Pytanie, „czy zarobisz na mieszkanie dzięki swojej pracy?” wywołuje lawinę — dziesiątki chętnych, by o tym rozmawiać. Wszyscy deklarują, że to jest temat regularnie krążący im po głowie. Brak własnego kąta wydaje się najgłębszą frustracją Polaków, choć są i tacy, którzy pukają się w głowę.
Julia: — Pracuję w kulturze. Od lat na stanowisku kierowniczki. I wiem, że nie zarobię. Ale tak haruję, że będzie nam trudno znaleźć termin na rozmowę. Mam półtora etatu, a i tak mam na styk co miesiąc.
Jan czas znajduje. Rozmawiamy w dniu jego 26. urodzin, które nazywa jednymi z najsmutniejszych w życiu każdego Polaka. Od tej pory odkładanie na wymarzony własny kąt będzie dla niego jeszcze trudniejsze, bo zacznie płacić podatek dochodowy. A przecież Jan zarabia bardzo dobrze i wydaje rozsądnie. Jego miesięczne dochody wahają się między 8 a 15 tys. złotych, oszczędza 5 do 8 tys.
W środę 17 czerwca o godz. 19 na stronie głównej Onetu premiera projektu specjalnego „Pokolenie bez kluczy” — wspólnej produkcji redakcji Onetu, „Newsweeka” i Business Insidera. To multimedialna opowieść o jednym z najważniejszych problemów młodego pokolenia w Polsce: rosnących barierach w dostępie do własnego mieszkania. Godzinę później odbędzie się debata z udziałem polityków. Już teraz możesz wskazać pytania, które powinni usłyszeć.
— Niedawno sprawdziłem, że należę do 10 proc. najlepiej zarabiających w mojej grupie wiekowej. Pracuję na etacie przy promocji w internecie. A że mam też umiejętności związane z filmem, to na działalności gospodarczej biorę różne zlecenia z tym związane — twierdzi Jan. Tworzy głównie reklamy, teledyski i materiały do mediów społecznościowych. Reżyseruje, bywa operatorem, czasami producentem. Na fuchy poświęca 1-2 dni w tygodniu. Stałą pracę wykonuje głównie zdalnie, więc czasami jest w stanie pogodzić ją z robotą na mieście. Ale częściej nie jest i wtedy bierze wolne.
— I starcza ci urlopu, żeby wyjechać, wypocząć? — pytam.
— Nie starcza. Nie mam wakacji. Zapieprzam kilkanaście godzin na dobę i odkładam na mieszkanie, ale szczerze mówiąc, nie wiem, czy odłożę.
20 lat do Białołęki
Jan obliczył, że jeśli utrzyma tak wysoki poziom oszczędzania, to i tak gotówkę na choćby najmniejszą kawalerkę na warszawskiej Białołęce będzie miał za jakieś 20 lat. O ile na rynku nieruchomości nie pojawi się kolejna wolta cenowa. — Gonię tego zajączka, ale mieszkania drożeją i mam ciągle wrażenie, że na koncie mi rośnie, a dystans do celu się nie zmniejsza — deklaruje z frustracją.
— Mnie też spiep**** zajączek — mówi Bogusia, która od 17 lat mieszka w Warszawie, a o kupnie własnego kąta zaczęła myśleć jeszcze przed pandemią. — Podjęłam próbę starania się o kredyt. Niestety we wszystkich bankach mi odmówiono ze względu na brak historii kredytowej i na to, że mam tylko umowę zlecenie. Starałam się dostać etat, ale bez szans — wspomina kobieta. Postanowiła podejść do sprawy inaczej. — Założyłam sobie cel: uzbieram 100 tys. zł w półtora roku, by z odpowiednim kapitałem własnym wziąć taki kredyt, który mnie nie zarżnie, bo spłacałabym go sama — wspomina 37-latka.
