Niedawno ujawnione plany Donalda Trumpa związane z cłami wywołały spadki na giełdzie i podsyciły obawy przed zbliżającą się recesją, która zdaniem ekspertów jeszcze bardziej spowolni i tak już „pogrążony w śpiączce” amerykański rynek mieszkaniowy.
W poniedziałek indeks akcji S&P 500 spadł o prawie 3 proc. po burzliwym tygodniu, w którym Trump najpierw ogłosił szerokie 25-proc. cła na import z Kanady i Meksyku, a następnie wstrzymał je na miesiąc dla większości produktów pochodzących z tych dwóch krajów. Tego samego dnia indeks akcji Nasdaq spadł o jeszcze gorsze 4 proc.
Starszy ekonomista Realtor.com Joel Berner powiedział „Newsweekowi”, że niedawny spadek na giełdzie może jeszcze bardziej spowolnić rynek mieszkaniowy, „ponieważ potencjalni nabywcy obserwują, jak część ich majątku, który mogliby wykorzystać na zaliczkę na nowy dom, wyparowuje”.
Amerykański rynek mieszkaniowy już teraz stoi w obliczu kryzysu przystępności cenowej w wyniku lat gwałtownie rosnących cen, stłumionego popytu, historycznego niedoboru nieruchomości i wysokiego oprocentowania kredytów hipotecznych.
Wielu aspirujących nabywców domów zostało zepchniętych na margines rynku, a amerykańscy sprzedawcy są zmuszeni do obniżania cen wywoławczych. Sprzedaż domów trwa coraz dłużej.
— To spowolnienie na rynku może zostać tylko zaostrzone przez recesję — powiedział Berner. — Obniżki cen i czas dostępności na rynku są już wyższe w 2025 r. Kupujący mają mniej pieniędzy i więcej obaw przed dokonaniem dużej inwestycji — powiedział „Newsweekowi”.
Recesja, cła i rynek mieszkaniowy
Podczas gdy wzrosło prawdopodobieństwo wejścia Stanów Zjednoczonych w recesję w tym roku, nie ma wciąż pewności, że jest to kierunek, w którym zmierza kraj, zwłaszcza że gospodarka USA nadal wykazuje oznaki dużej odporności.
Według najnowszych danych opublikowanych w środę przez Bureau of Labor Statistics (BLS), inflacja spadła w lutym bardziej niż oczekiwano, a wskaźnik cen konsumpcyjnych (CPI) wzrósł o 2,8 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim i o 0,2 proc. w porównaniu ze styczniem. Zatrudnienie w sektorze pozarolniczym wzrosło w lutym mniej niż oczekiwano, ale zarówno stopa bezrobocia wynosząca 4,1 proc., jak i liczba bezrobotnych sięgająca 7,1 mln, „niewiele się zmieniły w lutym”.
— Ostatnie dane dotyczące zatrudnienia nie wskazują na zbliżającą się recesję, ale administracja Trumpa kontynuuje wojnę handlową, więc możemy zobaczyć słabsze dane dotyczące zatrudnienia. Może tak się stać, gdy firmy stwierdzą, że ich międzynarodowa sprzedaż spowalnia, a koszty importowanych towarów rosną — powiedział Berner.
— Rynek akcji nie jest gospodarką, ale reprezentuje prognozy dotyczące wyników biznesowych, o których wiemy, że podlegają polityce handlowej. Bazowy rynek pracy pozostaje na razie silny, ale nie jest odporny na skutki ceł.
Greg McBride, główny analityk finansowy Bankrate, powiedział „Newsweekowi”, że nawet jeśli szanse na recesję wzrosły, to są one nadal niskie. — Gospodarka wychodzi z pozycji siły — niskiego bezrobocia i solidnego wzrostu — co zapewnia pewną amortyzację przed głębszym spowolnieniem — powiedział.
Daniel Hornung, były zastępca dyrektora w Krajowej Radzie Gospodarczej, zgadza się, że „biorąc pod uwagę siłę rynku pracy i amerykańskiego konsumenta, nie ma innego powodu oprócz niepewności politycznej, który mógłby spowodować, że gospodarka USA weszłaby w recesję”.
Niepewność ta wzrosła jednak w ostatnich tygodniach z powodu wiru zmian politycznych Trumpa.
Steve Hanke, profesor ekonomii stosowanej w Johns Hopkins i autor nadchodzącej książki „Making Money Work”, powiedział „Newsweekowi”, że „spowolnienie gospodarcze w USA i ewentualna recesja są wielce prawdopodobne”.
— Zasoby pieniądza są niższe niż latem 2022 r., a tempo wzrostu podaży pieniądza pozostaje anemiczne — rośnie tylko o 3,9 proc. rocznie — wyjaśnił. — To znacznie poniżej złotego tempa wzrostu wynoszącego 6 proc. rocznie, co jest zgodne z osiągnięciem celu inflacyjnego Fed na poziomie 2 proc. rocznie — dodał Hanke. — Od 1913 r. podaż pieniądza w Stanach Zjednoczonych zmniejszyła się tylko cztery razy, a po każdym spadku nastąpiła recesja.
