W Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym jest już o 4 proc. niższa niż przed rokiem, a w Krakowie – o 3 proc. Nie tylko w stolicy i Krakowie, ale też we Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu kwiecień był kolejnym miesiącem, który upłynął pod znakiem stabilizacji lub spadku średniej ceny metra kwadratowego. Jednak w Łodzi poszła ona w górę o 2 proc., a w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – o 1 proc. – wynika z danych portalu GetHome.pl.
Kwiecień na rynku wtórnym
W kwietniu 2025 roku średnie ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego w największych polskich miastach wciąż wykazywały tendencję spadkową lub stabilizację. W Warszawie metr kwadratowy był średnio o 4 proc. tańszy niż przed rokiem, a w Krakowie – o 3 proc. Podobna sytuacja miała miejsce we Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu, gdzie ceny pozostawały na zbliżonym poziomie lub nieznacznie spadały. Wyjątkiem była Łódź, gdzie średnia cena metra kwadratowego wzrosła o 2 proc. Wzrost odnotowano również w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – o 1 proc. Takie dane przedstawia portal GetHome.pl.
– W Łodzi kwiecień był drugim miesiącem z rzędu, w którym średnia cena metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki poszybowała w górę o 2 proc., co oznacza, że od lutego wzrosła z ok. 8,6 tys. do ok. 8,9 tys. zł. Czy należy się tym przejmować? Średnią mógł wywindować dopływ droższych lokali, które próbują sprzedawać inwestorzy spekulacyjni, czyli tzw. flipperzy – przyznaje Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.
Rynek wtórny – Łódź nadal najtańsza
Eksperci wskazują, że Łódź jest wciąż jedną z najtańszych metropolii – podobnie zresztą jak miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (ok. 8,6 tys. zł/m kw.). Na rynku wtórnym wysoki udział mają tam mieszkania w PRL-owskich blokach i starych kamienicach. Wzrost średniej ceny metra kwadratowego może być w dużej mierze efektem rosnącego odsetka nowych lokali, których w ostatnich latach powstawało bardzo dużo. Tymczasem w pozostałych metropoliach średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych na rynku wtórnym albo spadła, albo utrzymała poziom z marca. Z danych portalu GetHome.pl wynika, że dwuprocentowa obniżka miała miejsce w Krakowie (do ok. 17,1 tys. zł/m kw.), a jednoprocentowa – we Wrocławiu (ok. 14,3 tys. zł/m kw.). Średnia nie zmieniła się w kwietniu w Warszawie (ok. 17,8 tys. zł/m kw.), Trójmieście (ok. 15,8 tys. zł/m kw.) i Poznaniu (ok. 11,7 tys. zł/m kw.).
Niepokojące zjawisko na kwietniowym rynku wtórnym
Ekspert portalu GetHome.pl zwraca uwagę, że kwiecień przyniósł też niepokojące zjawisko, jakim jest duży spadek liczby oferowanych mieszkań na rynku wtórnym – i to we wszystkich metropoliach równocześnie. Z danych przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar wynika, że w kwietniu 2025 roku liczba unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wyraźnie spadła w większości dużych miast. W Warszawie odnotowano aż 21-procentowy spadek względem marca. Podobna sytuacja miała miejsce w innych metropoliach: w Krakowie liczba ofert zmniejszyła się o 18 proc. (do 9,8 tys.), w Łodzi o 16 proc. (5,7 tys.), w Poznaniu o 15 proc. (4,1 tys.), w Trójmieście o 14 proc. (8,9 tys.), a w Katowicach i Wrocławiu odpowiednio o 11 proc. (2,7 tys. i 10,4 tys.). Równocześnie kontynuowane były spadki średnich cen metra kwadratowego w Warszawie i Krakowie – odpowiednio o 4 proc. i 3 proc. w porównaniu z rokiem ubiegłym. Wzrosty cen odnotowano natomiast w Łodzi (+5 proc.), a także – w mniejszym stopniu – w Poznaniu i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (po +1 proc.).
Podobny trend zaobserwowano w skali całego kraju. Pod koniec kwietnia liczba unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wynosiła około 155 tys., co oznacza spadek o ponad 11 proc. względem marca. W tym czasie na rynku wtórnym pojawiło się około 33 tys. nowych ofert – o 24 proc. mniej niż miesiąc wcześniej. Jednocześnie wycofano 52,5 tys. ofert, czyli aż o 52 proc. więcej niż w marcu.
Taka sytuacja może świadczyć o tym, że część kupujących – dysponujących odpowiednią zdolnością kredytową – zdecydowała się przyspieszyć decyzję o zakupie mieszkania. Wpływ na to może mieć oczekiwanie na rządowy program „Pierwsze Mieszkanie”, zapowiadany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Jak pokazały wcześniejsze doświadczenia z „Bezpiecznym Kredytem 2 proc”., zapowiedzi wsparcia kredytowego często przekładają się na wzrost cen najtańszych lokali.
– Pamiętajmy jednak, że część lokali sprzedający wycofują z rynku, np. ze względu na brak zainteresowania ofertą albo zmianę planów. W obecnej sytuacji rynkowej bardziej prawdopodobne jest, że przeważa ta druga opcja. Innymi słowy, część sprzedających postanowiła czekać na nowy program wsparcia kredytobiorców. Tym bardziej, że w ofercie deweloperów jest obecnie tak dużo nowych mieszkań, że sprzedający używane nie mają argumentów za podwyżkami cen. Zaś ci, którym zależy na szybkiej sprzedaży, muszą spuszczać z tonu – zauważają eksperci z GetHome.pl.
Dodają, że w efekcie już tylko w Krakowie ceny używanych mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy są wyższe niż nowych. W pozostałych metropoliach droższe są mieszkania w ofercie firm deweloperskich, np. w Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii o 23 proc.
