Na zdjęciach dom wygląda nieźle. Na miejscu czeka pustostan bez kanalizacji, walące się ściany, gąszcz procedur, nielegalne prowizje i włoski sprzedawca, który od razu spróbuje się zakumplować. A to dopiero początek problemów.
— To jak rzucanie pieskowi kostki. Włosi liczą, że ktoś skusi się ruinką za jeden euro i zwabiony w ten sposób zacznie szukać czegoś droższego w okolicy — mówi Hanna, która od kilkunastu lat pracuje w agencji nieruchomości na Sycylii, ale nigdy nie słyszała, żeby ktoś kupił dom za 1 euro.
Ocenia, że boom na Sycylię zaczął się jakieś trzy lata temu. Wcześniej obcokrajowcy kupowali tu bardzo rzadko, a teraz ceny tak poszły w górę, że to co, dało się kiedyś dostać za 30 tys. euro, dziś można sprzedać za 70. Sporą w tym zasługę ma program domów za 1 euro, genialny chwyt marketingowy burmistrzów małych, wyludniających się miast, którzy chcieli skusić czymś przyjezdnych. — Jeszcze cztery lata temu rzeczywiście można było znaleźć domki po symbolicznych cenach, ale dziś to już tylko mit. Rynek jest mocno przebrany. Co więcej, wielu Włochów zwietrzyło biznes w sprzedaży starych nieruchomości i próbuje wykorzystać koniunkturę. Młodzi Sycylijczycy chcą sprzedać domy po dziadkach i przenieść się z głębi wyspy na wybrzeże, a najchętniej na kontynentalną część kraju — mówi Hanna.
Na wyspie mieszka dziś 4,8 mln ludzi, z czego 1,3 mln w i dookoła Palermo. W styczniu Palermo Today policzyło, że pracę na Sycylii straci w tym roku 600 nauczycieli. Brakuje uczniów, w nowym roku szkolnym ubyło ich 8,5 tys.
Ujemny przyrost naturalny to problem nie tylko Sycylii, ale całych Włoch. W 2024 r. w Italii zgonów było 281 tys. więcej niż narodzin. Na świat przyszło tylko 370 tys. dzieci, najmniej od zjednoczenia kraju w 1861 r. W ciągu dekady populacja Włoch zmniejszyła się o 1,9 mln ludzi. Prawie co czwarty mieszkaniec tego kraju ma więcej niż 65 lat.
Coraz więcej Włochów wyjeżdża też za granicę. W poprzednim roku aż 191 tys., 20 proc. więcej niż w 2023 r. i najwięcej w XXI w. Sytuację ratuje nieco napływ emigrantów, których dziś we Włoszech jest 5,4 mln (9 proc. populacji kraju). Oficjalnie na Sycylii mieszka 200 tys. obcokrajowców
Polacy gardzą nowymi mieszkaniami
— Na wyspie nieruchomości kupują głównie Polacy i Maltańczycy. Gardzą nowym budownictwem. Szukają starych budynków, które ich zdaniem świadczą o duszy tej wyspy. I wtedy często zaczynają się problemy — mówi agentka.
Gminy publikują w sieci zdjęcia, na których widać niewiele. Hanna potem jeździ po wyspie i sprawdza domu dla klientów. Na fotografii wydaje się, że nie ma tragedii, ale na miejscu przekonuje się, że to całkowita ruina. W dodatku sąsiadująca z innymi ruinami. — Cała ulica ruin, domek przy domku. Strach w ogóle tam przebywać, bo te domu nie mają prawa dłużej stać, grożą zawaleniem, ale o tym nikt już w ogłoszeniu nie informuje — opowiada Hanna.
Przez lata zmieniły się procedury i są dziś bardziej wymagające. W dodatku każda gmina ma swoje przepisy i własne prawo budowlane. — Na remont mamy na ogół 2-3 lata. Na starcie trzeba wpłacić do banku 5 tys. euro zabezpieczenia i liczyć się z tym, że będziemy sprawdzani, czy rzeczywiście rozpoczęliśmy remont i czy spełniamy wszystkie postawione nam wymogi. Jeśli ich nie spełnimy, nieruchomość wróci do właściciela i stracimy poniesione koszta — mówi agentka.
