Klasy średniej nie stać już nawet na kawalerkę. Ekspert: będzie tylko gorzej [ANALIZA]

Duża różnica.

— Bardzo duża. Jeśli popatrzymy na średnią cenę jednostkową mieszkań, to kawalerki kosztują średnio ok. 739 tys. zł a mieszkania dwupokojowe – 779 tys. zł, a mamy dodatkowy pokój. Rozmowę powinniśmy zacząć jednak od tła, czyli tego, że wejście w życie programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. nastąpiło w bardzo niefortunnym momencie.

W roku 2022 obserwowaliśmy zapaść na rynku kredytów hipotecznych, gwałtowny spadek popytu i sprzedaży mieszkań, na który deweloperzy zareagowali zmniejszeniem podaży. Kiedy pojawiła się zapowiedź Bezpiecznego Kredytu 2 proc., na zakupy ruszyli inwestorzy i ci, którzy mieli duże nadwyżki finansowe, a zakup mieszkania traktują jako lokatę kapitału.

Po mieszkanie popędziła jeszcze jedna grupa: ci którzy nie spełnili kryteriów programu, ale odzyskali zdolność kredytową.

— To prawda. Taka mieszanka grup popytowych spowodowała piorunujący efekt w postaci szybko kurczącej się oferty mieszkań, zwłaszcza w cenie do 500 tys. zł – te były głównie w zasięgu beneficjentów programu.

Trzeba przyznać, że deweloperzy, ale również sprzedający na rynku wtórnym, wykorzystywali wzrost popytu do tego, żeby podnosić ceny. Skutkiem był gwałtowny wzrost średniej ceny metra kwadratowego. W rok 2024 weszliśmy z nadzieją, że takich wzrostów cen już nie będzie. Dziś toczy się dyskusja, czy nowy zapowiadany program „Mieszkanie na start” spowoduje podobne podwyżki.

No właśnie, spowoduje?

— Niekoniecznie. Oczywiście takie ryzyko istnieje, ale jest kilka przesłanek, które mówią, że takiego wzrostu nie należy się obawiać.

Dlaczego tym razem miałoby być inaczej?

— Po pierwsze, w tym roku — szczególnie w pierwszym kwartale — deweloperzy zaczęli budować rekordową liczbę mieszkań. Po pierwszym kwartale to był absolutny rekord, bijący nawet wynik z 2021 r. gdy – przypomnę – mieliśmy rekordowo tanie kredyty. Możemy dziś mówić o bardzo dużym odbiciu podaży, czyli sytuacji diametralnie innej niż rok temu. Wtedy oferta się kurczyła, a teraz wzrosła.

Najważniejsze jest jednak pytanie: jakiego rodzaju mieszkania deweloperzy będą budować. Oczywiście, to nie jest możliwe, żeby firmy jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki mogły zdecydować: „teraz będziemy budowali tanie mieszkania”, bo wprowadzane dzisiaj do sprzedaży są projekty, które były przygotowane już 2-3 lata temu.

Warto jednak zauważyć, że w Warszawie już dwa miesiące z rzędu średnia cena metra kwadratowego jest stabilna. W styczniu nad Wisłą średnia cena metra kwadratowego wzrosła o 2 proc., a w lutym utrzymała poziom ze stycznia. W marcu znowu wzrosła o 2 proc. ale w kwietniu i w maju utrzymała poziom z marca.

Jeśli deweloperzy zwiększą ofertę, a w niej udział mieszkań w segmencie popularnym, czyli tych dla klientów kredytowych, to jest szansa na stabilizację średniej ceny metra kwadratowego. Przy czym oczywiście w każdym mieście ten segment popularny wygląda trochę inaczej.

Czy w takim razie cenowe szaleństwo ma szansę wyhamować?