Ona też ma dwie nogi finansowe. Jako higienistka stomatologiczna pracuje w tygodniu 40-60 godzin po 42 zł netto. Poza tym kelneruje 120-160 godzin miesięcznie. W gastronomii standard to płaca minimalna plus napiwki. W tych dwóch miejscach Bogusia zarobi 5 500-11 000 zł miesięcznie. Wynajmuje na spółkę 40 m kw. — dwa pokoje, mniejszy jest za 1 400 zł, ona za większy płaci 1 800 zł. Na te 100 tys. oszczędności była więc szansa. — No i wtedy przyszedł rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2 procent”. Ceny mieszkań wystrzeliły kosmicznie. I nagle za takie samo mieszkanie musiałabym zapłaci 80-150 tysięcy więcej. Poczułam, że się na tym swoim planie wyłożyłam — relacjonuje kobieta.
Uzbierane pieniądze w 2023 r. pożarł rynek, więc do kredytu trzeba dalej gromadzić oszczędności. Bogusia: — Niestety, przestałam już celować w Warszawę.
Teraz myślę o kupnie mieszkania gdzieś w okolicy. Jan — żeby szybciej gromadzić — nie mieszka teraz w stolicy. Ze znajomymi wynajmuje dom 30 km od miasta. Koszt jest taki sam, jak niewielkiego mieszkania blisko Centrum, które na pewno nie pomieściłoby pięciu osób.
Zajączek według GUS
Dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że dzisiejsza ucieczka zajączka wcale nie jest najgorszą po transformacji ustrojowej. W 2000 r. za miesięczną płacę na poziomie krajowej mediany można było kupić w stolicy 0,61 m kw. W 2010 r. siła nabywcza statystycznego pracownika spadła do rekordowo niskiego poziomu — 0,38 m kw. za pensję. Potem mieliśmy stosunkowo szybki wzrost wynagrodzeń, ale zajączek przyspieszył bardziej. W 2020 r. za jedną „medianową” wypłatę można było kupić 0,46 m kw., a w 2026 — 0,44 m kw. mieszkania.
Ciekawe jest jednak zestawienie tych statystyk z innymi — z minimum socjalnym dla jednoosobowego gospodarstwa pracowniczego, które na podstawie danych cenowych GUS opracowuje Instytut Pracy i Spraw Socjalnych. Wskaźnik obejmuje koszyk zakupów pozwalających nie tylko na biologiczne przeżycie, ale i na utrzymanie „minimalnych więzi społecznych” oraz „reprodukcję sił życiowych”. Mówiąc prościej: to suma pokazująca, ile trzeba wydać na podstawowe wyżywienie, odzież, higienę, transport, minimalne uczestnictwo w kulturze, rekreację i najtańsze opłaty eksploatacyjne mieszkania, ale bez komercyjnego najmu czy spłaty raty.
Jak się okazuje, w 2000 r. za płacę na poziomie krajowej mediany można było kupić 1,5 takiego koszyka. W 2010 r. było to 2,3 koszyka, w 2020 — 2,7, zaś dziś osoba zarabiająca na poziomie mediany może pozwolić sobie na 3 koszyki z minimum socjalnym. Bogacimy się więc, ale mieszkanie kupić trudniej. W ciągu ćwierćwiecza siła nabywcza przeciętnej pensji wzrosła dwukrotnie wobec dóbr konsumpcyjnych, jednocześnie spadając o 30 proc. względem nieruchomości.
20 tysięcy i remont cudzego
Ewa ma męża i dwoje nastoletnich dzieci. Potrzebują większej powierzchni niż kawalerka, którą ona jeszcze jako panna kupiła za kredyt frankowy na 43 lata. Dlatego ten jednopokojowy lokal wynajmują komuś, choć czynsz pokrywa tylko 80 proc. raty kredytu, a dla siebie wynajmują od kogoś 57 m w starym budynku na warszawskim Mokotowie.
— To mieszkanie ma bardzo funkcjonalny układ, więc dajemy sobie radę. Ale żeby mieć podobny standard we współczesnym budownictwie, musielibyśmy kupić chyba ze 20 m więcej — twierdzi Ewa. Dodaje, że zarobki jej rodziny są dość wysokie — sięgają 20 tys. zł miesięcznie — a i tak właściwie są już pogodzeni z tym, że większego mieszkania nie kupią nigdy. — Jak ceny skoczyły przez rządowe wsparcie, mieliśmy akurat uzbierane na wkład własny, ale lokale spełniające nasze potrzeby, i to często takie, które wymagają jeszcze remontu, zaczęły kosztować 1,2 miliona w górę i nasz wkład własny przestał wystarczać — deklaruje.