Opowiada, że w ogłoszenia często znajduje się dopisek, że w remont wystarczy włożyć 20-30 tys. euro i już można mieszkać w wymarzonym mieszkaniu. — To nieprawda! 3 tys. euro kosztuje samo uzyskanie pozwolenia na remont, bo trzeba opłacić inżyniera. Łazienka to koszt 8-10 tys. euro. Na ogół niepewna jest też cała struktura budynku i trzeba wzmacniać ściany i stropy. To ogromne pieniądze. Na pozwolenie nadzoru budowlanego czeka się czasem i rok. W dodatku wiele domów za 1 euro zostało zbudowanych ponad 100 lat temu i trzeba załatwić specjalne pozwolenia, żeby w ogóle zacząć coś w nich robić — mówi Hanna.
Z doświadczenia agentki wynika, że koszt generalnego remontu to dziś 100-200 tys. euro, a jeśli wszystko potrafmy zrobić sami — ok. 50 tys. Kolejne kilkanaście tysięcy trzeba wydać na różnego rodzaju pozwolenia i certyfikaty — np. sanitarne i energetyczne. Nieruchomości nie mają często podłączonej wody — trzeba zrobić to na własny koszt (3-6 tys. euro) — i szamba (3 tys. euro). Czasem brakuje też wszystkich dokumentów i trzeba zdobyć je na własną rękę, co oznacza przeszukiwanie archiwów. — Potrafi trwać to miesiącami. Potem trzeba opłacić rzeczoznawcę. Jeśli zobaczy obcokrajowca, policzy 1,7 tys. euro. Następnie należy nanieść nieruchomość na mapę, czyli wprowadzić jej dane w odpowiednim urzędzie — kolejne 2 tys. Jeśli chcemy kupić coś za grosze, to musimy być gotowi, że później zapłacimy bardzo dużo. Tymczasem w głębi wyspy naprawdę da się znaleźć coś przyzwoitego za 15 tys. euro — mówi agentka.
Wnętrze wyspy szybko się wyludnia. Opady na Sycylii zmniejszyły się przez ostatnie 20 lat o 40 proc. Naukowcy przewidują, że do 2030 r. jedna trzecia wyspy zamieni się w pustynię.
Nad morzem ceny są o wiele wyższe. — Kilka lat temu umeblowaną i gotową do zamieszkania nieruchomość dało się kupić na wybrzeżu za 30 tys. euro. Dziś to już jest mało — mówi Hanna i dodaje, że w nadmorskiej miejscowości, w której mieszka, pięć lat temu można było kupić apartament za 50 tys., dwa lata temu już za 100 tys., a dziś trzeba zapłacić 200 tys.
Kolejny problem to już sam remont. — Wszystkie problemy rozwiązuje się tu bardzo powoli. Na rynku brakuje firm, które są w stanie rozpocząć pracę w ciągu kilku miesięcy, a dobrych ekip w ogóle brakuje. Czasami trzeba prosić, wręcz błagać robotników, żeby dokończyli to, co zaczęli — kończy Hanna.
Nielegalne prowizje
Karolina Pruchniewicz prowadzi razem z włoskim wspólnikiem kancelarię, która pomaga Polakom w ocenie stanu prawnego włoskich nieruchomości oraz w tajnikach ich zakupu.
Przez dwa lata współpracowała z zespołem prawnym domyza1euro.pl i choć projekt budził ogromne zainteresowanie wśród Polaków, żaden z klientów nie zdecydował się na realizację transakcji w ramach tego programu. – Po zapoznaniu się z rzeczywistymi warunkami oferowanymi przez włoskie gminy, klienci wybierali raczej zakup nieruchomości z wolnego rynku – nierzadko w bardzo atrakcyjnych cenach, nawet kilku lub kilkunastu tysięcy euro. Domy za 1 euro kupowali głównie obywatele USA czy Australii – zauważa prawniczka.
I właśnie to duże zainteresowanie doprowadziło do różnych problemów. Pruchniewicz mówi, że wiążą się one z krążącymi wokół tematu uproszczeniami i błędnymi przekonaniami na temat procedur zakupu. — Mimo że mamy do czynienia ze złożonym systemem prawnym, często słyszę, że klientom doradzają osoby, które znają język — ale to przecież nie oznacza, że są w tej materii kompetentne. Samo mieszkanie w danym kraju nie czyni nas specjalistą od jego prawa. Codzienne życie to jedno, a to, że ktoś kupił jedną nieruchomość, nie czyni go doradcą – tak jak obejrzenie opery nie czyni nas śpiewakiem operowym. Kwestie dotyczące nieruchomości różnią się nie tylko między regionami, a we Włoszech mamy regiony autonomiczne, ale także między poszczególnymi gminami – tłumaczy Pruchniewicz.