— Obawiam się i jest to raczej bardzo, bardzo prawdopodobne, że generalnie ceny mieszkań w Polsce, zwłaszcza w największych metropoliach, będą rosły choćby z uwagi na rosnące koszty budowy. Te będą rosły również z powodu napływu środków w ramach Krajowego Planu Odbudowy do Polski. Firmy budowlane będą miały wiele zamówień od samorządów, więc popyt na usługi wzrośnie. Z tego samego powodu możemy spodziewać się podwyżek cen materiałów budowlanych. Akurat są to czynniki niezależne od deweloperów.

Jest jeszcze kwestia nowych warunków technicznych, które muszą spełniać budynki mieszkalne. Przepisy wejdą w życie od 1 sierpnia i może nie od razu, ale w perspektywie kilkunastu miesięcy niewątpliwie wpłyną na ceny. Deweloperzy będą musieli rozgęścić zabudowę, zapewnić określonej wielkości place zabaw, czy pomieszczenia do przechowywania rowerów. Spróbują więc to sobie zrekompensować.

Zresztą to, że poprzeczka cenowa idzie w górę, widać na przykładzie struktury cenowej mieszkań w ofercie. Przykładowo w Warszawie jeszcze pod koniec ubiegłego roku około 4 proc. mieszkań w ofercie deweloperów miało cenę poniżej 10 tys. zł za mkw. Teraz takich lokali znajdziemy może kilkanaście w dzielnicy Białołęka, a pewnie za miesiąc nie będzie ich wcale. A kto wie, czy do końca roku zostaną takie z ceną poniżej 12 tys. zł za m kw.

Z badań Polskiego Instytutu Ekonomicznego wynika, że z przeciętnego wynagrodzenia Kowalski może kupić coraz mniejszą część metra kwadratowego mieszkania. Według badań w 2019 r. było to 0,98 mkw., w 2022 r. – 0,88 mkw. Analizy nie uwzględniają podwyżek napędzanych przez Bezpieczny Kredyt 2 proc.

— My ten wskaźnik badamy na podstawie średnich cen metra kwadratowego w poszczególnych miastach i danych GUS o przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu brutto w sektorze przedsiębiorstw. I są miasta, w których faktycznie ta dostępność spadła, ale są i takie, np. Wrocław, w których nawet minimalnie wzrosła.

Po prostu nie wszędzie mieszkania drożeją w jednakowym tempie i nie wszędzie pensje nie nadążają za wzrostem cen. Dostępność zawsze największa była w Katowicach, najniższa – w Warszawie, gdzie w pierwszym kwartale tego roku za przeciętną pensję brutto można było kupić tylko 0,57 metra kwadratowego nowego mieszkania. Rok wcześniej – 0,63 m kw.

Wydawałoby się, że kiedy ceny rosną, więcej Polaków wybierze budowę domu pod miastem. Tak się jednak nie dzieje, bo w minionym roku odnotowaliśmy jeden z najgorszych wyników od lat, jeśli chodzi o budowę domów jednorodzinnych. Dlaczego tak jest?

— Ceny działek są horrendalnie wysokie zarówno w największych miastach, jak i w okolicach. W Warszawie działka o powierzchni 1 tys. mkw. potrafi kosztować kilka milionów złotych. Kogo więc stać na budowę domów? Do myślenia daje to, że Victoria Dom duży deweloper z Warszawy, który zabudował pół Białołęki, w tej chwili nie ma w ofercie ani jednego domu. Powód? Ceny działek są tak wysokie, że o wiele bardziej deweloperom opłaca się budowa budynków wielorodzinnych. Na dom w największych miastach i okolicach mogą sobie pozwolić osoby najzamożniejsze, albo ktoś, kto odziedziczył działkę. Natomiast osobiście widzę przyszłość w aglomeracjach, czyli miejscowościach okalających największe miasta.

Czyli w gminach obwarzankowych, ościennych, sypialniach.