Podjęli więc nietypową decyzję. — Jeśli właściciel się zgodzi i podpisze z nami dłuższą umowę, za własne pieniądze wyremontujemy mieszkanie, które teraz wynajmujemy. Ludzie dookoła pukają się w głowę, ale co innego możemy zrobić, skoro zakup jest abstrakcją, a my chcemy mieszkać tak, jak chcemy — konkluduje Ewa.
Z rodziną i bez rodziny
W kontekście dachu nad głową słowo-klucz to „rodzina”.
Arek odziedziczył mieszkanie po dziadku, który jeszcze w latach 90. wykupił lokal spółdzielczy z 90-procentową zniżką. Czytaj: za grosze. Trzy pokoje, dobra lokalizacja blisko centrum Krakowa. 34-latek zarabia 5000-6000 zł miesięcznie, ale to mu wystarcza na niezłe życie. Nie płaci „landlordowi”, więc cała pensja idzie na jego potrzeby. Może wyjść do knajpy, może pojechać na wakacje. — Prawda jest taka, że miałem szczęście. Moi rodzice zarobili w czasie transformacji jakieś pieniądze, więc mogli kupić mieszkanie siostrze. Ja dostałem to po dziadkach i oboje jesteśmy zabezpieczeni. Jak masz kwadrat od rodziców, to jesteś na wygranej pozycji. Ale masa moich znajomych ma rodzeństwo i to brat albo siostra dostali mieszkanie w spadku, a więcej nieruchomości w rodzinie nie było. Wtedy są skazani na siebie. I najczęściej wynajmują, narzekając na ceny — mówi mężczyzna.
Karol: — Mam 34 lata. Dużo pracuję, zarabiam nieźle, a mieszkania mieć nie będę. Wśród moich znajomych są tacy, którzy dostali od rodziców albo odziedziczyli i oni sami nazywają się szczęściarzami. Dostają taką samą pensję, jak ja i są dwa razy bogatsi. Pozostali albo mieszkają z rodzicami, choć są po trzydziestce, albo wynajmują. Jedni i drudzy deklarują, że o dzieciach nawet nie myślą. Bo jak tu o nich myśleć, skoro nie możesz mieć żadnej pewności co do dachu nad głową w kolejnych miesiącach? Jak tu budować rodzinę, stabilność dla dzieci, które nie powinny bez przerwy zmieniać przedszkoli i szkół, przeprowadzać się i tak dalej? Politycy gadają o ujemnym przyroście naturalnym, a nie potrafią zrozumieć tak prostej rzeczy: nikt normalny nie chce mieć dziecka, jeśli nie ma dla niego domu.
Jan jest sfrustrowany nie tylko dlatego, że zarabiając dużo, ma niewielkie szanse na niewielki własny kąt. Jego rodzice mają aż 3 kąty. — 10-15 lat temu kupili w celach inwestycyjnych drugie i trzecie mieszkanie na wynajem w Warszawie, a ceny były wtedy znacznie niższe. Ale nie chcą się dzielić, więc jestem zdany sam na siebie. Wynajmuję i zbieram na swoje — mówi gorzko młody mężczyzna. Zastanawia się, kto te mieszkania kupuje, skoro on zarabiając bardzo dobrze, nie może sobie na to pozwolić. Może tacy sami ludzie jak jego rodzice — mający luźny kapitał, inwestujący, niezaspokajający podstawową potrzebę, a przez to podnoszący ceny i blokujący młodym możliwość ustatkowania się?
— Dlaczego nie weźmiesz kredytu — pytam?
— Ja wiem, że kredyt jest uważany za coś normalnego, ale dla mnie to całkowity absurd. Przecież, gdybym pożyczył 500 tysięcy, to na przestrzeni 30 lat musiałbym oddać bankowi około 1,2 miliona.
Praca na bank
— Gdybym wziął milion kredytu, przez lata spłacania oddam ponad dwa. Czy to mieszkanie, które chciałbym kupić, będzie tyle warte za te 30 lat? Mam obawy, że nie, więc de facto na tym kredycie stracę. Kredyt to nieracjonalna decyzja — wylicza Przemysław z Gdańska.
