Wynajmujący mieszkanie często podpisują umowę w pośpiechu, nie czytając dokładnie każdego punktu. Tymczasem część zapisów, które regularnie pojawiają się w umowach najmu, jest niezgodna z prawem i co za tym idzie nie wiąże najemcy z wynajmującym – nawet jeśli złożył pod nimi podpis. Eksperci Grupy Morizon-Gratka wskazują, jakich klauzul szukać w umowie i dlaczego niektóre z nich można po prostu zignorować.
Czym są klauzule abuzywne w umowie najmu
Zgodnie z art. 385 Kodeksu cywilnego za niedozwolone uznaje się takie postanowienia umowy, które kształtują prawa i obowiązki jednej ze stron w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jej interesy. W przypadku najmu mieszkań kluczowe znaczenie mają dwa akty prawne: ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz sam Kodeks cywilny.
Jak podkreślają eksperci Grupy Morizon-Gratka, w Polsce strony umowy mają dużą swobodę w kształtowaniu jej treści, ale nie mogą ustalać warunków mniej korzystnych dla najemcy niż te wynikające z przepisów. Najczęściej problematyczne są zapisy, które ograniczają odpowiedzialność właściciela za niewykonanie obowiązków wynikających z umowy albo w jakikolwiek sposób uszczuplają prawa lokatora. Pomocny przy weryfikacji umowy może być prowadzony przez UOKiK Rejestr klauzul niedozwolonych, w którym znajdują się postanowienia uznane za abuzywne prawomocnymi wyrokami sądu.
Wygórowana lub „bezzwrotna” kaucja
Pobranie kaucji przy podpisaniu umowy jest jak najbardziej legalne, ale jej wysokość nie może być dowolna. Przepisy ograniczają ją do dwunastokrotności miesięcznego czynszu, a w przypadku najmu okazjonalnego – do sześciokrotności, licząc według stawki obowiązującej w dniu podpisania umowy.
Eksperci Grupy Morizon-Gratka zwracają uwagę na jeszcze jeden mit, który wciąż pokutuje wśród wynajmujących – nie istnieje coś takiego jak kaucja bezzwrotna. Właściciel ma obowiązek oddać ją w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu. Może zatrzymać całość lub część środków wyłącznie wtedy, gdy musi pokryć koszty napraw wynikłych z winy najemcy albo zaległe opłaty – i tylko w wysokości odpowiadającej rzeczywiście poniesionym kosztom. Zapis mówiący, że kaucja „nie podlega zwrotowi” jest więc po prostu niezgodny z prawem.
Podwyżki czynszu bez żadnych ograniczeń
Właściciel może podnosić czynsz, ale – jak podkreśla Wioleta Szczudlińska z Morizon-Gratka – nie robi tego według własnego uznania. Musi zachować formę pisemną wypowiedzenia dotychczasowej stawki pod rygorem nieważności, a termin wypowiedzenia wynosi co najmniej trzy miesiące, chyba że strony ustalą dłuższy. Podwyżek nie można też wprowadzać częściej niż raz na pół roku, z wyjątkiem opłat niezależnych od wynajmującego, takich jak ceny energii czy gazu.
Prawo różnicuje też zasady w zależności od skali podwyżki. Jeśli po zmianie roczny czynsz nie przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, właściciel nie musi jej dodatkowo uzasadniać – wystarczy, że mieści się w granicach średniorocznego wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych z poprzedniego roku. Powyżej tego progu podwyżka jest dopuszczalna tylko wtedy, gdy dotychczasowe przychody z najmu nie pokrywają kosztów utrzymania lokalu ani nie zapewniają właścicielowi zwrotu zainwestowanego kapitału i rozsądnego zysku. Zapis w umowie, który pozwala podnieść czynsz od razu po jej podpisaniu i nie daje najemcy prawa do rezygnacji z najmu w związku z taką zmianą, uznaje się za klauzulę niedozwoloną.