To, co może powodować szczególny niepokój, to fakt, że administracja Trumpa jest „zadowolona z ceł”.
— Pamiętajmy, że skurcze monetarne w latach 1929-1933, które doprowadziły do Wielkiego Kryzysu, zostały zaostrzone przez cła Smoota-Hawleya — powiedział Hanke.
Rynek mieszkaniowy w obliczu recesji
Eksperci są zgodni co do tego, że nawet jeśli recesja nie wstrząśnie amerykańskim rynkiem mieszkaniowym do tego stopnia, by spowodować krach, nie będzie to również dobra wiadomość.
— Rynek mieszkaniowy znajduje się w stanie bliskim śpiączki ze względu na wysokie ceny domów, wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych i ograniczoną liczbę domów dostępnych na sprzedaż — powiedział McBride. — Recesja by nie pomogła. Kiedy bezrobocie rośnie, a dochody są mniej przewidywalne, nie daje to potencjalnym nabywcom pewności siebie, by wyjść i kupić domy — powiedział.
— Rynek mieszkaniowy nigdy nie uśmiecha się do recesji — dodał Hanke w wywiadzie dla „Newsweeka”.
— Podczas recesji trudno jest dostrzec wiele jasnych punktów w budownictwie mieszkaniowym. A jeśli to nie wystarczy, około 8 proc. materiałów używanych do budowy domu pochodzi z importu — powiedział. — Cła Trumpa opodatkują te materiały budowlane i mogą dodać kolejne 10 tys. USD do kosztów budowy przeciętnego domu w USA.
Według National Association of Home Builders (NAHB), Stany Zjednoczone importują około 30 proc. tarcicy iglastej wykorzystywanej do budowy domów; większość tego materiału pochodzi z Kanady i prawdopodobnie stanie się droższa z powodu ceł nałożonych na sąsiada USA.
Hornung uważa, że gdyby doszło do recesji, prawdopodobnie spowodowałoby to, że wyzwania związane z przystępnością cenową mieszkań w kraju byłyby jeszcze większe z powodu zmniejszenia dostępności do pożyczek i popytu, który jest niezbędny do budowy mieszkań.
W ubiegłym miesiącu indeks rynku mieszkaniowego NAHB (HMI) wykazał, że zaufanie wśród budowniczych domów spadało, ponieważ plany administracji Trumpa dotyczące masowych deportacji i ceł na Kanadę i Meksyk groziły silnym uderzeniem w sektor budowlany.
Według dr. Wayne’a Winegardena, ekonomisty z Pacific Research Institute, recesja pogorszy przystępność cenową poprzez zmniejszenie dochodów gospodarstw domowych i zmniejszenie liczby sprzedawanych domów i mieszkań.
— Negatywne skutki będą bardziej odczuwalne w obszarach, które już są mniej przystępne cenowo, takich jak Los Angeles i San Francisco — powiedział „Newsweekowi”.
Niewielka ulga na rynku mieszkaniowym
Jak zauważają eksperci, recesja doprowadziłaby do obniżenia oprocentowania kredytów hipotecznych, pod warunkiem że inflacja nie wzrosłaby w tym samym czasie. Jednak Amerykanie, których siła nabywcza została osłabiona przez wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych w ostatnich latach, nie skorzystaliby na tym szczególnie.
— W niektórych okresach, w których obserwowaliśmy naprawdę niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, widzieliśmy również naprawdę niską sprzedaż domów. Jeżeli gospodarka jest w złym stanie, nikt nie chce kupować domu — powiedział McBride.
Zanim na rynku akcji zapanował chaos, większość ekspertów spodziewała się, że oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostanie na poziomie od 6 do 7 proc. w 2025 i 2026 r.
— Spadek cen domów nie byłby pozytywnym zjawiskiem — powiedział McBride.
— Gdyby ceny domów spadały w znaczący sposób, nie świętowalibyśmy tego jako dobrej wiadomości dla 2-3 mln nowych nabywców domów. Postrzegalibyśmy to jako katastrofę dla 85 mln właścicieli domów, dla których nieruchomości stanowią dużą część własnego kapitału.
Recesja może zmotywować sprzedawców, wyjaśnia ekonomista, „a ze względu na powolną aktywność, dobrze wykwalifikowani nabywcy będą mieli więcej domów do wyboru i więcej miejsca na negocjacje bez ostrej konkurencji ze strony innych nabywców”.
Tekst opublikowany w amerykańskim „Newsweeku”. Tytuł, lead i śródtytuły od redakcji „Newsweek Polska”