Mimo to 7 lat temu prawie się zdecydował. A właściwie on i jego partnerka byli zdecydowani. W sąsiedztwie pojawił się ładny segment na sprzedaż. Kosztował 1,2 mln, mieli 200 tys. wkładu własnego. Zarabiali średnie krajowe, wynajmowali dwie przedmałżeńskie kawalerki w Bydgoszczy, gdzie kiedyś mieszkali osobno. Żaden bank nie dał im brakującego miliona. Żądano umowy o pracę z rocznym stażem i co najmniej na rok do przodu. Najpierw ona była świeżo po zmianie pracy, potem on. Dziś myśli, że może i dobrze się stało. — Rozmawiałem ze znajomymi żyjącymi w Niemczech. Tam oprocentowanie kredytu hipotecznego jest niskie. Bo on nie ma nabijać kabzy bankowi, tylko zaspokoić potrzebę mieszkaniową. U nas zarabiają banki i deweloperzy, a zwykły człowiek na nich pracuje — mówi 44-latek, który jako grafik komputerowy zarabia nieco powyżej średniej krajowej.
Polska jest na samym szczycie unijnych zestawień bankowej drożyzny. Nawet po serii obniżek stóp procentowych z 2025 r., w marcu 2026 r. średnie oprocentowanie wypłaconych kredytów hipotecznych wynosiło 5,88 proc. To drugie miejsce w całej wspólnocie — drożej pod tym względem było jedynie na Węgrzech. W Niemczech w tym samym czasie średnie oprocentowanie wynosiło 3,72 proc., we Francji 3,1 proc. Rekordowo tanie były kredyty hipoteczne w Szwecji — 2,74 proc. i Bułgarii — 2,45 proc. Sytuacja wygląda jeszcze gorzej, gdy przyjrzymy się RRSO, czyli miernikowi uwzględniającemu nie tylko suche oprocentowanie, ale i wszelkie opłaty dodatkowe, ubezpieczenia pomostowe czy prowizje bankowe. W kwietniu 2025 r. średnie RRSO dla nowych hipotek w Polsce wynosiło aż 8,42 proc. W Czechach — 5,05 proc., w Niemczech — 3,63 proc.
Recepta Komorowskiego
— Jestem z Lublina, ale w Warszawie żyję od 10 lat i tu chciałabym kupić mieszkanie. Niestety z racji tego, że za mało zarabiam, jestem sama i jestem na działalności, nie mogę wziąć kredytu nawet z wkładem własnym — mówi Agnieszka, nauczycielka francuskiego.
— Znany polityk dawno powiedział, jak to trzeba rozwiązać. Zmień pracę, weź kredyt — prowokuję.
— A właśnie, że próbowałam różnych prac. Zawsze proponowano mi umowę zlecenie, wcale nie były lepiej płatne, a do tego szybko się w nich wypalałam. Nie umiem robić czegoś, co mnie nie interesuje tylko dlatego, że tam płacą. Lubię uczyć ludzi, rozmawiać z nimi i mieć odrobinę sprawczości. W korpo totalnie byłam od tego oderwana, miałam poczucie zmarnowanego czasu i wcale nie zarabiałam dużo lepiej.
Dochody Agnieszki to między 5 a 6 tys. zł miesięcznie. Przymierzała się do kupna mieszkania, znalazła fajne za 650 tys. Żaden luksus, III piętro bez windy. Miała 120 tys. wkładu własnego, a raty wyliczono na 4 tys. zł miesięcznie. Za pozostałe z wypłaty pieniądze pewnie ciężko byłoby przeżyć. Inna sprawa, że nie miała dylematu — bank odmówił kredytu. Została więc w czterdziestometrowym mieszkaniu, które wynajmuje okazyjnie. Płaci niewiele ponad 2 tys., ale nie są to luksusy — stare AGD, bez zmywarki, meble bez szału.