Zmiana warunków umowy bez zgody drugiej strony
Kolejna pułapka to zapis dający jednej ze stron – najczęściej właścicielowi – prawo do jednostronnej zmiany warunków umowy, bez podania przyczyny i bez zgody najemcy. Eksperci Grupy Morizon-Gratka ostrzegają, że taki mechanizm może w praktyce doprowadzić do sytuacji, w której lokator z dnia na dzień dowiaduje się o skróceniu okresu najmu i musi w trybie pilnym szukać nowego mieszkania.
Pozbawienie prawa do wypowiedzenia umowy
Umowy zawarte na czas określony wygasają z upływem terminu, na jaki zostały podpisane, lub po zakończeniu okresu wypowiedzenia. Umowę na czas nieoznaczony można wypowiedzieć z zachowaniem terminów zapisanych w umowie, a jeśli ich nie ustalono – terminów ustawowych. Zapis całkowicie odbierający najemcy prawo do wypowiedzenia umowy jest sprzeczny z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów.
Wypowiedzenie umowy z dowolnego powodu
Zarówno lokator, jak i właściciel mogą wypowiedzieć umowę najmu, ale nie z dowolnego powodu – katalog przyczyn określają przepisy.
Najemca ma prawo wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia m.in. wtedy, gdy w chwili przekazania mieszkania ujawnią się wady uniemożliwiające korzystanie z lokalu zgodnie z umową, o których wcześniej nie wiedział, gdy właściciel nie usunie zgłoszonej usterki w odpowiednim czasie, gdy wady są nieusuwalne, a także gdy zagrażają zdrowiu najemcy lub jego bliskich – nawet jeśli wiedział o nich już w momencie podpisywania umowy.
Właściciel może z kolei wypowiedzieć najem m.in. wtedy, gdy lokator korzysta z mieszkania niezgodnie z jego przeznaczeniem i nie reaguje na upomnienia, zalega z opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności (po wcześniejszym pisemnym wezwaniu i wyznaczeniu dodatkowego miesiąca na spłatę), rażąco narusza zasady porządku domowego, podnajmuje lokal bez zgody właściciela albo gdy budynek wymaga opróżnienia z powodu remontu lub rozbiórki. Jak zaznacza ekspertka Grupy Morizon-Gratka, wynajmujący ma obowiązek wskazać konkretną przyczynę wypowiedzenia wprost w jego treści – niezależnie od rodzaju umowy.
Dowolnie ustalany okres wypowiedzenia
Jeśli strony nie zapisały w umowie własnych terminów wypowiedzenia, zastosowanie mają terminy ustawowe z art. 673 Kodeksu cywilnego, uzależnione od częstotliwości opłacania czynszu: trzy miesiące naprzód na koniec kwartału przy czynszu płatnym rzadziej niż raz w miesiącu, miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego przy płatności miesięcznej, trzy dni naprzód przy krótszych okresach rozliczeniowych oraz jeden dzień naprzód przy najmie dziennym.
Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje też dłuższe, specjalne terminy wypowiedzenia – między innymi sześciomiesięczny, gdy lokator nie mieszka w lokalu dłużej niż 12 miesięcy, czy nawet trzyletni, gdy właściciel chce zamieszkać w lokalu i nie zapewnia najemcy lokalu zamiennego. Zapis skracający te terminy poniżej ustawowego minimum eksperci Grupy Morizon-Gratka jednoznacznie kwalifikują jako klauzulę niedozwoloną.
Co zrobić, gdy w umowie są niedozwolone zapisy
Jeśli nieprawidłowe postanowienia zauważymy jeszcze przed podpisaniem umowy, najprościej jest zażądać od właściciela ich usunięcia albo, w razie odmowy, poszukać innego mieszkania. Eksperci Grupy Morizon-Gratka przypominają jednak, że nawet podpisana już umowa nie musi wiązać najemcy w zakresie klauzul abuzywnych – takie zapisy są nieważne z mocy prawa, niezależnie od złożonego podpisu.
Gdy właściciel nie chce dobrowolnie uznać spornych postanowień za nieważne, najemca może wystąpić z powództwem o uznanie postanowienia umownego lub wzorca umowy za niedozwolony, a także zgłosić sprawę do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Jeśli UOKiK potwierdzi, że dany zapis ma charakter klauzuli niedozwolonej, jego dalsze stosowanie w umowach zostanie zakazane.