Ludzie zgłaszają się do nich z różnymi sprawami: chcą sprawdzić dokumenty przed zakupem albo z niego w ogóle zrezygnować i odzyskać pieniądze, ale nie wiedzą jak. — Często na początku brakuje świadomości, jak skomplikowany jest ten cały proces i ile jest przy nim pracy. Oraz jakie konsekwencje możemy ponieść, jeśli się pomylimy — mówi prawniczka.
Są też inne problemy, np. nielegalne prowizje. — Zdarza się, że osoby niebędące pośrednikami nieruchomości oczekują nawet 6 proc. prowizji tylko za to, że skojarzyły strony. Tymczasem pośrednictwo w obrocie nieruchomościami we Włoszech jest regulowane, jeśli chodzi o kwalifikacje. Należy też odróżnić tę rolę od funkcji tłumacza czy prawnika – podkreśla.
Wielu klientów zgłasza się do niej już w trakcie rozpoczętego procesu zakupu. – Sprawdzamy, czy dana nieruchomość jest bezpieczna prawnie, czy będzie można ją sprzedać lub rozbudować. Obcokrajowcy potrzebują pomocy już na etapie kontaktu z agencją – bariera językowa i kulturowa jest duża, a język angielski używany przez agencje często bardzo podstawowy – zaznacza Pruchniewicz.
Dodatkowym wyzwaniem jest różnica mentalności. – Włosi potrafią miesiącami przeciągać sprawy. Mają inne poczucie czasu, nie pędzą tak jak my, inaczej też jest u nich z drobiazgowością. My jesteśmy dociekliwi i chcemy wszystko sprawdzić, żeby się zgadzało, tymczasem we Włoszech zdarzyło mi się usłyszeć, że nieruchomość kupuje się na podstawie tego, czy nam się podoba, a nie, czy wszystko się zgadza w dokumentach — mówi prawniczka.
Nieporozumienia wynikają również z braku świadomości roli agenta. – Zgodnie z włoskim prawem agent działa jako pośrednik, którego celem jest skojarzenie stron transakcji, a nie weryfikacja stanu prawnego nieruchomości. Choć ma obowiązek informowania o istotnych faktach, nie odpowiada za całość formalności. Cała reszta leży po naszej stronie, bo to my mamy wiele pytań – wyjaśnia Pruchniewicz.
Ważnym punktem całego procesu jest tzw. propozycja zakupu (proposta d’acquisto). – To nie jest luźna deklaracja, ale zobowiązaniem, na podstawie którego sprzedający może mieć prawo żądać od nas zawarcia ostatecznej umowy kupna-sprzedaży, a nawet zapłaty odszkodowania, gdybyśmy się rozmyślili. Niby wpłaca się tylko kilka tysięcy euro, ale rodzi to już konsekwencje prawne. We Włoszech czeka na nas wiele potencjalnych min — podkreśla.
Problemem może okazać się choćby to, że włoscy agenci często przygotowują dokumenty dopiero na sam koniec procesu zakupu i klientom zostaje niewiele czasu, żeby je zweryfikować. — Według niektórych statystyk 70 proc. nieruchomości posiada niezalegalizowane baseny i dobudówki. Jeśli nie zwrócimy na to uwagi podczas podpisywania umowy, odpowiedzialność spadnie na nas — mówi prawniczka.
Zdarzają się też sytuacje skrajne. W jednej ze spraw klientowi Pruchniewicz przedstawiono ofertę zakupu nieruchomości położonej w pobliżu parku narodowego za 200 tys. euro, przy czym jedynie 50 tys. miało zostać wykazane w akcie notarialnym, a pozostała kwota miała być przekazana nieoficjalnie. — Klient nie do końca rozumiał, z czym to się wiąże — wyjaśniliśmy, że taka propozycja narusza prawo i wiąże się z bardzo poważnym ryzykiem. W razie sporu sądowego można dochodzić roszczeń wyłącznie do kwoty oficjalnie zadeklarowanej – relacjonuje prawniczka i dodaje, że Polacy mają też często problem z mentalnością Włochów, których styl komunikacji bywa dla nas mylący.
— Włosi bardzo szybko przechodzą na bezpośredni kontakt, często proponując przejście na „ty” już przy pierwszym spotkaniu, co sprawia, że przestajemy się dystansować i później ciężko jest czegoś od nich wymagać. Polacy odbierają to jako oznakę zaufania i relacji partnerskiej, przestają być wystarczająco ostrożni i tracą czujność. Tymczasem dystans i formalizm, w tak poważnym procesie, jak zakup nieruchomości, są niezbędne – kończy Pruchniewicz.