestora większe rygory i bezpośredni nadzór. Obie formy się nie wykluczają — zabytek z rejestru trafia też do GEZ. Ale sama obecność w ewidencji nie determinuje jeszcze pełnego zakresu ochrony ani formalności remontowych.

Ta prawnoproceduralna różnica przekłada się wprost na budżet oraz czas realizacji inwestycji. Utrzymanie starych budynków bywa dla samorządów gigantycznym obciążeniem. Gdy koszty konserwacji przekraczają możliwości budżetowe miast czy państwa, historyczne dworki czy dawne fabryki popadają w ruinę. Alternatywą staje się współpraca z inwestorami prywatnymi, którzy w zamian za możliwość prowadzenia działalności finansują remont i nadają budynkom nowe życie.

Architektoniczny balans

Adaptacja historycznego obiektu rzadko przypomina projektowanie od zera. W nowym budynku architekt zna konstrukcję, układ instalacji i parametry materiałów. W starym często dopiero odkrywki pokazują, z czym naprawdę mamy do czynienia.

— Najtrudniejszym, a zarazem najważniejszym zadaniem stojącym przed architektami jest wypracowanie kompromisu między ochroną historycznej substancji a bezwzględnymi wymaganiami współczesnego prawa budowlanego — mówi o realiach tej pracy architekt Małgorzata Miernik, wykładowca na Wydziale Architektury, Inżynierii i Sztuki w Sopockiej Akademii Nauk Stosowanych.

Jak tłumaczy specjalistka, problem polega na zderzeniu dwóch różnych filozofii. Współczesne przepisy wymagają m.in. bezpieczeństwa pożarowego, odpowiedniej efektywności energetycznej i dostępności budynku dla osób z niepełnosprawnościami. Z kolei konserwator patrzy przede wszystkim na autentyzm i zachowanie historycznej ­substancji.

Największe problemy mogą się pojawić dopiero po rozpoczęciu prac. Rzeczywisty stan konstrukcji, nośność murów czy stopień zawilgocenia fundamentów są często możliwe do pełnego oszacowania dopiero po wykonaniu zaawansowanych odkrywek budowlanych. Dlatego inwestycja w zabytkowy obiekt wymaga znacznie więcej niż atrakcyjnej koncepcji wnętrza. Potrzebne są badania historyczne, analiza konstrukcji, rozpoznanie materiałów i koordynacja wielu branż.

— Architekt nie może opierać się na domysłach. Dopiero taka głęboka, interdyscyplinarna wiedza pozwala na dobranie kompatybilnych technologicznie, bezpiecznych metod naprawczych i projektowych, które nie doprowadzą do destrukcji historycznej tkanki w przyszłości — wyjaśnia Małgorzata Miernik. — To także moment, w którym inwestor może się przekonać, że najdroższy element remontu nie zawsze znajduje się na powierzchni. Czasem jest nim to, czego wcześniej nie było widać.

Rynek to więcej niż nowa kostka

Samo odnowienie elewacji kamienicy to jedynie zabieg kosmetyczny. Prawdziwy proces zaczyna się wtedy, gdy nowa funkcja zmienia całą dzielnicę. Różnicę między modernizacją a rewitalizacją dobrze pokazuje Chełmno.

— Modernizacja odnosi się stricte do aspektów techniczno-budowlanych pojedynczego obiektu. Rewitalizacja jest natomiast procesem znacznie szerszym, mającym charakter społeczno-gospodarczy i przestrzenny. Nie kończy się ona na granicach działki, ale integruje budynek z otaczającą go tkanką miejską — tłumaczy Małgorzata Miernik, która współtworzyła i nadzorowała projekty w ramach programu ochrony dziedzictwa kulturowego miasta Chełmna.

Zakres prac wykraczał daleko poza przebudowę nawierzchni płyty rynku i przyległych ulic. Obejmował m.in. dostosowanie istniejącej infrastruktury technicznej do nowej nawierzchni, nowe oświetlenie, elementy małej architektury, iluminację ratusza połączoną z pracami remontowo-konserwatorskimi oraz modernizację ciągów pieszych wzdłuż murów obronnych. Celem było to, aby ­odnowiony rynek rzeczywiście zaczął żyć, a nie stał się jedynie odświeżoną scenografią.

— Kluczowym czynnikiem pozostaje zachowanie unikalnego ducha miejsca, to on buduje trwałą więź mieszkańców z przestrzenią i decyduje o jej wyjątkowym, niemożliwym do skopiowania charakterze — wyjaśnia Miernik.

W przypadku Chełmna znaczenie ma również skala. Rynek jest częścią większego układu, którego elementami są kamienice, ratusz, kościoły, ulice i mury. Stare Miasto ma status pomnika historii, a Narodowy Instytut Dziedzictwa podkreśla zachowanie jego regularnej siatki ulic i niemal pełnego obwodu murów obronnych.

Fabryka wódki została hotelem

Jeszcze trudniejsze jest pytanie o wnętrze budynku. Czy można zrobić nowoczesny hotel w dawnej kamienicy? Czy można wprowadzić klimatyzację, wentylację, windy, instalacje przeciwpożarowe i nowoczesne łazienki, nie niszcząc charakteru obiektu?

— Wszelkie niezbędne modyfikacje fizyczne należy wdrażać w sposób przemyślany, lokalizując je w strefach o mniejszej wartości historycznej i projektując tak, by nie zagrażały stabilności ani estetyce substancji zabytkowej — tłumaczy Małgorzata Miernik. — Kluczem jest absolutna dyskrecja. Ekologię i nowoczesność wprowadzamy do zabytku „tylnymi drzwiami”.