— Ceny w miastach są mocno zaporowe, a one jeszcze wzrosną. Coraz mniej ludzi, szczególnie młodych, będzie mogło sobie pozwolić na zakup mieszkań i zostaną zmuszeni do szukania tańszej alternatywy. I gdyby nie wcześniejsza zapaść na rynku kredytów hipotecznych, dzisiaj obserwowalibyśmy w aglomeracjach dużo większy ruch budowlany. Ten kryzys spowodował, że deweloperzy podmiejscy ograniczyli inwestycje dlatego, że ich klientami są głównie klienci kredytowi, a tych było mało. Dopiero teraz widzimy, że inwestycje w aglomeracjach zaczynają się odradzać.

Różnica w cenie mieszkań jest znacząca?

— Średnio za mieszkanie pod miastem płacimy ok. 30-40 proc. mniej. Oczywiście zarówno w miastach, jak i w aglomeracjach cena jest zróżnicowana. W okolicy Warszawy można znaleźć mieszkania po 8 i po 13 tys. zł za mkw.

Jak jeszcze wzrosty cen wpłyną na wybory mieszkaniowe Polaków?

— Za kilkanaście lat czeka nas taka sytuacja, jaką mamy w zachodniej Europie, czyli gwałtowny wzrost liczby gospodarstw domowych, które zmuszone będą wynajmować mieszkania. Nazywam to złotą erą PRS-u, bo w tej chwili mieszkanie kupuje niemal każdy, kto tylko może sobie na to pozwolić. Zresztą uważam, że jest to bardzo racjonalne podejście, sam traktuję mieszkanie jako rodzaj funduszu emerytalnego.

Czy to nie jest tak, że to także przez PRS, czyli sektor mieszkań na wynajem, Kowalskiemu coraz trudniej kupić mieszkanie?

— Moim zdaniem sektor PRS nie wpływa na wzrost cen. Po pierwsze, temat PRS-ów był głośny dwa lata temu, ponieważ wtedy zawartych zostało kilka głośnych umów.

Od tego czasu rzeczywiście – cisza — nowych projektów jest jak na lekarstwo.

— Po drugie wysoka inflacja, wysokie ceny kredytów, również bardzo mocno podcięły skrzydła PRS-om: one również nie palą się do kupowania czynszówek. W pewnym momencie niektórzy deweloperzy planowali, że połowa mieszkań, które będą budować pójdzie pod wynajem. Rzeczywistość zweryfikowała te plany.

Co powinien zrobić ktoś, kto dziś zastanawia się: kupić mieszkanie, czy poczekać na mglisty dziś nowy program dopłat do zakupu mieszkania?

— Nie chciałbym wchodzić w buty doradcy, natomiast dzisiaj nie ma tej presji, którą wdzieliśmy w ubiegłym roku — że trzeba kupić już, szybko, bo oferta się kurczy, a ceny z dnia na dzień rosną. Te osoby, które liczą na dopłatę do kredytu, mogą spokojnie poczekać, aż się sytuacja wyklaruje. Natomiast generalnie dla kupujących mieszkanie na własne potrzeby nigdy nie ma złego i dobrego momentu, bo jak się bierze kredyt na 25-30 lat – to wszystko może się w tym czasie wydarzyć.

Załóżmy, że program „Mieszkanie na Start” jednak zyska poparcie rządzących i wejdzie w życie. Jak wpłynie na ceny?

— Zobaczymy, jaki będzie jego ostateczny kształt. Jeżeli zostałyby wprowadzone limity ceny metra kwadratowego, o czym ostatnio wspominało Ministerstwo Rozwoju i Technologii, to oferta mieszkań spełniających kryteria w największych miastach nie będzie duża. A więc program nie miałby wielkiego oddziaływania na rynek i ceny. Ale kij ma dwa końce. Z jednej strony tego typu programy wspierające popyt zawsze powodują pewne wzrosty cen.

Przypomnę historię z czasów programu Mieszkania dla Młodych. Choć deweloperzy tam, gdzie mogli, podnosili ceny tańszych mieszkań do górnego pułapu, to jednocześnie wprowadzali dużo nowych mieszkań, które w tym limicie się mieściły. Czyli paradoksalnie ceny wzrosną, ale dostępność lokali kupowanych za kredyt — też wzrośnie.

