— Trzy lata temu, kiedy zaczynałem flippować w Polsce, sytuacja wyglądała zupełnie inaczej. Zakup mieszkania, jego remont i sprzedaż można było spokojnie zamknąć w pół roku. Dziś, aby zakończyć flipa, trzeba liczyć się z okresem nawet półtora roku lub dłużej — mówi Wojciech, który flippowaniem, czyli szybkim kupnem, remontem i sprzedażą mieszkań z zyskiem, zajmuje się od 10 lat.
Wojciech zaczynał w Anglii, a później przeniósł biznes do Polski. Po kilku latach hossy dziś obserwuje przestój. — Zostałem z jedną nieruchomością na znacznie dłużej, niż zakładałem. Kupiłem mieszkanie za 300 tys. zł, w remont włożyłem kolejne 150 tys., a teraz okazuje się, że muszę sprzedać je praktycznie po kosztach, żeby ogłoszenie nie wisiało bez końca. W przypadku innej inwestycji musiałem całkowicie zmienić swoje plany. Kupiłem duże mieszkanie w kamienicy, byłem przekonany, że to pewniak, perełka. Tymczasem okazało się, że bardzo trudno znaleźć klienta na taki lokal. Po prostu nie trafiłem. Ostatecznie sam w nim zamieszkałem — opowiada.
Koniec raju dla flipperów
Podobne sytuacje zdarzają się ostatnio coraz częściej. — Trzeba mieć świadomość, że flippowanie oznacza zamrożenie dużych środków finansowych. Na jak długo? Tego nigdy nie wiadomo. Nie ma gwarancji, że kupiona nieruchomość się sprzeda. Jeszcze inną inwestycję kupiłem na aukcji — w stanie wymagającym generalnego remontu. Teraz waham się, czy nie sprzedać jej innemu flipperowi, który ją wyremontuje. Wolę zarobić choć trochę, niż ponieść stratę — zaznacza.
Wojciech przyznaje, że flippowanie niesie dziś ze sobą znacznie większe ryzyko niż jeszcze kilka lat temu. Przyczyn tej sytuacji upatruje w trudnym rynku. — Deweloperzy wywindowali ceny, gdy popyt na mieszkania był bardzo wysoki. Od tamtej pory ceny się utrzymują. Obecnie mamy do czynienia z rynkiem kupujących, a nie sprzedających. To znaczy, że to kupujący dyktują warunki. Mogą wybierać, przebierać i długo zastanawiać się, na co wydać swoje pieniądze — kredytowe czy gotówkowe. Mimo dwukrotnej obniżki stóp procentowych, nie było wyraźnego ożywienia wśród klientów. Wciąż czekają, aż ceny spadną. Wstrzymują się z zakupami, a nieruchomości zalegają na rynku — dodaje.
Zablokowany kapitał
Emilia Chmurczyk flipowaniem nieruchomości zajmuje się od kilku lat. — Od końca zeszłego roku wyraźnie widzę spadek na rynku. Kiedyś mieszkania, które wystawiałam na portale, sprzedawały się dużo szybciej. Teraz sytuacja wygląda zupełnie inaczej — opowiada. I potwierdza słowa Wojciecha, że zdecydowanie wydłużył się czas oczekiwania na sprzedaż. — Mieszkanie, które wystawiliśmy na sprzedaż z początkiem maja, dopiero w zeszłym tygodniu znalazło kupca. Rok temu sprzedałoby się w ciągu maksymalnie kilkunastu dni. Zmalała też liczba osób realnie zainteresowanych zakupem. Zawsze odzywało się sporo potencjalnych kupujących, teraz jest ich zdecydowanie mniej. A nawet jeśli już ktoś się pojawi, to rzadko kończy się to konkretną ofertą — tłumaczy.
Zamiast tego coraz więcej negocjacji i rozmów o obniżkach. — Często słyszałam, że cena jest zbyt wysoka, mimo że ustalałam ją w oparciu o aktualne koszty remontów i materiałów budowlanych oraz inne wydatki towarzyszące zakupowi nieruchomości. W końcu nieruchomość sprzedała się za taką samą kwotę, za jaką jeszcze półtora roku temu sprzedawały się podobne mieszkania. A przecież wszystko poszło w górę — materiały, robocizna, opłaty. Większe wymagania kupujących co do standardu wykończenia i oferowanej usługi nie idą w parze z moim zarobkiem i zaangażowaniem. Ludzie z branży mówią, że jeśli produkt jest dobry, to prędzej czy później się sprzeda. Tylko pytanie: kiedy? Ja wolę zejść trochę z ceny i zamknąć temat, niż patrzeć, jak ogłoszenie wisi miesiącami. Bo jeśli nieruchomość stoi, to moja firma ma zablokowany kapitał. Nie mogę iść dalej z kolejnymi projektami. A do tego dochodzą stałe opłaty, więc realnie na tym tracę. Nie o to chodzi w tym biznesie — zaznacza.
