W największych miastach średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich utrzymuje w tym roku stały poziom. A może to tylko zwykła ściema? Eksperci portalu Rynek Pierwotny.pl sprawdzili, jak w pierwszym kwartale zmieniła się dostępność mieszkań na przeciętną kieszeń.
– Średnia cena mieszkań jest standardowym wskaźnikiem branym pod uwagę przy analizie trendu rynkowego. Jednak, żeby mieć pełniejszy obraz rynku, warto analizować także inne dane, np. ceny jednostkowe czy strukturę cenową oferowanych mieszkań – uważa Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Przyznaje, że potencjalnych nabywców mieszkań z pewnością cieszą medialne doniesienia o rekordowej ofercie nowych mieszkań. Ponadto ich średnia cena metra kwadratowego przestała rosnąć, co potwierdzają dane BIG DATA RynekPierwotny.pl. Sprawdzamy, jak jest rzeczywista dostępność mieszkań.
Ceny mieszkań – stabilizacja tylko pozorna?
Eksperci z portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że pierwszy kwartał upłynął pod znakiem stabilizacji w niemal wszystkich największych metropoliach. Wyjątkiem było Trójmiasto, w którym średnia poszła w górę aż o 3 proc. Jest to jednak specyficzna metropolia, bo ze względu na jej atrakcyjność turystyczną powstaje tu dużo drogich mieszkań w projektach ulokowanych m.in. w pobliżu Zatoki Gdańskiej i w Śródmieściu. Akurat w lutym na rynek trafiła duża pula takich mieszkań. W marcu stabilizacja średniej ceny metra kwadratowego wróciła do Trójmiasta, za to w stolicy wzrosła o 1 proc. po trwającym siedem miesięcy bezruchu. I tu także źródłem były wprowadzenia projektów z wyższej półki. Z kolei w Poznaniu zwyżka średniej ceny metra kwadratowego o 1 proc. miała miejsce w styczniu i od tego czasu już praktycznie nie drgnęła.
Marek Wielgo powtarza jak mantrę, że w skali miesiąca średnia cena metra kwadratowego może wzrosnąć lub spaść w zależności od tego, czy na rynek trafi pula drogich czy stosunkowo tanich – jak na dany rynek – lokali. Najważniejsze jest jednak to, że od kilku miesięcy w ofercie deweloperów zaczęło się pojawiać coraz więcej mieszkań w segmencie popularnym, co wpływa stabilizująco na średnią cenę metra kwadratowego mieszkań, ale też na ich dostępność.
Jego zdaniem, tę dostępność można mierzyć za pomocą uniwersalnego wskaźnika pokazującego relację między średnią ceną metra kwadratowego i przeciętną pensją. Są też jednak bardziej praktyczne sposoby. Np. z punktu widzenia potencjalnych nabywców liczy się przede wszystkim wybór, jaki mają w ramach swoich możliwości finansowych. Innymi słowy, ile realnie wydadzą na zakup interesującego ich mieszkania, a nie, ile kosztuje jego metr kwadratowy.
Tysiące mieszkań w ofertach deweloperskich
Ci, którzy dysponują kwotą przynajmniej 600-700 tys. zł, w każdej z metropolii mogą przebierać w tysiącach oferowanych mieszkań deweloperskich, w tym trzy- i czteropokojowych. Postawmy się jednak w sytuacji tych, którzy dysponują dużo skromniejszym budżetem, np. nieprzekraczającym 500 tys. zł. Czy czas grał na korzyść takich osób? Mając do dyspozycji „tylko” pół miliona złotych wybór w Warszawie i Krakowie jest najmniejszy (niepełna 500 lokali). Obie metropolie różni jednak to, że w pierwszej oferta nieznacznie się skurczyła, a w drugiej – wzrosła. W pozostałych metropoliach znalezienie mieszkania w takiej cenie nie jest szczególnym wyzwaniem, a w przypadku miast Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii i Łodzi wybór jest naprawdę duży (odpowiednio 3,6 tys. i 3,5 tys. lokali w ofercie). Cieszyć może też to, że mieszkań z ujawnioną ceną do 500 tys. zł jest w sprzedaży więcej niż w końcówce ubiegłego roku także we Wrocławiu (ponad 800 lokali) i Poznaniu (blisko 1,5 tys.). Z kolei w Trójmieście odnotowaliśmy co prawda spadek oferty takich lokali, ale ich wybór – ok. 1,3 tys. – jest tam wciąż stosunkowo duży.