— Mam świadomość, że ten promocyjny układ może się w każdej chwili skończyć i wtedy będę się musiała zderzyć z rynkiem. Chciałabym mieć jakieś poczucie spokoju, bo nie czuję, że ta sytuacja zależy ode mnie. Kupić nie zdołam. Może gdyby pomogli mi rodzice, ale do tego musieliby sprzedać dom. Należy do nich obojga, a mieszka tam tylko tata, który tę sprzedaż utrudnia — mówi nauczycielka. Uważa, że za mało się mówi o tym, jak wiele osób słabo zarabia, nie ma partnera, spadku, czy choćby umowy o pracę i jak w wielu wypadkach decyduje los, a nie czyjś wkład pracy. Zauważa, że dziś kluczowe jest pochodzenie, jak za szlacheckich czasów. — Także zatoczyliśmy koło. No ale jest, jak jest. Marzenie o własnej łazience pomalowanej na czarno raczej się nie ziści. Dobra, nie narzekam. Pół pokoju jest na bordowo i nikt nie ma pretensji — kończy.
Po co ci ten dom?
Na rynek mieszkaniowy przez pryzmat historii można też spojrzeć inaczej. — Ten społeczny przymus posiadania „własnego kąta” to jest jakaś pańszczyźniana tradycja, podtrzymywanie patriarchatu, absurdalny kult ojcowizny. To potworny kompleks, że jak nie masz swojej ziemi, gruntu, metra kwadratowego, to jesteś niewartościowym człowiekiem — mówi Joanna z Krakowa.
Ma 50 lat. Freelansuje, pisze scenariusze, jest komediową improwizatorką. Twierdzi, że przeprowadzała się w życiu 60 razy, choć ostatnie 5 lat spędziła w tym samym lokum. Przez jakiś czas mieszkała w Stanach Zjednoczonych i bardzo jej się podoba tamtejsze podejście. — Ludzie powszechnie wynajmują mieszkania przez całe życie, zmieniają prace, zmieniają miasta, zmieniają mieszkania albo wynajmują to samo przez lata i są całkiem spokojni, choć to nie ich. Fakt, że w takim Nowym Jorku jest kontrola czynszów, więc to najemców chroni przed nagłymi podwyżkami — opowiada kobieta. Szczytem absurdu jest dla niej wzięcie kredytu.
— W szoku jestem, że ludzie się decydują na takie niewolnictwo, płacą po milion złotych kredytów, żeby utrzymywać deweloperów — mówi.
— A gdybyś nagle straciła możliwość pracy? Choćby w wypadku? — dopytuję.
— Hmmmm. Szczerze mówiąc, nigdy się nad tym nie zastanawiałam. Ale chyba mając na głowie gigantyczny kredyt, bardziej bym się tego bała. A tak zawsze mogę znaleźć inne zajęcie niż to, czym zajmuję się teraz albo zamieszkać u kogoś w barterze, za pomoc.
Według danych Eurostatu za 2024 r., 86 proc. Polaków mieszka w lokalu, którego jest właścicielem. Średnia dla całej Unii wynosi około 69 proc. Podobnie wysokie współczynniki jak nasz kraj mają inne państwa pokomunistyczne, gdzie w czasie transformacji przeprowadzono masowe uwłaszczenie mieszkańców lokali komunalnych i spółdzielczych.
Dr Justyna Sarnowska-Wilczyńska, socjolożka z Uniwersytetu SWPS, podkreśla, że w Polsce silna jest „kultura własności”. To przekonanie, że własne cztery ściany są podstawą bezpieczeństwa i stabilizacji na starość.
A kto nie ma, żeby zapłacić za mieszkanie, ten musi za mieszkanie słono płacić. Mieszkania na wynajem stanowią więc małą część rynku, a co za tym idzie — kwota najmu jest wysoka — stwierdza Sarnowska-Wilczyńska. Problem jednak nie tylko w tym, że dziś nie każdy może kupić, ale i w tym, że niezdolni kredytowo oraz niedziedziczący, czyli skazani na wieczny wynajem, nie tylko słono płacą, ale i nie czują, że ich prawa oraz potrzeby są brane pod uwagę przez państwo.
Jan: — Tu chodzi przede wszystkim o poczucie bezpieczeństwa. Gdyby państwo masowo budowało mieszkania przeznaczone na stabilny, tańszy wynajem, to w takim mieszkaniu miałbym poczucie, że jestem jakoś zabezpieczony przed pechem życiowym. Czułbym, że nawet jeśli powinie mi się noga, nie stanę natychmiast przed wizją bezdomności.