Emilia Chmurczyk wyjaśnia, że na spowolnienie jej działalności wpływa wiele różnych czynników. — Główny aspekt to drogie kredyty, ale również swoje zrobiła sytuacja polityczna. W okresie wyborczym ludzie często wstrzymują się z decyzjami zakupowymi. To zawsze czas niepewności, niewiadomo, kto wygra, jakie będą zmiany, co się wydarzy z kredytami czy ustawami. Poza tym mam wrażenie, że zainteresowanie mieszkaniami jest dziś mniejsze niż dwa, trzy lata temu. Ludzie nie szukają już tak intensywnie, podejmowanie decyzji trwa o wiele dłużej. Do tego dochodzą kredyty, które nie są jak kiedyś wspierane przez rząd programami. Gdy obowiązywały preferencyjne warunki, ludzie chętniej brali kredyty, a my mieliśmy ułatwioną sprzedaż. Klientów gotówkowych jest bardzo mało — przyznaje.
Flipperka zastanawia się też, jak potoczy się sytuacja w najbliższej przyszłości. — Czy uda się dalej z tego utrzymać? Myślę, że tak, ale, jak w każdym biznesie, trzeba dostosować się do zmian, do rynku, do potrzeb klientów — tłumaczy.
Nowe mieszkania
Foto: BARTLOMIEJ KUDOWICZ / Forum
Kryzys na rynku
Maria Wiśniewska, rzeczoznawczyni majątkowa i ekspertka nieruchomości prowadząca na instagramie konto @bliskonieruchomosci, nie ma wątpliwości, że sytuacja na rynku mieszkaniowym jest trudna. Zarówno dla przeciętnego kupującego, jak i dla inwestorów, zajmujących się flippingiem. — Skończyło się tak zwane eldorado. Bariery wejścia w inwestycję są dużo wyższe niż kilka lat temu. Ceny mieszkań poszybowały, okazji coraz mniej, a metody, które kiedyś działały, przestały się sprawdzać. Nawet popularna przez lata taktyka rozdawania ulotek z informacją, że młode małżeństwo szuka mieszkania, dziś brzmi raczej naiwnie — zaznacza.
Przestała się sprawdzać, bo zmienił się rynek. Od dostępności okazji, przez sposób finansowania, po wymagania klientów. Flipping, niegdyś uważany za łatwy sposób na szybki zysk, dziś wymaga znacznie większej wiedzy, zaplecza i kapitału. — Konkurencja rośnie, trzeba znać się na rzeczy. Obserwowaliśmy i obserwujemy falę kursów dotyczących flippingu. Polacy kochają inwestowanie w nieruchomości — to w miarę prosta forma, w porównaniu do inwestycji na rynku finansowym, jednak coraz trudniej dostępna — zapewnia ekspertka.
Do problemów inwestorów przyczyniają się też czynniki makroekonomiczne: stopy procentowe, choć nieco niższe niż w szczycie kryzysu inflacyjnego, nadal pozostają na poziomie skutecznie utrudniającym dostęp do kredytu. — Inwestorzy, którzy kiedyś chętnie wspierali flipperów kapitałem, dziś wolą bezpieczne obligacje Skarbu Państwa — zauważa Maria Wiśniewska. Jednocześnie rosną koszty remontów, podrożały materiały budowlane, minimalna krajowa poszła w górę. O remont „po kosztach” bardzo trudno.
— Konsumenci stali się ostrożniejsi i lepiej poinformowani. Coraz częściej odróżniają mieszkanie remontowane przez flippera, a więc nijakie, zrobione „pod każdego”, od takiego, w którym naprawdę chcieliby zamieszkać — tłumaczy Wiśniewska. Zmieniło się także podejście do formalności. — Dawniej wielu flipperów nie zdawało sobie sprawy, albo nie chciało sobie zdawać sprawy, że takie działanie wymaga uregulowania, najczęściej w formie działalności gospodarczej albo spółki. Dziś świadomość rośnie, a z nią liczba kontroli — wyjaśnia ekspertka. Nie bez znaczenia jest też zmiana postrzegania modelu inwestowania w nieruchomości. — Dawniej dominowało podejście pasywne: kupić mieszkanie, wynająć i czekać na wzrost wartości. Dziś coraz więcej osób traktuje nieruchomości jako pole do szybkiego działania, ale i tu nie ma taryfy ulgowej — zapewnia.
Rynek flipperski mocno wpłynął na wzrost cen nieruchomości do remontu. Kiedyś ceny takich nieruchomości były okazyjne. Dzisiaj właściciele wiedzą, że mogą sprzedać za wyższą cenę, bo flipperzy i tak sobie je wyremontują. — Nie przewiduję jednak absolutnego upadku flippingu. Być może rynek się skoryguje, może zmieni się prawo. Ale to nie czas na wróżby. Pewne jest jednak, że rynek otrzeźwiał. Nie oferuje już zysku bez wysiłku. Niektórzy flipperzy rezygnują z biznesu, inni przeczekują tworząc kolejne kursy i szkolenia. Co będzie, czas pokaże — podkreśla Wiśniewska.