W pierwszym kwartale 2025 roku sprzedaż nowych mieszkań wzrosła, ale deweloperzy wprowadzili na rynek jeszcze więcej lokali. W efekcie oferta dostępnych mieszkań w największych miastach osiągnęła rekordowe rozmiary. Dla potencjalnych nabywców to dobra wiadomość – szczególnie że w strukturze podaży zwiększył się udział lokali z segmentu popularnego, co przyczyniło się do stabilizacji średnich cen za metr kwadratowy.
– Wzrost liczby zawartych umów deweloperskich miał miejsce we wszystkich analizowanych metropoliach. Problem w tym, że to ożywienie nie było jeszcze efektem radykalnej poprawy dostępności kredytów. Zatem nie wiadomo, czy jest ono trwałe – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Ceny mieszkań rosną, ale sprzedaż hamuje
W styczniu i lutym biura sprzedaży deweloperów przeżywały oblężenie – klienci, którzy wcześniej wstrzymywali się z decyzją o zakupie, ruszyli po mieszkania w oczekiwaniu na rządowe dopłaty do kredytów. Dziś już wiadomo, że program wsparcia nie powstanie – Ministerstwo Rozwoju i Technologii planuje skupić się na rynku wtórnym. Tymczasem marcowe dane pokazują, że w większości dużych miast sprzedaż mieszkań deweloperskich spadła względem lutego. Może to oznaczać, że popyt odłożony wcześniej w czasie został już skonsumowany. Wyjątkiem był Poznań, gdzie sprzedaż wzrosła aż o 44 proc. miesiąc do miesiąca, a wynik pierwszego kwartału był o 14 proc. lepszy od średniej kwartalnej sprzedaży z 2024 roku.
Ceny mieszkań a rekordowa oferta i lokalne różnice w podaży
Deweloperzy w całym kraju wprowadzili do sprzedaży więcej mieszkań, niż sprzedali – co przełożyło się na historycznie wysoką ofertę. Na koniec marca w Warszawie dostępnych było blisko 16,6 tys. lokali, w Krakowie – ponad 10,5 tys., we Wrocławiu – prawie 9,9 tys., w Trójmieście – blisko 7,8 tys., w Łodzi – ponad 10 tys., w Poznaniu – około 8,3 tys., a w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – niemal 10,5 tys.
Jak zauważają eksperci z portalu RynekPierwotny.pl, w niektórych metropoliach pojawiły się pierwsze symptomy wyhamowania nowej podaży. W Warszawie, Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, a szczególnie w Krakowie, pojawiły się pierwsze oznaki spowolnienia nowej podaży mieszkań. Już czwarty kwartał ubiegłego roku przyniósł spadek liczby lokali wprowadzonych do sprzedaży, a pierwszy kwartał 2025 roku potwierdził ten trend. Z kolei w Poznaniu i Łodzi nie było mowy o hamowaniu podaży. W Łodzi, gdzie liczba mieszkań w ofercie jest wyjątkowo duża, może dziwić aż tak intensywna aktywność deweloperów. Miasto to w tym roku rywalizuje z Krakowem o tytuł drugiego, po Warszawie, największego rynku mieszkaniowego w Polsce.
Stabilizacja cen mieszkań w miastach
Pierwszy kwartał 2025 roku przyniósł stabilizację cen metra kwadratowego mieszkań w większości polskich metropolii. Wyjątkiem było Trójmiasto, gdzie ceny wzrosły o 3 proc. z powodu licznych drogich inwestycji turystycznych. W Warszawie średnia cena wzrosła o 1 proc. (do 17,9 tys. zł/m kw.) po siedmiu miesiącach stagnacji. W Poznaniu cena metra kwadratowego utrzymała się na poziomie 13,4 tys. zł/m kw., a w innych miastach, takich jak Wrocław i Kraków, ceny pozostały stabilne.
Ceny mieszkań na przestrzeni 12 miesięcy
Jak wyliczył portal RynekPierwotny.pl, w ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny mieszkań wzrosły najbardziej we Wrocławiu (+11 proc.), a najmniej w Warszawie (+2 proc.). Ceny w innych miastach zwiększyły się o 3-9 proc. W miastach z dużą liczbą inwestycji, takich jak Warszawa czy Kraków, deweloperzy wprowadzili więcej mieszkań z segmentu popularnego (12-15 tys. zł/m kw.), co wpłynęło na stabilizację cen. W Warszawie liczba mieszkań w tym przedziale cenowym wzrosła o 57 proc., a w Krakowie o 41 proc. W Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii odnotowano znaczący wzrost liczby mieszkań w cenie 9-12 tys. zł/m kw.