Jak jest rzeczywista dostępność mieszkań w ofertach deweloperskich?
Zdaniem ekspertów z portalu RynekPierwotny.pl, na kwestię dostępności mieszkań można też spojrzeć w jeszcze inny sposób. Otóż największe wzięcie mają lokale dwupokojowe. Decyduje się na nie w metropoliach przeciętnie czterech na dziesięciu nabywców mieszkań. Kolejna dobra wiadomość jest więc taka, że w marcu we wszystkich metropoliach „dwójek” było więcej niż w końcówce ubiegłego roku. Jeśli ktoś rozważa zakup dwupokojowego mieszkania o powierzchni 35-45 metrów kwadratowych w cenie do 500 tys. zł, to w tym roku wzrosła także liczba takich lokali w ofercie deweloperów w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (do 1,4 tys.), Łodzi (do ponad 1,5 tys.), Poznaniu (do ponad 670) i Wrocławiu (do ponad 200). Minimalnie skurczyła się zaś w Warszawie (do 140) i Wrocławiu (do ponad 200).
A jak w tym roku zmieniła się średnia cena jednostkowa mieszkań dwupokojowych? W Warszawie i Krakowie, gdzie są one najdroższe, średnia wzrosła o 1 proc., natomiast w Trójmieście – o 2 proc. W tym drugim przypadku podwyżka była bardziej odczuwalna, gdyż sięgała 14 tys. zł. Z drugiej strony we Wrocławiu i Łodzi przeciętna cena mieszkań dwupokojowych utrzymała poziom z grudnia, a w Poznaniu i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii spadła o 1 proc., co przełożyło się na oszczędność 3,8 tys. i 5,2 tys. zł. Przy czym pamiętajmy, że mówimy tu o cenach ofertowych. Marek Wielgo zwraca uwagę, że w tych rejonach metropolii, w których inwestycji deweloperskich jest najwięcej, kupujący mogą obecnie liczyć na dużo większe opusty cenowe.
Ceny najtańszych mieszkań w ofertach deweloperskich
W większości metropolii ustabilizowały się ceny mieszkań najtańszych. W Warszawie w końcówce ubiegłego roku 14,4 tys. zł wynosiła cena metra kwadratowego, poniżej której plasowała się jedna czwarta najtańszych lokali dostępnych w ofercie deweloperów. Pod koniec marca cena była dokładnie taka sama. Podobna sytuacja miała miejsce w Krakowie (14,6 tys. zł/m kw.), Łodzi (9,9 tys. zł/m kw.) i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (9,3 tys. zł/m kw.). Niestety, poprzeczka cenowa poszła w górę o 2 proc. w Trójmieście (do 11,5 tys. zł/m kw.) oraz o 1 proc. w Poznaniu (do 11,3 tys. zł/m kw.) i Wrocławiu (do 12,5 tys. zł/m kw.).
W ocenie ekspertów z portalu RynekPierwotny.pl, pocieszeniem może być fakt, że systematycznie rośnie segment rynku, do którego w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu można zaliczyć mieszkania z ceną mieszczącą się w przedziale 12-15 tys. zł za metr kwadratowy, natomiast w Łodzi i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – w przedziale 9-12 tys. zł za metr.
W stolicy pod koniec marca kupujący mieli do wyboru ponad 4 tys. mieszkań z ujawnioną ceną 12-15 tys. zł za metr kwadratowy, czyli o 57 proc. więcej niż rok wcześniej. Z kolei w Krakowie pula mieszkań w tym przedziale cenowym wzrosła w tym okresie z niespełna 2 tys. do ponad 2,7 tys., czyli o 41 proc. Także w Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii mieliśmy wysyp mieszkań z ceną 9-12 tys. zł za metr kwadratowy. W tej drugiej metropolii oferta zwiększyła się z niespełna 2,3 tys. do blisko 4,2 tys., czyli aż o 65 proc.