Po drugie, uważam, że tym razem popyt nie wybuchnie, bo dziś ekonomiści raczej zniechęcają zamożnych Polaków do kupowania mieszkań. Mówią, że jest to kiepska lokata, kiepska inwestycja.

Pan się zgadza z tymi ekonomistami? Opłaca się inwestować w mieszkania, kiedy za wschodnią granicą trwa wojna?

— Nie prowadzimy analiz związanych z wpływem wojny, ale media donoszą, że coraz więcej zamożnych Polaków rzeczywiście inwestuje za granicą i kupuje mieszkania w Hiszpanii, w Portugalii, gdzieś na południu Europy.

Kowalski podobno kupuje w Bułgarii, bo tam ceny są niższe.

— Mówi się też o tym, że rentowność najmu spadła. Trudno mi to oceniać, ekonomiści pewnie lepiej znają się na alternatywnych możliwościach finansowania. Myślę jednak, że inwestowanie w mieszkania będzie powoli traciło blask, a rynek nieruchomości przestanie być taką bezpieczną przystanią. Pewnie zawsze znajdą się osoby, które będą inwestowały w mieszkania, ale być może inwestorów będzie mniej niż w czasach bardzo wysokiej inflacji, kiedy to mieszkanie ratowało przed realną utratą wartości oszczędności.

Program „Mieszkanie na start” – będzie czy nie będzie?

— Kiedy na Forum Nieruchomości w Sopocie zapytaliśmy o to samo przedstawicieli firm z branży nieruchomości, to ogromna większość powiedziała: „nie wiadomo”. Wszyscy są w zawieszeniu, byłoby dobrze, gdyby już w tym miesiącu rząd podjął w tej sprawie jakąś decyzję. Wóz albo przewóz i sprawa byłaby jasna. A tak mamy niepewność.

Pana zdaniem ten program jest potrzebny?

— Od kiedy pamiętam, zawsze był jakiś program wspierający osoby kupujące mieszkanie lub budujące dom. Kiedyś to była podatkowa ulga budowlana, była ulga odsetkowa, program Rodzina na Swoim, Mieszkanie dla Młodych, a teraz Bezpieczny Kredyt 2 proc. I nie wywoływały one aż tak dużych kontrowersji. Sam skorzystałem z podatkowej ulgi budowlanej, dlatego trudno byłoby mi dzisiaj odmawiać wsparcia komuś, kto chce kupić mieszkanie. Ważny jest sposób wprowadzania programu. Gdyby PiS w ubiegłym roku uruchomił program w taki sposób, że nie byłoby zagrożenia nagłego wyczerpania limitu, to być może ten program nadal by działał. I w tym roku nie byłoby już takiej kolejki chętnych w bankach i dalszych gwałtownych wzrostów cen, bo deweloperzy zareagowaliby odpowiednim zwiększeniem podaży, co zresztą miało miejsce.

Jeszcze kilka miesięcy temu, pamiętając co się wydarzyło na rynku po Bezpiecznym Kredycie 2 proc., byłem przeciwnikiem nowego programu. Teraz, z uwagi na to że deweloperzy są w stanie zaoferować odpowiednią liczbę mieszkań, uważam, że zagrożenie jest niewielkie. Dzisiaj deweloperzy wprowadzili na rynek więcej mieszkań niż sprzedali, mają sporo rozpoczętych inwestycji, kolejne są na etapie uzyskiwania pozwoleń na budowę. Owszem, ceny będą rosły, ale w ofercie będzie rósł też udział mieszkań w segmencie popularnym — dla nabywców kredytowych. Na to liczę.

*Marek Wielgo — ekspert rynku nieruchomości w portalach Gethome.pl i RynekPierwotny.pl. Od 30 lat opisuje rynek nieruchomości w Polsce, na początku jako dziennikarz ekonomiczny Gazety Wyborczej, a obecnie ekspert rynku nieruchomości w portalach gethome.pl i rynekpierwotny.pl. Specjalizuje się w analizie sytuacji mieszkaniowej na rynku pierwotnym i wtórnym w największych miastach