W praktyce oznacza to, że najpierw trzeba ustalić hierarchię wartości. Nie każda ściana, strop czy pomieszczenie ma takie samo znaczenie historyczne. W dawnym budynku można znaleźć przestrzenie, w których ingerencja będzie szczególnie ryzykowna, oraz takie, które w przeszłości były wielokrotnie przebudowywane.

Dobrym przykładem takiej zmiany jest krakowska Fabryczna City. Kompleks powstał w zabytkowych budynkach dawnej Państwowej Wytwórni Wódek Polmos. Dziś działają tu hotel, restauracje, browar, centrum konferencyjne, centrum fitness i Muzeum Fabryka Wódki. Sam kompleks jest przez operatora określany jako „miasto w mieście”. Zachowanie części przemysłowej tkanki nie oznaczało jednak pozostawienia jej w niezmienionej formie. Budynek musiał otrzymać zupełnie nowe instalacje i funkcje, odpowiadające wymaganiom współczesnego hotelu. To przykład, w którym komercyjna funkcja może finansować dalsze życie historycznej architektury. Podobny mechanizm widać we Wrocławiu. Dawny Grand Hotel, stojący naprzeciwko Dworca Głównego, został ponownie otwarty w 2025 r. jako Mövenpick Grand Hotel Wrocław. Pierwotny budynek powstał w 1903 r., a jego projektowanie i przebudowa trwały około 10 lat. Dostosowanie tej ponadstuletniej struktury do rygorystycznych standardów marki premium wymagało niezwykle precyzyjnej adaptacji historycznej tkanki do skomplikowanych wymogów technicznych dla obiektów zamieszkania zbiorowego. Ostateczny efekt tego procesu pokazuje jednak, że najwyższy współczesny komfort i restrykcyjne normy mogą współistnieć z historią w sposób bezkonfliktowy, tworząc unikalną, prestiżową przestrzeń o niepowtarzalnym klimacie.

Ta zasada dotyczy nie tylko stuletniej architektury. Świetnie widać ją na przykładzie powojennego modernizmu i znanych chyba wszystkim warszawskich Domów Towarowych Centrum (DDT Wars Sawa Junior). Choć kompleks z lat 60. XX w. jest znacznie młodszy od staromiejskich kamienic, znajduje się w gminnej ewidencji zabytków. Wpis do GEZ nie stanowi jednak samodzielnej formy ochrony zabytku, lecz jest instrumentem ewidencyjnym i planistycznym, pozwalającym uwzględniać jego wartości historyczne i architektoniczne w procesach inwestycyjnych. Nie wyklucza więc modernizacji obiektu ani dostosowywania go do współczesnych potrzeb, pod warunkiem zachowania wymaganych procedur oraz poszanowania jego wartości. W przypadku Domów Towarowych Centrum jest to szczególnie istotne, ponieważ na przestrzeni kolejnych dekad kompleks był wielokrotnie przebudowywany i modernizowany, a jego obecna forma w wielu aspektach odbiega od pierwotnego założenia.

Kiedyś były tu domy handlowe — forma handlu odpowiadająca realiom i potrzebom miasta lat 60. i 70. Z kolei dzisiaj ta sama lokalizacja funkcjonuje w formule butików i konceptów cenionych marek. Kluczowe jest przy tym zachowanie tego, co stanowi o tożsamości miejsca — jego skali, charakteru i rozpoznawalnego wizerunku Ściany Wschodniej — przy jednoczesnym otwieraniu go na nowe funkcje, technologie i sposób korzystania z przestrzeni.

Kto utrzyma zamki i pałace?

Jest jeszcze kwestia, o której przy okazji rewitalizacji mówi się za rzadko: pieniędzy. Utrzymanie zabytku kosztuje nawet wtedy, gdy nie prowadzi się spektakularnego remontu. Należy naprawić dach, zabezpieczyć instalacje i monitorować konstrukcję.

Państwo i samorządy mogą wspierać właścicieli poprzez dotacje, a ustawa przewiduje możliwość finansowania prac konserwatorskich, restauratorskich i robót budowlanych przy zabytkach wpisanych do rejestru. Nie oznacza to jednak, że publiczne pieniądze są w stanie zapewnić utrzymanie każdego historycznego obiektu. Dlatego przyszłość rewitalizacji coraz częściej wiąże się z nadawaniem starym budynkom nowych funkcji zamiast budowania kolejnych obiektów od zera. Dla części zabytków nowa funkcja nie jest więc zagrożeniem, lecz warunkiem przetrwania. Aby ta ewolucja była możliwa, potrzebujemy architektów i menedżerów, którzy rozumieją te dwa światy — historyczny i komercyjny.

— Odpowiedzią na takie wyzwania projektowe jest nowoczesna edukacja akademicka. Między innymi na Wydziale Architektury, Inżynierii i Sztuki w SANS wprowadziliśmy ekspercki kierunek, na którym będziemy uczyć, jak projektować nowoczesne hotele i obiekty użyteczności publicznej np. wewnątrz struktur historycznych. Kształcenie specjalistów przygotowanych na te wyzwania to fundament odpowiedzialnej ochrony i ewolucji historycznej tożsamości naszych miast — zapowiada Małgorzata Miernik.